Chào bà con! Sáu Bình đây. Hôm nay Sáu Bình nói chuyện thẳng thắn với bà con về một việc nhức nhối: chuyện cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp không giấy tờ. Bao năm nay, nhiều người canh tác mấy chục năm trời mà trong tay không có một tờ giấy. Mừng là Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) đã mở cửa lớn. Bà con chịu khó đọc hết bài, Sáu Bình chỉ rõ từng bước cho mà làm.
Vì sao việc cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp lại quan trọng?
Nói cho dễ hiểu nghen. Trước đây, đất khai hoang hay đất mua bán giấy tay mà không có sổ thì khổ lắm. Muốn bán không bán được. Muốn thế chấp ngân hàng cũng chịu. Nay Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định rõ 05 trường hợp đất không giấy tờ vẫn được xét cấp sổ. Điều kiện là sử dụng ổn định và không tranh chấp. Đây là chính sách rất tình người. Sáu Bình mừng cho bà con lắm. Bà con cũng nên đọc thêm bài phân biệt sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh đất nông nghiệp để hiểu rõ giấy tờ mình đang cầm.
5 trường hợp được cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp không giấy tờ
Trước khi đi vào chi tiết, bà con nhớ giùm Sáu Bình điều kiện chung bắt buộc. Đất phải không có tranh chấp. Đất phải không vi phạm pháp luật. Và đất phải được UBND cấp xã xác nhận hiện trạng. Thiếu một trong ba cái này là khó à nghen.
1. Đất ổn định từ trước ngày 18/12/1980
Đây là mốc ban hành Hiến pháp 1980. Hộ gia đình đang trực tiếp canh tác ổn định thì được ưu tiên xét cấp sổ. Trường hợp này thường được miễn tiền sử dụng đất nếu giữ nguyên mục đích. Đây là trường hợp nhẹ nhàng nhất.
2. Đất dùng từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993
Ngày 15/10/1993 là lúc Luật Đất đai đầu tiên có hiệu lực. Với mốc này, việc dùng đất phải thực tế và liên tục. Xã phải xác nhận nguồn gốc. Bà con lưu ý: tiền sử dụng đất có thể phát sinh tùy diện tích. Vậy nên chuẩn bị tâm lý trước.
3. Đất dùng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014
Mốc 01/07/2014 là khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Điều kiện là dùng ổn định và không lấn chiếm. Đất cũng không thuộc diện quy hoạch thu hồi. Xã vẫn phải xác nhận không vi phạm, không tranh chấp.
4. Đất ở vùng kinh tế – xã hội khó khăn
Trường hợp này dành cho hộ được giao đất nông nghiệp nhưng thực tế đã dựng nhà ở trước ngày 01/07/2014. Muốn được cấp sổ thì phải có đăng ký thường trú tại địa phương. Đất phải nằm trong vùng khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Và xã phải xác nhận không tranh chấp.
5. Đất nông nghiệp đang dùng ổn định
Đây là trường hợp bà con nông dân hay gặp nhất. Hộ trực tiếp sản xuất, dùng đất ổn định trước ngày 01/01/2025 thì được xét. Có một điểm bà con phải nhớ kỹ về diện tích vượt hạn mức:
- Phần diện tích trong hạn mức thì được cấp Giấy chứng nhận.
- Phần vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Ai có thẩm quyền cấp sổ đỏ?
Theo Điều 136 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền được phân cấp rạch ròi. Cụ thể như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư: do UBND cấp huyện cấp.
- Tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ở nước ngoài: do UBND cấp tỉnh cấp.
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm những gì?
Bà con gom giùm Sáu Bình mấy thứ giấy tờ này cho đủ. Như vậy đỡ phải đi tới đi lui nhiều lần:
- Đơn đăng ký theo mẫu, ghi rõ thông tin chủ đất và hiện trạng.
- Giấy tờ chứng minh nếu có: quyết định giao đất, hợp đồng mua bán giấy tay, biên lai nộp tiền, sổ mục kê.
- Sơ đồ thửa đất: trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo thửa đất.
- Giấy tờ tài sản gắn liền với đất: giấy phép xây dựng hoặc xác nhận không tranh chấp.
- Giấy tờ cá nhân: CCCD/CMND, sổ hộ khẩu (bản sao công chứng).
- Tờ khai nghĩa vụ tài chính: lệ phí trước bạ và các khoản thuế liên quan.
Nếu bà con tính lên thổ cư, hãy xem thêm bài 2 trường hợp được miễn 100% tiền sử dụng đất lên thổ cư để khỏi bị thiệt.
Quy trình 7 bước làm sổ đỏ
- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc UBND cấp xã.
- Tiếp nhận và kiểm tra. Nếu thiếu, cán bộ phải hướng dẫn bổ sung trong 03 ngày làm việc.
- Thẩm định và xác minh. Văn phòng đăng ký phối hợp với xã đo đạc và kiểm tra thực địa.
- Thông báo nghĩa vụ tài chính. Cơ quan thuế gửi thông báo các khoản phải nộp.
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Bà con nộp tiền rồi nộp lại chứng từ.
- Ký cấp sổ đỏ. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện ký.
- Trả kết quả. Bà con nhận sổ tại nơi nộp hồ sơ ban đầu.
Thời gian giải quyết thường từ 15 đến 30 ngày làm việc. Vùng sâu vùng xa thì có thể lâu hơn chút. Bà con kiên nhẫn nghen.
Mấy lưu ý Sáu Bình dặn kỹ
- Tranh chấp: đất đang tranh chấp thì dừng làm sổ cho tới khi có quyết định cuối cùng.
- Đồng sở hữu: tất cả người đồng thừa kế phải cùng ký tên vào hồ sơ.
- Giữ chứng từ: giữ kỹ phiếu hẹn và biên lai để lỡ cần khiếu nại còn có cái mà nói.
Nếu chẳng may đất bị thu hồi, bà con đọc bài thu hồi đất nông nghiệp 2026 và cách bảo vệ quyền lợi để nắm giá đền bù.
Lỡ chưa đủ điều kiện thì sao?
Bà con đừng lo quá. Nếu chưa thuộc 5 nhóm trên thì vẫn có hướng xử lý:
- Vẫn được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng, không bị thu hồi ngay.
- Đất quy hoạch treo: được dùng tạm, không bị cưỡng chế di dời.
- Vi phạm pháp luật đất đai: việc cấp sổ tạm dừng cho tới khi khắc phục xong.
Bà con muốn tra cứu văn bản gốc thì xem tại Luật Đất đai 2024 trên Cổng thông tin Chính phủ.
Lời kết của Sáu Bình
Tóm lại, quy định mới về cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp không giấy tờ là một bước tiến lớn. Nó bảo vệ quyền lợi chính đáng cho bà con đã gắn bó với mảnh đất bao năm. Sáu Bình khuyên bà con đừng chần chừ. Hãy ra UBND cấp xã xác nhận hiện trạng và chuẩn bị hồ sơ ngay. Đất có sổ trong tay thì mới an cư lạc nghiệp. Bà con có thắc mắc gì cứ để lại bên dưới, Sáu Bình rảnh là trả lời liền nghen!