Hệ số điều chỉnh giá đất đang là chuyện được bà con Khánh Hòa bàn nhiều nhất mấy tuần nay. Tỉnh đang gấp rút xây dựng hệ số K cho năm 2026, kèm theo đó là bảng giá đất mới sát hơn với giá giao dịch ngoài thị trường. Với người có đất, đây không phải chuyện của riêng cơ quan nhà nước. Nó chạm trực tiếp vào tiền đền bù, tiền chuyển mục đích và cả kế hoạch của cả gia đình.
Tôi làm nghề đất, đi nhiều, nghe nhiều. Bài này tôi ghi lại những gì mình quan sát được quanh chuyện hệ số điều chỉnh giá đất, cùng những việc bà con nên tự kiểm tra. Đây không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.
Hệ số điều chỉnh giá đất là gì mà ai cũng nhắc?
Nói cho dễ hiểu, Nhà nước có một bảng giá đất công bố theo từng khu vực. Nhưng giá thực tế ngoài đường thường không giống con số trong bảng. Vì vậy mới sinh ra hệ số điều chỉnh giá đất, hay bà con quen gọi là hệ số K.
Hệ số K giống như một cái “chỉnh âm lượng”. Lấy giá trong bảng nhân với hệ số này, ta ra mức giá gần hơn với đời thực. Từ đó cơ quan chức năng mới tính được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi thu hồi và mức hỗ trợ tái định cư.
Hệ số K không phải con số bốc đồng. Theo nội dung dự án đã được phê duyệt, hệ số này dựa trên nhiều yếu tố. Đó là kinh tế, xã hội, vị trí và tiềm năng thương mại của từng khu vực. Nếu bà con muốn hiểu kỹ hơn phần kỹ thuật, có thể tham khảo thêm bài bảng giá đất nông nghiệp 2026 và hệ số K.
Khánh Hòa đang làm gì với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026?
Theo thông tin được công bố, UBND tỉnh Khánh Hòa đã phê duyệt dự án xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026. Cơ quan chủ đầu tư là Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, có đơn vị tư vấn thẩm định giá đi cùng.
Vài con số đáng chú ý:
- Phạm vi thực hiện: 64 xã, phường trên địa bàn tỉnh, không tính đặc khu Trường Sa.
- Tổng kinh phí: trên 2,6 tỉ đồng.
- Thời điểm dự kiến ban hành: khoảng từ ngày 30/6 đến 01/7/2026.
Lãnh đạo UBND tỉnh nhìn nhận đây là tiền đề quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai. Mục tiêu là phục vụ phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới. Nói cách khác, đất đang bị “kẹt” ở nhiều chỗ, và một mức giá sát thực tế hơn là cách để gỡ.
Tiến độ xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất tới đâu?
Dự án được triển khai theo trình tự rút gọn. Chi cục Quản lý đất đai đã phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu, hoàn thành đề cương và dự toán kinh phí. Sở Tài nguyên và Môi trường đang điều tra giá đất thị trường và xây dựng dự thảo. Sau đó tỉnh sẽ lấy ý kiến các bên liên quan trước khi ban hành.
Quá trình này có sự phối hợp của Sở Xây dựng, Cục Thuế tỉnh, UBND cấp xã và Văn phòng Đăng ký đất đai. Bà con nào cần tra cứu thông tin thửa đất của mình, nên bắt đầu từ chính Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất. Bài kiểm tra quy hoạch đất đai 2026 có hướng dẫn các bước tra cứu cơ bản.
Bảng giá đất mới ảnh hưởng thế nào đến túi tiền người dân?
Đây là phần bà con quan tâm nhất. Khi hệ số điều chỉnh giá đất thay đổi, bảng giá đất mới sẽ chạm tới nhiều nhóm người khác nhau. Tôi tách ra ba nhóm cho dễ theo dõi.
Hệ số điều chỉnh giá đất với nhóm có đất bị thu hồi
Giá đất cụ thể là căn cứ để tính bồi thường. Khi mức giá tiệm cận thị trường hơn, con số bồi thường thường thay đổi theo. Nhưng thay đổi bao nhiêu thì tùy từng vị trí, từng loại đất, từng thời điểm. Không ai nên hứa trước với bà con một con số cụ thể.
Điều bà con cần làm là giữ đủ hồ sơ: sổ đỏ, biên lai thuế, giấy tờ nguồn gốc sử dụng đất, ảnh hiện trạng cây trồng. Chi tiết về quyền lợi, bà con nên đọc thêm bài đền bù đất nông nghiệp 2026 và quyền lợi bà con cần biết. Sau đó hãy đối chiếu lại với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.
Nhóm muốn chuyển mục đích sử dụng đất
Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất ở cũng dựa trên giá đất. Giá nền thay đổi thì nghĩa vụ tài chính thay đổi theo. Ai đang có kế hoạch lên thổ cư nên chủ động tìm hiểu quy định hiện hành. Bà con cũng nên tính thử chi phí và hỏi cán bộ địa chính xã, phường. Bài chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư 2026 nói kỹ hơn về nhóm này.
Nhóm đang mua bán, đầu tư
Với người mua, bảng giá đất mới là một trong nhiều căn cứ tham khảo, không phải giá bán. Giá thị trường vẫn do cung cầu quyết định. Qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy nhiều người bị nhầm hai khái niệm này rồi trả giá sai. Ai đang tìm hiểu mặt bằng giá theo khu vực có thể xem bảng giá đất Khánh Hòa 2026 để có cái nhìn tổng quan.
Trong lúc chờ hệ số K mới, việc giải phóng mặt bằng có bị đứng lại?
