Bà con thân mến, Sáu Bình xin chào! Hôm nay Sáu Bình muốn ngồi lại nói chuyện thật rõ ràng với bà con về đất nông nghiệp và những thay đổi lớn từ Luật Đất đai 2024. Đây là chuyện hệ trọng. Nó ảnh hưởng trực tiếp tới túi tiền và quyền lợi của bà con. Vậy nên mình cùng nghe cho kỹ nghen. Điểm mấu chốt là bảng giá đất cũ sẽ được bãi bỏ. Thay vào đó là bảng giá đất cập nhật hàng năm, tiệm cận giá thị trường. Bảng giá này áp dụng từ ngày 01/01/2026. Khi đó, chi phí làm thủ tục đất đai sẽ tăng mạnh. Riêng tiền sử dụng đất có khi lên tới hàng trăm triệu đồng. Vì vậy bà con nào còn vướng giấy tờ thì nên tranh thủ làm trong năm 2025.
Lộ trình bảng giá đất mới và tác động tới đất nông nghiệp
Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, cách Nhà nước xác định giá đất thay đổi gần như toàn diện. Sáu Bình tóm gọn lại cho bà con dễ nhớ:
- Bãi bỏ khung giá đất: Trước đây 5 năm mới cập nhật một lần, nay chuyển sang ban hành bảng giá đất hàng năm.
- Tiệm cận giá thị trường: Giá đất tính theo từng vị trí, từng thửa, dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn, minh bạch và sát thực tế hơn.
- Thời điểm áp dụng: Bảng giá đất mới sẽ được các tỉnh, thành ban hành và áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Vậy tác động thực tế ra sao? Khi bảng giá đất tăng, hàng loạt chi phí đi kèm cũng tăng theo. Đó là tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và phí chuyển mục đích sử dụng đất. Lấy ví dụ ngay tại TP. Hồ Chí Minh, bảng giá đất mới đã tăng trung bình từ 50% đến 100%. Có khu vực như Quận 9 cũ, tiền sử dụng đất tăng gấp 2 đến 3 lần. Con số đó không hề nhỏ với bà con mình đâu.
Ba nhóm bà con nên hoàn tất thủ tục đất nông nghiệp trước năm 2026
Để khỏi tốn thêm hàng trăm triệu đồng oan uổng, Sáu Bình khuyên ba nhóm sau đây nên làm sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất ngay trong năm 2025:
1. Bà con chuyển mục đích sử dụng đất
Tiền sử dụng đất được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở tại thời điểm chuyển đổi. Khi bảng giá đất ở tăng mạnh từ 2026, khoản chi phí này sẽ đội lên đáng kể. Làm sớm chừng nào, bà con đỡ tốn chừng đó.
2. Bà con có đất nằm trong quy hoạch treo
Nhiều bà con phải chờ đợi mấy năm trời vì quy hoạch treo, không làm được thủ tục. Nếu quy hoạch được gỡ bỏ sau ngày 01/01/2026, bà con sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo mức giá thị trường mới, cao hơn hẳn.
3. Bà con xin cấp sổ đỏ lần đầu
Tiền sử dụng đất thường chiếm phần lớn nhất trong tổng chi phí làm sổ. Sau năm 2026, khoản này có thể tăng gấp nhiều lần tùy vị trí và diện tích. Vì vậy, đừng để nước tới chân mới nhảy nghen bà con.
Quy định mới về cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/08/2024) mở ra cơ hội cho bà con đang sử dụng đất nhưng thiếu giấy tờ hợp pháp, thông qua việc nới rộng các mốc thời gian công nhận.
Mở rộng mốc thời gian công nhận
Bà con sử dụng đất ổn định, không tranh chấp và được UBND cấp xã xác nhận sẽ được xem xét cấp sổ đỏ theo các mốc:
- Trước ngày 18/12/1980.
- Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993.
- Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014 (mốc này đã kéo dài thêm 10 năm so với Luật Đất đai 2013).
Ưu đãi cho vùng khó khăn
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại vùng kinh tế – xã hội khó khăn trước ngày 01/07/2014 sẽ được ưu đãi lớn. Điều kiện là đất không tranh chấp và có hộ khẩu thường trú tại địa phương. Khi đó, bà con được công nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Đây là tin vui cho bà con vùng sâu vùng xa.
Các trường hợp bị từ chối và không bồi thường
Tuy nhiên, bà con cũng phải lưu ý. Khoản 5 Điều 139 quy định rất nghiêm với các vi phạm phát sinh sau ngày 01/07/2014:
- Không cấp sổ đỏ: Cho các trường hợp lấn chiếm hành lang an toàn công trình công cộng, lòng đường, vỉa hè, đất xây trụ sở cơ quan hoặc đất có nguồn gốc từ nông lâm trường.
- Không bồi thường: Nếu có nhà ở xây trên đất vi phạm sau mốc thời gian này, khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường về đất.
Các loại chi phí khi làm sổ đỏ lần đầu
Để bà con chủ động chuẩn bị ngân sách, Sáu Bình liệt kê bốn loại chi phí chính khi làm sổ đỏ lần đầu:
- Tiền sử dụng đất: Khoản lớn nhất, tính theo bảng giá đất của địa phương tại thời điểm nộp hồ sơ.
- Lệ phí trước bạ: Tính theo công thức Giá 1m² đất (bảng giá) × Diện tích × 0,5%.
- Phí thẩm định hồ sơ: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, một số nơi miễn phí cho lần đầu.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Mức thu tùy địa phương, thường không cao. Ngoài ra có thể phát sinh thêm phí đo đạc thực tế.
Rủi ro khi giao dịch đất không sổ đỏ từ năm 2025
Đây là điều Sáu Bình muốn nhấn mạnh nhất với bà con. Từ ngày 01/01/2025, việc mua bán đất không có sổ đỏ sẽ rất nguy hiểm. Mua bán chỉ qua giấy viết tay không chỉ là rủi ro. Đó còn là hành vi không được pháp luật thừa nhận. Để giao dịch hợp pháp, bà con phải bảo đảm đủ các điều kiện sau:
- Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Đất không tranh chấp hoặc tranh chấp đã giải quyết xong.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Còn nếu lỡ mua đất không sổ đỏ, bà con dễ gặp những hệ lụy nặng nề:
- Không thể thế chấp: Chỉ đất có sổ đỏ mới được ngân hàng nhận làm tài sản đảm bảo vay vốn.
- Giao dịch vô hiệu: Hợp đồng không công chứng thì không có cơ sở pháp lý. Người mua dễ mất trắng khi bên bán tranh chấp hoặc bán cho nhiều người cùng lúc.
- Rủi ro về tài sản: Khó xác định ranh giới, diện tích, dễ mua nhầm đất quy hoạch hoặc đất đang tranh chấp.
Lời gửi gắm của Sáu Bình
Tóm lại, bà con nên ưu tiên hoàn tất thủ tục pháp lý về đất nông nghiệp ngay trong năm 2025. Làm sớm vừa bảo vệ quyền lợi, vừa tiết kiệm chi phí. Đồng thời, hãy tuyệt đối tránh các giao dịch bất động sản không có giấy tờ hợp pháp. Của bền tại người, đất quý ở giấy tờ minh bạch, bà con mình cứ làm cho chắc thì ăn ngủ mới yên. Bà con muốn tìm hiểu thêm có thể đọc các bài viết về đất nông nghiệp và đầu tư bất động sản của Sáu Bình. Bà con cũng nên tham khảo thông tin chính thức về Luật Đất đai 2024 để nắm chắc quy định mới. Có gì thắc mắc, cứ nhắn Sáu Bình một tiếng nghen!