Bà con mình ai đang ấp ủ giấc mơ “bỏ phố về quê”, mua miếng đất cất cái nhà, trồng cây nuôi cá thì thế nào cũng có lần nghe tới hai chữ “đất thổ cư”. Nhưng rồi tới hồi cầm cuốn sổ đỏ lên coi, thấy ghi đất nông nghiệp, muốn xây nhà thì lại vướng thủ tục chuyển đổi. Vì vậy, Sáu Bình viết bài này để bà con nắm rõ thủ tục chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư chỉ trong một lần đọc, khỏi phải đi hỏi tới hỏi lui mà vẫn lơ mơ.
Đất thổ cư là gì? Nói cho dễ hiểu
Nói thiệt với bà con, trong luật không hề có loại đất nào tên là “đất thổ cư” đâu nha. Đây chỉ là cách bà con mình quen miệng gọi đất ở thôi. Theo Luật Đất đai 2024, đất đai nước mình chia làm ba nhóm lớn:
| STT | Nhóm đất | Đặc điểm chính |
|---|---|---|
| 1 | Đất nông nghiệp | Đất trồng cây hàng năm/lâu năm, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối… |
| 2 | Đất phi nông nghiệp | Đất ở, đất xây trụ sở, đất quốc phòng – an ninh, đất sản xuất kinh doanh… |
| 3 | Đất chưa sử dụng | Các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. |
Cái đất thổ cư (đất ở) mà bà con hay nói thì nó nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, được hộ gia đình, cá nhân dùng ổn định lâu dài, không tính thời hạn. Đây cũng là lý do tại sao đất ở luôn có giá hơn đất nông nghiệp.
Phân loại đất ở: nông thôn và đô thị
Đất thổ cư chia làm hai loại, bà con để ý cái ký hiệu trên sổ là biết ngay:
- Đất ở nông thôn (ONT): do xã quản lý, nằm trong ranh giới địa chính nông thôn. Bao gồm cả phần đất xây nhà, công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa thuộc khu dân cư nông thôn.
- Đất ở đô thị (ODT): thuộc quận, thành phố, thị xã hoặc khu quy hoạch đô thị mới. Loại này có chính sách riêng về thuế, hạn mức và cấp phép xây dựng.
Thời hạn sử dụng và điều kiện tách thửa đất thổ cư
Đất ở dùng được bao lâu?
Thời hạn dùng đất thổ cư có hai dạng, bà con coi kỹ trên sổ của mình:
- Ổn định, lâu dài: áp dụng cho phần lớn đất ở của hộ gia đình, cá nhân.
- Có thời hạn: thường là 20, 50 hoặc 70 năm, ghi rõ trong Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán.
Muốn tách thửa thì cần gì?
Nhiều anh chị mua miếng đất rộng rồi muốn tách ra để cho con cái hoặc bán bớt. Muốn vậy thì phải đủ mấy điều kiện sau:
- Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Không nằm trong khu đã có thông báo thu hồi đất, hay dự án đấu giá, phát triển nhà ở theo quy hoạch.
- Phải đảm bảo diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh/thành phố.
Ví dụ ở Hà Nội: thửa đất sau khi tách phải có chiều rộng và chiều sâu từ 3m trở lên; diện tích không nhỏ hơn 30m² (với phường, thị trấn) và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở (với các xã còn lại). Mỗi tỉnh một kiểu, bà con nhớ hỏi địa phương mình cho chắc.
Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư
Đây là phần quan trọng nhứt mà bà con “bỏ phố về quê” hay vướng nè. Bà con muốn cất nhà trên đất nông nghiệp thì bắt buộc phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền duyệt, chứ không phải cứ có đất là xây được đâu.
Điều kiện để được chuyển đổi
UBND cấp huyện chỉ cho chuyển sang đất ở khi đủ đồng thời hai cái này:
- Miếng đất đó phù hợp với Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
- Bà con có Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Sáu Bình nhắc thiệt: trước khi xuống tiền mua đất nông nghiệp tính lên thổ cư, bà con nên kiểm tra quy hoạch coi miếng đất có nằm trong kế hoạch chuyển sang đất ở hay không. Nhiều người mua xong mới hỡi ơi vì đất dính quy hoạch treo, không lên thổ cư được.
4 bước thủ tục chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư
- Chuẩn bị hồ sơ: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất + Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng).
- Nộp hồ sơ: tại Bộ phận một cửa hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Giải quyết yêu cầu: cơ quan chức năng thẩm định, bà con thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Trả kết quả: nhận quyết định cho phép chuyển mục đích.
Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày làm việc (không quá 25 ngày với vùng sâu, vùng xa, hải đảo). Cái này không tính ngày nghỉ, lễ và thời gian bà con đi đóng tiền nha.
Các khoản tiền phải đóng
Tới phần “móc hầu bao”, bà con tính trước cho khỏi bất ngờ:
- Tiền sử dụng đất: tính trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp (tùy trường hợp mà đóng 50% hoặc 100% phần chênh lệch). Đây thường là khoản lớn nhứt.
- Lệ phí trước bạ: = (Giá đất tại bảng giá × Diện tích) × 0,5%.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: thường dưới 100.000 đồng/lần cấp.
- Phí thẩm định hồ sơ: do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, mỗi nơi mỗi khác.
Sáu Bình dặn dò đôi lời
Tóm lại, “đất thổ cư” chỉ là tên gọi dân gian của đất ở, còn muốn biến miếng đất nông nghiệp thành đất xây nhà thì phải làm thủ tục chuyển mục đích đàng hoàng, mà điều kiện tiên quyết là phải hợp với quy hoạch của địa phương. Nhìn chung, muốn chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư thì bà con nào đang nhắm miếng đất nào cũng nên ra xã, ra huyện kiểm tra quy hoạch và hỏi rõ hạn mức, chi phí trước khi đặt cọc.
Có gì thắc mắc cứ để lại bình luận bên dưới, Sáu Bình rảnh là trả lời cho bà con liền. Bà con cũng có thể xem thêm các bài chia sẻ khác của Sáu Bình tại trang chủ Sáu Bình. Chúc bà con sớm an cư lạc nghiệp trên mảnh đất của mình!
Lưu ý: Bài viết mang tính tham khảo, dựa trên quy định pháp luật đất đai hiện hành. Mỗi địa phương có thể có quy định riêng, bà con nên liên hệ cơ quan chức năng để được hướng dẫn cụ thể.