Đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024 được mở rộng quyền rất nhiều. Luật có hiệu lực từ 01/8/2024. Cá nhân không trực tiếp sản xuất vẫn có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức. Hạn mức nhận chuyển quyền tăng lên tối đa 15 lần hạn mức giao đất. Một thửa đất cũng được phép sử dụng đa mục đích.
Có một anh ở vùng Long Khánh kể với tôi câu chuyện này hồi đầu năm.
Anh gom được hơn hai héc-ta sầu riêng, trồng từ đời cha để lại. Con trai anh học ở Biên Hòa, ra trường muốn về làm du lịch vườn. Anh gạt đi: “Đất nông nghiệp mà, cất cái chòi cũng bị phạt”. Rồi có người chỉ cho anh đọc lại quy định mới. Anh mới ngớ ra. Cái anh sợ suốt mười mấy năm, giờ luật đã mở.
Tôi nghe xong thấy tiếc. Không phải tiếc tiền. Tiếc thời gian.
Rất nhiều người giữ đất ở Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Thống Nhất cũng đang ở trạng thái đó. Họ giữ một tài sản mà không biết luật cho mình làm gì với nó. Bài này Sáu viết để bạn nắm phần khung. Còn thửa đất cụ thể của bạn thì vẫn phải mang sổ ra hỏi cơ quan có thẩm quyền. Không bài viết nào thay được việc đó.
Luật Đất đai 2024 thay đổi điều gì lớn nhất với đất nông nghiệp?
Thay đổi lớn nhất không nằm ở một điều khoản nào, mà ở tinh thần. Đất nông nghiệp nay được nhìn như một nguồn lực kinh tế. Nó không còn là tư liệu sản xuất bị khoá chặt. Trước đây là “ai canh tác mới được mua”. Nay là “ai có nhu cầu và trong hạn mức thì được mua”.
Những điểm bạn nên nắm trước tiên:
- Mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Cá nhân không trực tiếp sản xuất vẫn được nhận, trong hạn mức của địa phương.
- Nâng hạn mức nhận chuyển quyền lên tối đa 15 lần hạn mức giao đất, thay vì 10 lần.
- Tự động tiếp tục sử dụng khi hết thời hạn, với người trực tiếp sản xuất.
- Cho phép sử dụng đất đa mục đích — kết hợp sản xuất với dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng.
- Miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi chuyển đổi đất trong cùng một tỉnh.
Nghe thì thoáng. Nhưng chữ “trong hạn mức” và chữ “theo quy định của địa phương” là hai cái chốt. Mỗi tỉnh có hạn mức giao đất khác nhau. Cùng một điều luật, áp ở Đồng Nai và tỉnh khác sẽ ra con số khác nhau. Trước khi tính chuyện gom đất, bạn cần tra hạn mức giao đất nông nghiệp hiện hành của tỉnh. Theo quan sát của Sáu, phần lớn người mua lần đầu bỏ qua bước này. Nó giống các lỗi Sáu kể trong bài hướng dẫn mua đất vườn giá rẻ an toàn.
Hạn mức, thuế và thời hạn: đất nông nghiệp giờ dễ thở tới mức nào?
So sánh trực tiếp là cách nhanh nhất để thấy khoảng cách. Bảng dưới đây gom các thay đổi được nhắc tới nhiều nhất khi bàn về đất nông nghiệp:
| Nội dung | Quy định cũ | Luật Đất đai 2024 |
|---|---|---|
| Người được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa | Chỉ người trực tiếp sản xuất nông nghiệp | Mở rộng cho cả người không trực tiếp sản xuất, trong hạn mức |
| Hạn mức nhận chuyển quyền | Tối đa 10 lần hạn mức giao đất | Tối đa 15 lần hạn mức giao đất |
| Hết thời hạn sử dụng | Phải làm thủ tục gia hạn | Người trực tiếp sản xuất được tiếp tục sử dụng |
| Mục đích sử dụng | Đơn mục đích | Được kết hợp đa mục đích (sản xuất + dịch vụ, du lịch) |
| Thời hạn thuê đất công ích do cấp xã quản lý | Tối đa 5 năm | Tối đa 10 năm |
Cái Sáu thấy đáng chú ý nhất trong bảng này là dòng cuối và dòng áp chót. Thuê đất công ích 5 năm thì ít ai dám trồng cây lâu năm. Cây vừa bén rễ đã hết hợp đồng. Kéo lên 10 năm là đủ một chu kỳ để người thuê tính chuyện đầu tư thật. Còn đa mục đích thì mở đường cho farmstay và vườn kết hợp trải nghiệm. Khu vực Tân Phú, Vĩnh Cửu hay ven hồ Trị An vốn sẵn cảnh quan để làm.
