Chào bà con, Sáu Bình đây! Mấy bữa nay điện thoại của Sáu reo liên tục. Anh chị em ở khắp nơi gọi về hỏi: “Sáu ơi, nghe nói Đồng Nai sắp lột xác, vậy giờ ôm đất nông nghiệp ở đây còn ăn thua gì không?”. Câu hỏi này hay lắm. Tuy nhiên, trả lời cho gọn thì khó. Vì vậy, hôm nay Sáu ngồi đây gõ một bài cho ra ngô ra khoai, để bà con mình nhìn cho thấu cái cuộc chơi mới ở vùng đất này.
Nói thiệt với bà con, Đồng Nai bây giờ không còn là cái tỉnh công nghiệp “chân lấm tay bùn” như hồi xưa nữa. Trái lại, nó đang chuyển mình thành một trung tâm kinh tế đa năng của cả vùng Đông Nam Bộ. Và khi cái nền nó đổi, thì miếng đất nông nghiệp trong tay bà con cũng đổi giá trị theo. Giờ Sáu sẽ phân tích từng khúc một cho dễ hiểu.
1. Đất nông nghiệp Đồng Nai và cuộc sắp xếp lại “bàn cờ” khu công nghiệp
Bà con cứ hình dung thế này. Tỉnh đang vẽ lại toàn bộ tấm bản đồ phát triển với tầm nhìn tới năm 2030 và xa hơn. Theo quy hoạch mới, Đồng Nai sẽ có tổng cộng 89 khu công nghiệp. Nhưng Sáu nhấn mạnh nha: đây không phải chuyện đẻ thêm cho nhiều. Ngược lại, đây là một cuộc cải tổ về chất lượng.
Cụ thể, cái “luật chơi” mới nó nằm ở mấy điểm này:
- Làm lớn, làm tập trung: Tỉnh bỏ kiểu làm manh mún, dàn trải. Thay vào đó, tỉnh chỉ ưu tiên những khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ, dính liền với cao tốc, đường vành đai, đường sắt.
- Giữ gìn môi trường: Quy hoạch cấm tiệt việc đặt khu công nghiệp trong đô thị lớn hay nhét sát mấy con sông lớn. Cái này hay, vì nó bảo vệ chính cái không gian sống của bà con mình.
- Chọn vốn cho kỹ: Người ta giờ ưu tiên công nghiệp xanh, công nghệ cao, giá trị gia tăng lớn. Họ không còn chuyện ai có tiền vô cũng nhận như trước.
2. Mạng lưới 68 cụm công nghiệp vệ tinh giữ nhịp cho cả tỉnh
Đi cùng với mấy ông lớn khu công nghiệp là 68 cụm công nghiệp. Chúng đóng vai trò vệ tinh, lo cái phần nền móng để chuỗi sản xuất không bị đứt gãy. Sau đây, Sáu tóm lại cái lộ trình cho bà con dễ nắm:
| Giai đoạn | Trạng thái | Số lượng |
|---|---|---|
| 2021 – 2030 | Tiếp tục phát triển | 54 cụm |
| 2021 – 2030 | Bổ sung mới | 14 cụm |
| 2031 – 2050 | Loại bỏ (kém hiệu quả) | 9 cụm |
| 2031 – 2050 | Đề xuất bổ sung tiềm năng | 14 cụm |
Mấy cụm công nghiệp này quan trọng lắm nha bà con. Trước hết, nó san sẻ bớt áp lực cho khu công nghiệp lớn. Thêm nữa, nó tạo công ăn việc làm tại chỗ cho con em địa phương, và giữ cho cả hệ thống chạy trơn tru. Kết quả là ở đâu có nó, ở đó dân cư đông lên. Và miếng đất nông nghiệp gần đó tự nhiên cũng được hỏi han nhiều hơn.
3. Công nghệ cao và đòn bẩy logistics từ sân bay Long Thành
Đây mới là cái phần Sáu tâm đắc nhất, anh chị em mình chú ý nghen. Đồng Nai không chỉ làm công nghiệp thường nữa. Hơn thế, người ta lập ra mấy khu kinh tế chuyên biệt, giá trị cao ngất:
- Khu công nghệ cao Đồng Nai: Khu này hốt mấy ngành mũi nhọn như công nghệ thông tin, điện tử, tự động hóa, hàng không và cả trí tuệ nhân tạo (AI).
