Bà con thân mến, hôm nay Sáu Bình muốn ngồi lại nói chuyện thiệt lòng với bà con về một câu hỏi mà mấy nay nhiều anh em nhắn hỏi: giữa lúc lãi suất tăng cao, mình nên giữ đất nông nghiệp, giữ bất động sản nào, và bỏ cái nào? Đây là câu chuyện về cách cơ cấu lại tài sản sao cho khôn ngoan, dựa trên dòng tiền thiệt chứ không phải dựa trên cảm tính.
Sáu Bình kể bà con nghe một trường hợp thực tế. Có anh nhà đầu tư, gọi là anh Thắng cho dễ, đang ôm trong tay một mớ tài sản rất đa dạng. Nhìn thì giàu lắm, nhưng dòng tiền thì đang căng như dây đàn. Mình cùng phân tích coi nên làm sao nha.
Đất nông nghiệp và bài toán dòng tiền khi lãi suất tăng cao
Trước khi bàn chuyện giữ hay bán, bà con phải hiểu cái bối cảnh đã. Lãi suất bây giờ không còn rẻ như hồi xưa. Lãi vay có thể nhảy từ 10% lên tới 15%, đè nặng lên mấy khoản vay thả nổi.
Khi lãi suất cao, tiền nó chạy hết vô ngân hàng. Người ta gửi tiết kiệm cho chắc ăn. Mà tiền chạy vô ngân hàng thì ai còn đi mua đất, mua nhà nữa? Cho nên bán bất động sản lúc này vừa khó, vừa không được giá.
Sáu Bình nói thiệt với bà con: đất nông nghiệp hay bất kỳ tài sản nào, nếu không tạo ra dòng tiền thì nó chỉ là cục đất nằm im, mỗi tháng còn bắt mình è cổ trả lãi. Đó là điều mình phải tránh.
Hiện trạng tài sản của anh nhà đầu tư
Để bà con dễ hình dung, Sáu Bình liệt kê ra đây danh mục tài sản mà anh Thắng đang nắm:
- Nhà ở quận Tân Bình: trị giá khoảng 13 tỷ, đang vay 5 tỷ với lãi suất 6,5% cố định trong 2 năm. Đây là nơi ở thực.
- Đất trống quận Bình Tân: khoảng 10 tỷ, sở hữu hoàn toàn, diện tích trên 200 mét vuông, lại nằm gần khu công nghiệp.
- Căn hộ 3 phòng ngủ ở Vinhomes Quận 9: khoảng 10 tỷ, không vay đồng nào, đang cho thuê 20 triệu một tháng.
- Căn hộ 4 phòng ngủ ở Global City: giá 24 tỷ, mới đóng 25%, mỗi tháng phải đóng 250 triệu.
- Dự án Eco Retreat ở Long An: 13 tỷ, đã đóng 20%, dự kiến vay tới 70%.
Mỗi tháng anh dư ra chừng 600 triệu sau khi trừ chi phí. Nghe thì khỏe, nhưng riêng cái Global City đã ngốn 250 triệu rồi. Áp lực dòng tiền là có thiệt.
Sai lầm lớn nhất: bán tài sản tốt để nuôi tài sản xấu
Sáu Bình nhắc bà con một câu mà mình tâm đắc lắm: “Cái tệ nhất là bán cái thanh khoản được, bán cái tốt nhất để bù đắp vào cái không thanh khoản và cái xấu nhất.”
Nghe có vẻ hiển nhiên, nhưng tin Sáu Bình đi, rất nhiều người mắc phải. Tới lúc kẹt tiền, người ta thường bán cái dễ bán nhất. Mà cái dễ bán nhất thường lại là cái tốt nhất. Vậy là vô tình mình giữ lại toàn đồ khó nhằn.
Đất nông nghiệp và tài sản nên giữ lại
Vậy giữ cái nào? Sáu Bình phân tích từng cái cho bà con nghe.
Căn hộ Vinhomes Quận 9
Cái này Sáu Bình đánh giá rất tiềm năng. Vị trí trung tâm thành phố mới, hạ tầng vành đai sắp xong, lại đang cho thuê đều đặn. Bán cái này đi để trả nợ hay đầu tư chỗ khác là phí của trời. Giữ.
Đất Bình Tân và đất nông nghiệp gần khu công nghiệp
Miếng đất này nằm gần khu công nghiệp, mình hoàn toàn có thể xây xưởng hoặc cất nhà trọ cho thuê. Thay vì để đất nằm trống cho cỏ mọc, hãy biến nó thành dòng tiền hàng tháng. Đó mới là cách dùng đất khôn ngoan.
Nhà ở Tân Bình
Đây là nơi ở thực, lãi suất lại đang cố định thấp. Không có lý do gì phải động vào.
Tài sản cần thận trọng: Global City và Eco Retreat
Tới phần khó nha bà con. Hai cái này đang “ngốn” tiền dữ lắm mà hiệu quả thì chưa thấy đâu.
Global City vị trí thì đẹp thiệt, nhưng giá vốn quá cao, cỡ 400 tới 500 triệu một mét vuông cho nhà thấp tầng. Giá cao như vậy thì cho thuê khó, bán lại càng khó.
Eco Retreat ở Long An thì sao? Đây là bất động sản vùng ven, tỷ lệ dân lướt sóng đầu cơ chiếm tới 40 tới 50%. Khi chưa có cộng đồng dân về ở thực, tài sản này rất khó thanh khoản.
Sáu Bình nói thẳng: nếu áp lực dòng tiền quá lớn, anh nên cân nhắc dừng dự án Eco Retreat. Thậm chí chấp nhận mất tiền cọc 20% còn hơn ôm gánh nặng nợ vay trong lúc lãi suất leo thang. Đôi khi chịu đau một chút để bảo vệ cả danh mục là quyết định đúng.
Lời kết của Sáu Bình
Tóm lại, bà con nhớ mấy điều này. Một là ưu tiên giữ tài sản cốt lõi, có dòng tiền và thanh khoản tốt. Hai là giảm áp lực nợ vay, đừng tái đầu tư liều lĩnh khi lãi suất cao. Ba là thận trọng với bất động sản vùng ven phụ thuộc vào sóng đầu cơ. Bốn là biến đất trống, kể cả đất nông nghiệp, thành tài sản tạo thu nhập hàng tháng.
Cơ cấu tài sản phải dựa vào dòng tiền của chính mình để hành động có chiến lược, có phương pháp. Đừng để tài sản đè mình, mà hãy để tài sản nuôi mình.
Bà con nào muốn tìm hiểu thêm về đầu tư đất và bất động sản, ghé thăm các bài viết khác trên trang của Sáu Bình nha. Nếu muốn nắm thêm quy định pháp lý, bà con có thể tham khảo Thư viện pháp luật để hiểu rõ về đất nông nghiệp và quy hoạch.
Chúc bà con đầu tư sáng suốt. Sáu Bình chào bà con!