Người không trực tiếp sản xuất có thật sự mua được đất trồng lúa?
Được, nhưng có điều kiện. Luật cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho đất trồng lúa. Điều kiện là trong hạn mức giao đất tại địa phương. Vượt hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế. Kèm theo là phương án sử dụng đất được chấp thuận. Nói cách khác: cửa đã mở, nhưng không phải mở toang. Trước khi đặt cọc, bạn nên đối chiếu hồ sơ với văn phòng đăng ký đất đai.
Câu chuyện 250 triệu và bài học “không tin lời, chỉ tin hành động”
Năm 2019, Sáu mất 250 triệu vào một dự án mà sau này Sáu gọi là dự án “Ma”.
Không phải vì Sáu ngu. Vì Sáu tin lời.
Lúc đó mọi thứ nghe rất xuôi tai. Người giới thiệu nói chắc nịch. Giấy tờ hứa “sắp ra”. Ai cũng bảo đang có sóng, chậm là hết suất. Sáu xuống tiền theo cảm giác an toàn do đám đông tạo ra. Không theo cái mình tự kiểm tra được. Kết quả thì bạn đoán rồi.
Bài học Sáu rút ra sau vụ đó, đến giờ vẫn dùng: không tin lời, chỉ tin hành động. Lời nói không để lại dấu vết. Hành động thì có — có văn bản, có dấu, có ngày tháng, có người ký chịu trách nhiệm.
Áp vào chuyện đất nông nghiệp thời điểm này, cái bẫy còn nguy hơn 2019. Vì bây giờ luật thoáng thật. Mà khi luật thoáng thật thì người bán chỉ cần nói đúng một nửa là đủ làm bạn xiêu lòng. “Luật mới cho làm farmstay rồi anh ơi” — câu đó không sai. Nhưng nó thiếu vế sau. Làm được hay không còn tuỳ quy hoạch của khu vực đó. Tuỳ tỷ lệ diện tích xây dựng được phép. Tuỳ thửa đất có nằm trong vùng chuyên canh hay không.
Một nửa sự thật, trong bất động sản, thường đắt hơn một lời nói dối. Vì lời nói dối bạn còn cảnh giác. Còn một nửa sự thật thì bạn tự thuyết phục mình. Sáu viết kỹ hơn về cơ chế tâm lý này trong bài 5 sai lầm khi mua đất vườn giá rẻ.
5 việc cần kiểm tra trước khi xuống tiền mua đất nông nghiệp
Đây là khung Sáu dùng để tự soi mỗi khi có ai rủ xuống tiền. Không phải lời khuyên đầu tư. Chỉ là danh sách việc cần làm cho đỡ hớ.
1. Tra quy hoạch sử dụng đất, đừng tra bằng miệng
Xin trích lục thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai địa phương. Hoặc tra trên cổng thông tin quy hoạch của tỉnh. Ảnh chụp màn hình người bán gửi không có giá trị pháp lý. Cùng một khu ở Nhơn Trạch, hai thửa cách nhau một con đường đã khác nhau về quy hoạch.
2. Đối chiếu hạn mức giao đất của tỉnh
Hạn mức 15 lần chỉ có nghĩa khi bạn biết “một lần” ở tỉnh đó là bao nhiêu mét vuông. Con số này do UBND cấp tỉnh quy định và có thể được điều chỉnh. Hãy lấy bản đang có hiệu lực. Đừng lấy con số ai đó nhớ mang máng.
3. Kiểm tra nguồn gốc đất
Đất có nguồn gốc từ nông trường, lâm trường giao khoán là nhóm dễ vướng nhất. Luật 2024 có mở hướng công nhận quyền sử dụng cho một số trường hợp. Nhưng phải đáp ứng đúng mốc thời gian và điều kiện. Nếu người bán trả lời loanh quanh về nguồn gốc, đó là tín hiệu để bạn chậm lại.
4. Hỏi rõ về đường vào và ranh thửa
Nhiều thửa ở đồi Vĩnh Cửu đẹp trên bản đồ. Nhưng đường vào là đường mòn qua đất người khác. Đi thực địa vào ngày mưa. Đo lại ranh bằng người có chuyên môn. Đừng đo bằng bước chân của người dẫn đi xem đất.