Đây là câu hỏi tôi nghe nhiều nhất. Nhiều người sợ rằng chưa có hệ số điều chỉnh giá đất mới thì mọi thứ phải nằm chờ. Câu trả lời theo hướng dẫn của tỉnh là không.
Để tránh ách tắc, tỉnh đã có hướng dẫn tạm thời, áp dụng theo Luật Đất đai và Nghị định số 49 ngày 31/1/2026 của Chính phủ. Sở Tài nguyên và Môi trường đã hướng dẫn UBND các xã, phường khẩn trương xác định giá đất cụ thể. Mức giá này dùng để tính bồi thường cho các trường hợp thu hồi đất. Việc đó làm ngay trong lúc chờ quyết định chính thức về hệ số K năm 2026.
Nghĩa là các dự án vẫn chạy. Bà con có đất trong diện thu hồi nên theo dõi thông báo của xã, phường mình và giữ liên lạc với ban bồi thường. Bài thu hồi đất nông nghiệp 2026 có nói thêm về trình tự này. Thông báo chính thức của tỉnh bà con có thể theo dõi trên Cổng thông tin điện tử tỉnh Khánh Hòa.
Hệ số điều chỉnh giá đất nhìn từ đồng đất Khánh Hòa
Con số hệ số điều chỉnh giá đất nghe thì khô khan, nhưng đặt xuống từng vùng đất lại rất khác nhau. Khánh Hòa là tỉnh có địa hình rất đa dạng. Mỗi vùng một tính chất đất, một cách sống, nên câu chuyện giá đất ở mỗi nơi cũng khác nhau.
Ở Cam Lâm và Cam Ranh, đất nhiều nơi cằn, pha cát, nắng gió. Tôi từng nghe một anh làm vườn ở Cam Lâm chia sẻ rằng anh mất mấy mùa mới chọn được cây hợp đất. Anh nói giá đất lên xuống theo hạ tầng, chứ không theo mùa vụ. Câu đó tôi nhớ mãi.
Lên Khánh Sơn lại là chuyện khác. Vùng này nổi tiếng với sầu riêng, đất đai và khí hậu hợp cây ăn trái lâu năm. Có một khách hàng kể với tôi rằng ở đó bà con giữ đất rất kỹ, ít khi bán vội. Lý do là một gốc sầu riêng phải nuôi nhiều năm mới cho trái ổn định.
Khánh Vĩnh thì gắn với rừng, với đồi, với chăn nuôi và du lịch sinh thái. Ninh Hòa có vùng đất phèn và nghề nuôi tôm ven đầm. Diên Khánh là đất vườn lâu đời, có cả vùng trồng dược liệu, nằm dọc theo sông Cái hiền hòa. Vạn Ninh nhìn ra biển phía bắc tỉnh. Còn Nha Trang là phần đô thị sôi động nhất.
Cùng một hệ số điều chỉnh giá đất, nhưng tác động lại rất khác nhau. Một thửa vườn ở Khánh Sơn không giống một lô đất mặt tiền ở Nha Trang. Bà con muốn nhìn bức tranh rộng hơn về hạ tầng và vùng miền có thể xem bài tỉnh Khánh Hòa 2026 và bức tranh hạ tầng mới.
Vài điều tôi hay nhắc bà con trước khi xuống tiền
Không phải lời khuyên, chỉ là những việc tôi thấy người cẩn thận thường làm.
- Kiểm tra quy hoạch trước. Đất đẹp mà vướng quy hoạch thì mọi tính toán về giá đều vô nghĩa.
- Đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền. Nghe môi giới, nghe hàng xóm, nghe cả tôi cũng chỉ là tham khảo. Giấy tờ và cơ quan nhà nước mới là căn cứ.
- Hỏi rõ loại đất và thời hạn sử dụng. Đất trồng cây hằng năm, cây lâu năm, đất ở đều có cách tính khác nhau.
- Đừng dồn hết tiền vào một thửa. Đất không phải khoản tiền có thể rút ra trong một tuần.
- Tính cả chi phí sau khi mua. Thuế, phí, chi phí cải tạo, chi phí chăm cây. Nhiều người quên phần này.
Với bà con đang tìm hiểu đất vườn, đất nông nghiệp ở tỉnh, bài đất nông nghiệp Khánh Hòa 2026 có phần cẩm nang chi tiết hơn.
Lời cuối
Tôi nghĩ việc đưa giá đất về gần thực tế là điều tốt cho cả ba phía: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Minh bạch bao giờ cũng dễ chịu hơn mù mờ.
Nhưng tốt hay không còn tùy vào việc mỗi người có chịu tìm hiểu hay không. Hệ số điều chỉnh giá đất là con số của cơ quan nhà nước. Còn mảnh đất, cái cây, dòng sông trước nhà là chuyện của mình. Hiểu luật để giữ đất, chứ không phải để lướt sóng.
Bà con nào có thửa đất cụ thể đang băn khoăn, cứ mang giấy tờ ra xã, phường hỏi cho rõ. Tùy từng trường hợp mà cách xử lý sẽ khác nhau, không có công thức chung cho tất cả.
Các địa danh Khánh Hòa được nhắc trong bài
- Cam Lâm
- Cam Ranh
- Khánh Sơn
- Khánh Vĩnh
- Ninh Hòa
- Diên Khánh
- Vạn Ninh
- Nha Trang
- Sông Cái
- Trường Sa
Nội dung trong bài mang tính chia sẻ kiến thức và góc nhìn cá nhân, không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay đầu tư. Bà con nên đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền trước khi ra quyết định.