Đầu tư bất động sản không chỉ là mua rồi chờ tăng giá. Người làm nghề lâu năm thường dùng tám công cụ khác nhau: môi giới, mở phòng môi giới, quản lý cho thuê, thuê rồi cho thuê lại, mua sửa bán, tài sản thanh lý, đầu tư dự án và đầu tư vốn. Ở Đồng Nai, chọn đúng công cụ theo số vốn đang có thường quan trọng hơn chọn đúng lô đất.
Tôi từng nghe một anh ở Long Khánh chia sẻ chuyện rao bán mảnh vườn sầu riêng gần hai năm. Đất đẹp, đường xe hơi vô tận nơi, sổ riêng. Vậy mà không ai gọi. Môi giới nào tới cũng khuyên một câu giống nhau: hạ giá đi anh.
Anh hạ ba lần. Vẫn im.
Đến khi con trai anh làm cho một tin đăng tử tế — chụp lại vườn lúc sáng sớm, quay một đoạn video đi bộ từ đường lớn vô tới ranh đất, ghi rõ diện tích và pháp lý — thì trong ba tuần có bảy người hỏi. Giá bán cuối cùng cao hơn mức anh từng định hạ xuống.
Câu chuyện đó làm tôi nghĩ nhiều. Chuyện này không hiếm.
Vì sao bất động sản bán chậm không hẳn nằm ở giá?
Bất động sản bán chậm thường bị quy ngay cho giá cao. Nhưng qua quá trình quan sát thị trường, nhiều mảnh đã để giá sát mặt bằng khu vực mà vẫn không có ai tới xem. Khi đó vấn đề nằm ở chỗ thông tin chưa tới được đúng người cần mua, chứ không nằm ở con số ghi trên tờ rao.
Có một điểm khá lạ mà nhiều người làm nghề hay kể lại. Một người sẵn sàng ôm tài sản 5 tỷ, thậm chí 50 tỷ, nhưng lại đắn đo mãi khi phải chi 10 triệu cho việc chạy quảng cáo, thuê chụp ảnh, dựng một đoạn video ngắn.
Nhìn theo hướng tính toán, phần chi đó nhỏ hơn nhiều so với phần đang bị đọng. Vậy mà tâm lý ngại chi vẫn thắng.
Ba tình huống hay gặp khi rao bán đất
Nhiều người khi rao bán đất thường gặp ba tình huống sau:
- Tin đăng không có hình thật. Người mua ở xa không hình dung được lối vào, ranh đất, cây cối trên đất.
- Không nói rõ pháp lý. Sổ riêng hay sổ chung, đất trồng cây lâu năm hay đã có thổ, quy hoạch ra sao — thiếu là người mua bỏ qua.
- Chỉ rao ở một chỗ. Gửi vài môi giới quen rồi ngồi chờ, trong khi người đang tìm mua lại lướt ở kênh khác.
Trước khi nghĩ tới chuyện hạ giá, bạn nên tự hỏi: đã có bao nhiêu người thật sự nhìn thấy mảnh đất này? Nếu con số đó nhỏ, hạ giá cũng chưa chắc giải quyết được gì. Cách nghĩ này khá gần với những gì tôi đã ghi lại trong bài về đầu tư bất động sản vốn nhỏ ở Đồng Nai.
Giữ tài sản thêm một tháng, bạn đang trả cái giá nào?
Chi phí cơ hội là phần tiền bạn không nhìn thấy nhưng vẫn mất. Một tài sản 5 tỷ nằm im mười hai tháng khác hẳn một tài sản 5 tỷ bán được trong hai tháng, dù giá bán cuối cùng gần bằng nhau. Phần chênh nằm ở dòng tiền và ở sức khỏe tinh thần của người bán.
