Bất động sản Long Thành mấy năm nay luôn là câu chuyện được nhắc nhiều nhất mỗi khi tôi ngồi cà phê với bà con làm vườn ở Đồng Nai. Người thì nói đất còn lên. Người thì nói đã qua thời. Qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy điều đáng chú ý không nằm ở chỗ giá lên hay xuống. Nó nằm ở chỗ dòng tiền đang chọn thứ gì.
Bất động sản Long Thành đang bước sang một nhịp khác
Cách đây bốn, năm năm, khu vực này ai nhắc tới cũng nghĩ ngay hai chữ “sốt đất”. Người mua theo tin đồn. Người bán theo đám đông. Giờ thì khác. Nhiều anh em môi giới lâu năm ở Long Thành kể với tôi rằng giao dịch bây giờ chậm hơn, nhưng chắc hơn.
Điểm dễ thấy nhất là nhóm người mua đã đổi. Trước đây phần lớn là khách lướt sóng. Bây giờ nhiều người tìm tới vì nhu cầu ở thật, mở quán, làm dịch vụ, hoặc để dành dài hạn cho con cái.
Họ hỏi kỹ về pháp lý. Họ hỏi về đường vào, về nước tưới, về hàng xóm xung quanh. Đó là những câu hỏi mà người mua để lướt hiếm khi quan tâm. Nói cách khác, bất động sản Long Thành đang được nhìn bằng con mắt của người ở, chứ không chỉ con mắt của người buôn.
Bên cạnh đó, các thông tin về sắp xếp lại đơn vị hành chính cũng khiến nhiều người chú ý hơn tới vùng này. Tuy nhiên đây là nhóm thông tin thay đổi theo từng thời điểm. Bà con nên đối chiếu trực tiếp với văn bản của cơ quan có thẩm quyền, thay vì tin theo lời truyền miệng ngoài quán nước.
Hạ tầng giao thông là xương sống của bất động sản Long Thành
Tôi từng nghe một anh làm nghề vận tải chia sẻ một câu rất thật: “Đất không tự lên giá, đường mới làm đất lên giá.” Với khu vực quanh sân bay, điều đó lại càng đúng.
Mấy trục giao thông thường được nhắc tới nhiều nhất gồm cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, các tuyến đường vành đai kết nối vùng, tuyến metro dự kiến nối về TP.HCM và đường dẫn trực tiếp vào khu vực nhà ga. Mỗi tuyến có tiến độ riêng. Có tuyến đã khai thác một phần. Có tuyến còn nằm trên bản vẽ.
Vì vậy, khi nghe ai đó nói “đất này sát đường sắp làm”, bà con nên kiểm tra tiến độ thật của tuyến đường đó. Nên tìm hiểu ở cơ quan quản lý quy hoạch địa phương và đối chiếu với bản đồ quy hoạch đã công bố. Một tuyến đường mới có chủ trương và một tuyến đường đã khởi công là hai câu chuyện rất khác nhau về thời gian.
Giá bất động sản Long Thành: mỗi vị trí một câu chuyện
Có một khách hàng kể với tôi rằng anh đi xem bảy lô trong cùng một buổi sáng, cách nhau chưa tới ba cây số, mà giá chào chênh nhau gấp mấy lần. Nghe thì lạ. Nhưng nếu đi thực địa nhiều thì chuyện đó rất bình thường.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Long Thành có thể chia thành mấy nhóm cho dễ hình dung:
- Đất trong dân, xa trục chính, hạ tầng còn cơ bản. Đây là nhóm giá mềm nhất.
- Đất thổ cư trong khu dân cư đã hình thành. Giá nhích lên vì có sẵn điện, nước và hàng xóm.
- Đất bám các trục đường lớn, có khả năng buôn bán. Giá cao hơn rõ rệt.
- Đất trong khu đô thị quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn chỉnh. Đây thường là nhóm cao nhất.
Tôi không đưa con số cụ thể ở đây. Giá thay đổi theo từng tháng và từng vị trí. Bà con nên tham khảo bảng giá đất do địa phương công bố, cộng thêm khảo sát thực tế vài lô lân cận, rồi mới đối chiếu với giá chào. Bài cách tra cứu bảng giá đất mới ở Đồng Nai có nói kỹ hơn về việc này.
Từ bán nền sang làm một nơi để sống
Điều tôi thấy thú vị nhất ở khu vực này không phải là giá. Đó là cách người ta bắt đầu nghĩ khác về đất.