- Khu công nghệ số ở đô thị sân bay Long Thành: Nơi đây sẽ thành chỗ đặt trung tâm dữ liệu, luân chuyển dữ liệu quốc tế.
- Khu thương mại tự do gắn với Long Thành: Khu này gom hết sản xuất công nghệ cao, logistics, tài chính, thương mại vào một mối. Nhờ vậy, hàng hóa nối thẳng ra sân bay, bớt khâu trung gian, ra thị trường thế giới nhanh như chớp.
- Khu kinh tế cửa khẩu Hoa Lư: Khu này thành cực tăng trưởng mới, nối thương mại qua Campuchia và bắt tay với Tây Nguyên.
Bà con thấy không, khi cái sân bay quốc tế Long Thành cất cánh, nó kéo theo cả một hệ sinh thái khổng lồ. Mà ở đâu có người, có việc làm, có dòng tiền chảy về, thì ở đó bất động sản và đất nông nghiệp ven khu vực đó mới có chuyện để bàn.
4. Đầu tư đất nông nghiệp: thị trường sẽ phân hóa rõ rệt
Giờ tới phần ruột gan mà bà con quan tâm nhất: đầu tư. Sáu nói thẳng luôn cho khỏi mất công. Thời sốt đất tràn lan, mua đâu cũng lời đã qua rồi. Từ đây về sau, thị trường nó phân hóa. Kẻ ăn ốc người đổ vỏ rõ ràng lắm.
Vùng đất nông nghiệp nào có ăn, vùng nào nên tránh?
- Vùng có tiềm năng: Đó là mấy chỗ dính tới hệ sinh thái công nghiệp, logistics, gần sân bay Long Thành, hoặc nằm ngay trục cao tốc, đường vành đai. Chỗ này quy hoạch đất đai rõ ràng, có nhu cầu thực.
- Vùng rủi ro: Đó là mấy chỗ nằm ngoài trục phát triển chính. Bà con coi chừng giá đi ngang, chôn vốn, kêu bán không ai mua. Vì vậy, ham rẻ mà ôm vô mấy chỗ này là dễ kẹt lắm.
Chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu thực
Khi mấy khu công nghệ cao mọc lên, chuyên gia với công nhân kéo về làm việc. Họ cần chỗ ở thiệt, cần thuê nhà thiệt. Lúc đó, giá trị miếng đất nó dựa trên khả năng khai thác thực tế. Nó không còn dựa vào tin đồn rỉ tai nhau nữa. Cho nên Sáu khuyên anh chị em: trước khi xuống tiền mua bất kỳ miếng đất nông nghiệp nào, nhớ đi kiểm tra quy hoạch cho kỹ. Bà con coi cái quy hoạch sử dụng đất nó cho phép làm gì, có nằm trong vùng được chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Đừng nghe cò vẽ mà ôm đại. Bà con nào chưa rõ thủ tục, có thể xem thêm bài kinh nghiệm pháp lý trên trang của Sáu Bình để nắm cho chắc.
Sáu Bình chốt vài lời gan ruột về đất nông nghiệp
Tóm lại bà con ơi, quy hoạch mới của Đồng Nai là một bài toán bài bản. Nó kết hợp công nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao và hạ tầng hàng không. Đây là nền tảng cho phát triển bền vững. Đồng thời, nó cũng lái dòng tiền đầu tư về với những giá trị thực chất.
Với người làm đầu tư bất động sản như anh chị em mình, đây vừa là cơ hội vừa là thử thách. Cơ hội cho người chịu khó tìm hiểu quy hoạch, nhìn dài hơi. Còn thử thách cho mấy ông thích lướt sóng ăn xổi. Sáu chỉ mong bà con mình bỏ tiền ra là phải an cư lạc nghiệp, làm ăn bền vững. Bà con đừng đu theo đám đông rồi ôm hận.
Anh chị em nào còn thắc mắc về miếng đất nông nghiệp của mình, hay muốn Sáu phân tích thêm về một khu vực cụ thể nào ở Đồng Nai, cứ để lại bình luận bên dưới. Sáu rảnh là Sáu trả lời liền. Chúc bà con mình chân cứng đá mềm, đầu tư đâu trúng đó nghen!