Bảng dưới đây là cách so sánh đơn giản, chỉ để bạn hình dung, không phải khuyến nghị.
| Tiêu chí | Bán sớm rồi xoay vốn | Giữ tiếp và chờ giá |
|---|---|---|
| Dòng tiền | Có tiền mặt, chủ động chọn cơ hội kế tiếp | Vốn nằm im, khó xoay khi cần gấp |
| Chi phí phát sinh | Dứt điểm sau khi sang tên | Thuế đất, chăm sóc vườn, lãi vay nếu có |
| Áp lực tâm lý | Nhẹ hơn, đỡ nghĩ ngợi mỗi tháng | Kéo dài, dễ ra quyết định vội lúc kẹt |
| Rủi ro thị trường | Chốt được mặt bằng giá hiện tại | Giá có thể lên, cũng có thể xuống |
Lãi gửi ngân hàng có phải mốc so sánh đáng tin?
Nhiều người lấy lãi tiết kiệm làm mốc để so. Cách này dễ hiểu, nhưng lãi suất huy động thay đổi theo từng thời kỳ và khác nhau giữa các ngân hàng. Bạn nên tra mức công bố mới nhất trên trang của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hoặc hỏi trực tiếp ngân hàng, thay vì dùng một con số nghe được từ lâu.
8 công cụ gia tăng tài sản trong đầu tư bất động sản
Trong đầu tư bất động sản, tám công cụ dưới đây khác nhau ở mức vốn, mức rủi ro và lượng thời gian bạn phải bỏ ra. Người vốn mỏng thường bắt đầu từ nhóm dịch vụ. Người có sẵn tiền mặt mới tính tới nhóm sở hữu tài sản.
Nhóm 1 đến 4: bắt đầu bằng kỹ năng và dịch vụ
| # | Công cụ | Đặc điểm |
|---|---|---|
| 1 | Môi giới bất động sản | Kết nối người mua và người bán, hưởng hoa hồng. Vốn khởi đầu thấp nhất. |
| 2 | Mở phòng môi giới | Xây đội nhóm và quy trình, thu nhập theo hệ thống chứ không theo cá nhân. |
| 3 | Quản lý cho thuê | Vận hành tài sản của người khác để tạo dòng tiền đều. |
| 4 | Thuê rồi cho thuê lại | Thuê dài hạn từ chủ, khai thác lại. Cần hợp đồng chặt. |
Nhóm 5 đến 8: khi đã có vốn để sở hữu tài sản
| # | Công cụ | Đặc điểm |
|---|---|---|
| 5 | Mua sửa bán | Cải tạo cho gọn gàng, sáng sủa rồi bán. Ăn ở khâu thi công và định giá. |
| 6 | Tài sản thanh lý | Tài sản phát mãi hoặc chủ cần bán gấp. Đòi hỏi kiểm tra pháp lý kỹ. |
| 7 | Đầu tư dự án | Tham gia phân khúc quy mô lớn, vốn nặng và thời gian dài. |
| 8 | Đầu tư vốn | Bỏ tiền sở hữu trực tiếp rồi chờ. Đơn giản nhất về thao tác, nặng nhất về vốn. |
Chọn công cụ nào theo từng vùng ở Đồng Nai?
Ở Đồng Nai, mỗi vùng lại hợp với một nhóm công cụ khác nhau. Quanh Biên Hòa, nhu cầu thuê nhà trọ và mặt bằng nhỏ khá rõ, nên nhóm cho thuê có đất diễn.
Vùng Long Khánh, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc nghiêng về đất vườn cây ăn trái, hợp với người có tầm nhìn dài. Khu Vĩnh Cửu và Tân Phú gắn với rừng và du lịch. Còn Nhơn Trạch thì gắn với sông Đồng Nai và các hoạt động ven sông.
Bốn kỹ năng khi mua và ba kỹ năng khi bán
Phần lời trong một thương vụ bất động sản thường được quyết định ngay lúc mua, chứ không phải lúc bán. Bốn kỹ năng ở chiều mua gồm điều tra, định giá, đàm phán và gọi vốn. Ba kỹ năng ở chiều bán gồm làm đẹp sản phẩm, marketing và bán hàng.
Bốn kỹ năng khi mua
- Điều tra tài sản. Xem pháp lý, quy hoạch, đường vào, tình trạng tranh chấp, hàng xóm xung quanh. Việc này nên đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương.