Một sân bay lớn đi vào vận hành sẽ kéo theo rất nhiều người tới làm việc. Kỹ sư, thợ kỹ thuật, nhân viên dịch vụ mặt đất, tài xế, người buôn bán nhỏ. Họ cần chỗ ở, cần chợ, cần trường cho con, cần trạm y tế. Nghĩa là nhu cầu không dừng lại ở một lô đất trống.
Nhiều chủ đầu tư vì vậy đã đổi hướng. Thay vì phân lô rồi bán đứt, họ đầu tư điện nước, đường nội khu, mảng xanh. Cách làm này chậm thu tiền hơn nhưng giữ giá trị lâu hơn. Với người mua để ở, đó là tin vui. Mua xong còn có chỗ mà sống, chứ không phải mua một tấm bản đồ. Báo Xây dựng cũng từng ghi nhận xu hướng này khi viết về bất động sản ven sân bay Long Thành.
Vài điều nên kiểm tra trước khi xuống tiền
Tôi không dám khuyên ai nên mua hay không nên mua bất động sản Long Thành. Chuyện đó tùy từng trường hợp, tùy túi tiền và tùy mục tiêu của mỗi nhà. Nhưng có mấy việc mà nhiều người khi đi xem đất thường bỏ qua rồi tiếc về sau:
- Kiểm tra quy hoạch của chính thửa đất đó tại cơ quan có thẩm quyền, không chỉ nghe môi giới nói.
- Xem kỹ giấy tờ, tình trạng tách thửa và ranh giới thực tế so với sổ.
- Đi lại thửa đất ít nhất hai lần. Một lần nắng, một lần mưa, để biết đường vào và thoát nước ra sao.
- Hỏi hàng xóm xung quanh. Người ở lâu năm thường biết nhiều thứ mà giấy tờ không ghi.
- Tính trước dòng tiền của mình. Nếu phải vay, nên tham khảo kỹ khả năng trả nợ trong tình huống xấu nhất.
Với những rủi ro thường gặp khi mua đất nông nghiệp, tôi có chia sẻ chi tiết hơn trong bài 5 nhóm đất nông nghiệp cần tránh ở Đồng Nai.
Góc nhìn của người vừa làm vườn vừa làm đất
Tôi làm bất động sản, nhưng phần lớn thời gian tôi ở ngoài vườn. Có lẽ vì vậy mà cách tôi nhìn bất động sản Long Thành hơi khác một chút.
Một mảnh đất, với tôi, giống một cái cây. Trồng xuống rồi thì phải có nước, có nắng, có người chăm. Hạ tầng chính là nước và nắng. Cộng đồng dân cư xung quanh chính là người chăm. Thiếu một trong ba thứ đó, cây vẫn sống, nhưng lâu lớn.
Nhiều người khi đi xem đất thường chỉ hỏi một câu: “Bao giờ lên giá?” Câu đó khó ai trả lời được. Và ai trả lời chắc chắn quá thì tôi cũng thấy hơi ngại. Câu hỏi tôi thấy dễ trả lời hơn là: mảnh đất này, nếu mười năm nữa giá không đổi, mình có dùng được nó vào việc gì không?
Nếu bà con đang phân vân giữa việc giữ lại đất vùng ven hay bán để về gần trung tâm, có thể tham khảo thêm bài giữ hay bán đất vùng ven Đồng Nai và bài về chu kỳ mới của thị trường bất động sản ở Đồng Nai.
Tạm kết
Bất động sản Long Thành đang đi vào giai đoạn mà giá trị thật được nhìn kỹ hơn, thay vì chạy theo tin đồn. Đó là điều tốt cho người mua để ở và cho người làm ăn lâu dài.
Còn với người muốn giàu nhanh thì khu vực nào cũng vậy thôi. Nhanh thường đi kèm rủi ro. Thị trường có nhịp của nó, cũng như cây có mùa của cây. Mọi thông tin về pháp lý, quy hoạch và giá đất, bà con nên đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trước khi quyết định.
Về cách phân bổ vốn khi nguồn tiền có hạn, tôi có ghi lại vài suy nghĩ trong bài đầu tư bất động sản với 2 – 3 tỷ đồng.
Các địa danh đã sử dụng trong bài
- Tỉnh Đồng Nai
- Long Thành (Đồng Nai)
- Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu
- TP.HCM, nhắc tới với vai trò đầu mối kết nối vùng