5. Tính chi phí đến khi ra được sổ, không chỉ giá mua
Giá trên hợp đồng chỉ là một phần. Còn thuế, phí, chi phí đo đạc, chi phí chuyển mục đích nếu bạn định chuyển. Chuyển nhượng giữa cá nhân trong cùng tỉnh được miễn thuế thu nhập và lệ phí trước bạ. Các khoản khác thì vẫn còn. Bạn nên nhờ công chứng viên bóc tách trước. Nguyên tắc giữ tiền trước khi nghĩ tới sinh lời, Sáu nói kỹ trong bài nguyên tắc số 1 khi mua đất vườn.
Câu hỏi thường gặp về đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ khi nào?
Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Mốc này sớm hơn dự kiến ban đầu là 01/01/2025, nhờ Luật số 43/2024/QH15. Riêng Điều 190 và Điều 248 có hiệu lực từ ngày 01/4/2024.
Người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có được mua đất trồng lúa không?
Theo Luật Đất đai 2024, cá nhân không trực tiếp sản xuất vẫn được nhận đất trồng lúa. Hình thức gồm chuyển nhượng và tặng cho, trong hạn mức giao đất của địa phương. Muốn nhận vượt hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế. Kèm phương án sử dụng đất được chấp thuận.
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hiện nay là bao nhiêu?
Hạn mức nhận chuyển quyền đất nông nghiệp của cá nhân nay tối đa 15 lần hạn mức giao đất. Mức này áp cho mỗi loại đất, thay cho 10 lần trước đây. Hạn mức giao đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. Con số thực tế vì thế khác nhau giữa các tỉnh.
Đất nông nghiệp có được làm farmstay, du lịch nghỉ dưỡng không?
Luật Đất đai 2024 cho phép dùng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích. Phạm vi gồm cả thương mại, dịch vụ và du lịch. Tuy nhiên việc triển khai còn phụ thuộc quy hoạch của khu vực. Nó cũng tuỳ tỷ lệ diện tích được xây dựng và phương án được chấp thuận.
Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng thì phải làm gì?
Cá nhân trực tiếp sản xuất đang dùng đất được Nhà nước giao thì không cần lo. Hết thời hạn, họ được tiếp tục sử dụng mà không phải làm thủ tục gia hạn. Muốn xác nhận lại thời hạn trên sổ thì làm thủ tục tại văn phòng đăng ký đất đai.
Chuyển nhượng đất nông nghiệp trong cùng tỉnh có phải đóng thuế không?
Cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau trong cùng một tỉnh thì được miễn. Khoản miễn gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Các chi phí khác như đo đạc, công chứng vẫn phát sinh bình thường.
Đất nông nghiệp giờ mở hơn — nhưng người mua vẫn phải chặt hơn
Sáu không nghĩ Luật Đất đai 2024 biến đất nông nghiệp thành món dễ ăn. Sáu nghĩ nó làm ngược lại. Cửa mở rộng thì dòng người đi qua đông hơn. Số người đi nhầm cửa cũng nhiều hơn.
Cái luật cho bạn là quyền. Còn kết quả thì vẫn do bạn tự kiểm tra mà ra.
Nếu bạn định gom một mảnh ở Long Khánh, Cẩm Mỹ hay ven sông Đồng Nai, Sáu mong một điều. Hãy đi tra quy hoạch bằng chân của mình, chứ không bằng tai. Bạn đã tra thửa đất mình đang nhắm chưa? Nếu chưa, hãy đọc thêm bài pháp lý đất vườn rồi hẵng tính chuyện tiền nong.
— Sáu Bình
Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết chia sẻ kiến thức và góc nhìn cá nhân. Đây không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay đầu tư. Các quy định pháp luật có thể được sửa đổi. Hướng dẫn chi tiết cũng khác nhau theo từng địa phương. Trước mỗi giao dịch, bạn nên đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền. Bạn cũng nên tham khảo ý kiến người có chuyên môn.
Nguồn tham khảo:
- Luật Đất đai 2024 — Luật số 31/2024/QH15, Thư viện Pháp luật
- Điểm mới của Luật Đất đai 2024 — Cổng Tuyên truyền Phổ biến Pháp luật TP.HCM
Địa danh đã dùng trong bài, đều thuộc tỉnh Đồng Nai: Long Khánh, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Thống Nhất, Vĩnh Cửu, Tân Phú, Nhơn Trạch, Biên Hòa, hồ Trị An, sông Đồng Nai.