- Định giá tài sản. So với các giao dịch thật gần đó trong sáu tháng gần nhất, không so với giá rao.
- Đàm phán. Không chỉ đàm giá, mà cả tiến độ thanh toán và điều kiện bàn giao.
- Gọi vốn. Biết mình huy động được bao nhiêu, từ đâu, chi phí vốn ra sao trước khi đặt cọc.
Bốn bước này gần với khung tôi từng viết chi tiết hơn trong bài quy trình đầu tư bất động sản 7 bước.
Ba kỹ năng khi bán
- Làm đẹp sản phẩm. Dọn cỏ, phát quang lối vào, cắm mốc ranh cho rõ. Người mua nhìn thấy gọn gàng thì bớt nghi ngờ.
- Marketing. Ảnh thật, video ngắn, mô tả đủ thông tin, đăng ở nhiều kênh cùng lúc.
- Bán hàng. Dẫn khách đi xem, trả lời thẳng những câu khó, chốt điều khoản rõ ràng.
Câu chuyện một khách hàng kể lại ở Cẩm Mỹ
Có một khách hàng kể với tôi rằng chị mua một mảnh vườn ở Cẩm Mỹ vì nghe hàng xóm nói khu đó sắp mở đường. Chị không đi hỏi xã, cũng không tra quy hoạch. Chỉ nghe rồi xuống tiền.
“Em sợ nhất là xuống tiền xong mới biết mình mua theo lời đồn.”
Lời một khách hàng chia sẻ lại, tên đã lược bỏ theo yêu cầu
Đường có mở thật, nhưng lệch so với vị trí chị nghĩ. Mảnh đất không nằm mặt tiền như hình dung ban đầu.
Điều đáng nói là chị không mất trắng. Đất vẫn còn đó, vẫn trồng được. Nhưng kỳ vọng của chị và thực tế lệch nhau, nên chị mắc kẹt về tâm lý suốt hai năm.
Bài học tôi rút ra từ câu chuyện được nghe kể này khá đơn giản. Tin đồn không phải dữ liệu. Giấy tờ mới là dữ liệu. Và nếu giao dịch chưa qua công chứng, rủi ro còn cao hơn nữa — điều tôi đã bàn kỹ trong bài về mua bán đất giấy tay ở Đồng Nai.
5 điều nên kiểm tra trước khi xuống tiền ở Đồng Nai
Danh sách dưới đây không thay thế tư vấn pháp lý. Đây là những mục mà người đi xem đất hay bỏ sót, theo những gì tôi quan sát được.
1. Đối chiếu quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền
Bạn nên xin thông tin quy hoạch tại UBND cấp xã hoặc phòng chuyên môn của địa phương. Thông tin trên các ứng dụng tra cứu chỉ nên xem là tham khảo ban đầu.
2. Đọc kỹ loại đất ghi trên sổ
Đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm và đất ở có chế độ sử dụng khác nhau. Các quy định liên quan nằm trong Luật Đất đai 2024, bạn nên tham khảo trước khi tính chuyện chuyển mục đích.
3. Đi thực địa ít nhất hai lần
Một lần vào ngày nắng, một lần sau mưa. Đường vào vùng Thống Nhất hay Xuân Lộc có thể rất khác nhau giữa hai thời điểm đó.
4. Hỏi người dân xung quanh
Hàng xóm biết chuyện tranh chấp ranh, biết chủ cũ, biết mùa nước lên tới đâu. Đây là nguồn thông tin không có trên giấy tờ nào cả.
5. Tính sẵn đường ra trước khi vào
Nếu sau này cần bán, ai sẽ là người mua mảnh này? Nếu bạn không trả lời được câu đó, nên cân nhắc thêm. Nguyên tắc này tôi có nhắc lại trong bài 7 nguyên tắc đầu tư bất động sản cốt lõi.
Câu hỏi thường gặp về đầu tư bất động sản
Vốn 50 triệu có tham gia đầu tư bất động sản được không?
Với vốn khoảng 50 triệu, việc sở hữu trực tiếp một mảnh đất ở Đồng Nai là rất khó. Nhóm công cụ phù hợp hơn thường là môi giới hoặc quản lý cho thuê, tức là bán kỹ năng và thời gian trước khi bán vốn. Đây là quan sát chung, mỗi trường hợp còn tùy điều kiện riêng của bạn.
Nên chi bao nhiêu tiền cho marketing khi bán đất?
Không có con số chuẩn cho mọi tài sản. Nhiều người làm nghề chọn cách tính theo tỷ lệ nhỏ trên giá trị tài sản và theo thời gian dự kiến bán. Điều đáng lưu ý là chi phí này nên được xem như một khoản đầu tư có mục tiêu, chứ không phải khoản chi tùy hứng.
Đất ở Đồng Nai khu nào phù hợp với người mới bắt đầu?
Người mới thường được khuyên chọn khu vực mình đi lại thuận tiện, để có thể xuống xem đất nhiều lần. Nếu bạn ở Biên Hòa, các vùng lân cận như Thống Nhất hay Vĩnh Cửu sẽ dễ theo dõi hơn so với những nơi phải đi cả ngày mới tới. Bạn nên tự kiểm tra pháp lý từng thửa.
Mua sửa bán có phù hợp với đất vườn không?
Công cụ mua sửa bán vốn quen thuộc với nhà phố và căn hộ hơn. Với đất vườn ở Long Khánh hay Cẩm Mỹ, phần “sửa” thường là dọn dẹp, làm lối vào, cắm ranh và chăm lại vườn cây. Hiệu quả tùy thuộc chi phí bỏ ra và khả năng tìm được người mua phù hợp.
Có nên vay ngân hàng để đầu tư bất động sản?
Việc vay để đầu tư bất động sản làm tăng cả khả năng sinh lời lẫn mức rủi ro. Bạn nên tính trước kịch bản xấu nhất: nếu tài sản không bán được trong hai năm, dòng tiền của gia đình có chịu nổi phần lãi hay không. Đây là câu hỏi tài chính cá nhân, nên tham khảo thêm ý kiến chuyên môn.
Làm sao biết giá bán đang cao hay đã hợp lý?
Cách tham khảo phổ biến là so với các giao dịch đã hoàn tất trong bán kính vài cây số, cùng loại đất và cùng điều kiện đường vào. Giá rao trên mạng không phản ánh giá giao dịch thật. Bạn cũng nên đối chiếu với bảng giá đất do địa phương công bố.
Vài dòng khép lại
Trước đây tôi nghĩ chuyện đầu tư bất động sản nằm hết ở chỗ chọn được mảnh đất tốt. Sau này tôi hiểu, việc chọn đúng công cụ theo túi tiền của mình và việc chịu khó đưa thông tin tới đúng người còn quan trọng không kém.
Đất không tự nói. Người bán phải nói giùm nó.
Nếu bạn đang có một mảnh nằm im lâu quá, thử đếm lại xem tháng vừa rồi có bao nhiêu người thật sự nhìn thấy nó. Con số đó có khi nói nhiều hơn cả bảng giá. Bạn cũng có thể đọc thêm góc nhìn của tôi về thị trường bất động sản Long Thành để so sánh.
Còn bạn, bạn đang giữ đất hay đang giữ hy vọng?
— Sáu Bình
Lưu ý: Bài viết chia sẻ kiến thức và góc nhìn cá nhân từ quá trình quan sát thị trường, không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay khuyến nghị đầu tư. Mọi thông tin về pháp lý, quy hoạch và giá đất, bạn nên đối chiếu trực tiếp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương trước khi ra quyết định.
Nguồn tham khảo:
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15
- Cổng thông tin Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
- Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai
Địa danh đã sử dụng trong bài (đều thuộc tỉnh Đồng Nai): Biên Hòa, Long Khánh, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Thống Nhất, Vĩnh Cửu, Tân Phú, Nhơn Trạch, Long Thành, sông Đồng Nai.