Bà con mình ở quê nhiều người đang ngồi trên mảnh ruộng sát nhà. Ai cũng thắc mắc một câu giống nhau: miếng đất nông nghiệp này nằm trong khu dân cư rồi, sao chưa lên được đất ở? Sáu tôi từng đi hỏi tới hỏi lui mấy vụ này. Nay xin gom lại cho gọn, nói chuyện kiểu nhà nông để bà con dễ nắm trước khi ôm hồ sơ lên xã, lên huyện.
Đất nông nghiệp trong khu dân cư là gì?
Trước hết, Sáu nói thiệt với bà con. Luật Đất đai 2024 không ghi thẳng định nghĩa “đất nông nghiệp trong khu dân cư”. Người ta hiểu ngầm với nhau thôi. Cụ thể, ta lấy ranh giới khu dân cư trong quy hoạch. Sau đó soi xem trong đó có loại đất nông nghiệp nào theo Điều 9 Luật Đất đai. Phần đất đó chính là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư.
Còn “khu dân cư” thì dựa vào các văn bản khác để khoanh vùng. Đó là nơi bà con ở quây quần thành thôn, làng, ấp, tổ dân phố. Ở nông thôn, nó gắn với chuyện làm ăn, sinh hoạt và có hạ tầng nhất định.
Tóm lại một câu cho dễ nhớ. Muốn biết miếng đất của mình có phải đất nông nghiệp trong khu dân cư hay không, bà con phải đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Hoặc đối chiếu quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được duyệt. Không có quy hoạch làm gốc thì nói miệng cũng bằng không.
Căn cứ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Đây là khúc bà con quan tâm nhất. Vì vậy Sáu nói kỹ. Theo Điều 116 Luật Đất đai 2024, với hộ gia đình và cá nhân, quy định như sau.
Đối với hộ gia đình, cá nhân
Nếu là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hoặc đất nông nghiệp chung thửa với đất ở, thì căn cứ để xét cho chuyển mục đích chính là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Ngoài ra còn có quy hoạch chung và quy hoạch phân khu.
Nói nôm na cho dễ hiểu. Quy hoạch chỗ đó cho phép làm đất ở thì mình mới có cửa chuyển. Còn quy hoạch vẫn để là đất lúa, đất cây thì khoan đã.
Trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư
Mấy trường hợp lớn hơn thì làm theo quy định của Chính phủ. Tuy nhiên, gốc rễ vẫn là dựa trên quy hoạch đã duyệt. Cái này bà con nông dân mình ít đụng tới, nên Sáu không nói dài.
Ai có quyền cho chuyển mục đích sử dụng đất?
Cái này quan trọng, kẻo bà con đi nhầm cửa. Quyền quyết định việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là của UBND cấp tỉnh.
Tuy nhiên, tỉnh được phép phân cấp, ủy quyền xuống cho cơ quan và người có thẩm quyền ở dưới làm. Mỗi nơi mỗi khác, tùy tình hình thực tế. Còn UBND cấp xã thì lo phần lập quy hoạch chung xã và quy hoạch chi tiết khu dân cư nông thôn trong địa bàn mình.
Cho nên bà con cứ ra xã hỏi trước. Người ta sẽ chỉ đúng chỗ phải nộp, khỏi chạy lòng vòng.
Lưu ý khi làm hồ sơ chuyển đất nông nghiệp
Sáu lấy một ví dụ thật. Có nhà xin chuyển hơn 1.182 m2 đất trồng lúa sang đất ở. Lúc đó cơ quan người ta không chỉ nhìn cái đơn. Họ soi đủ thứ.
Thứ nhất là sự phù hợp quy hoạch. Tức là đối chiếu với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu xem có khớp không. Thứ hai là vị trí thực địa. Miếng đất có nằm liền kề khu dân cư đang ở hay không, xung quanh có mương thoát nước và đường sá đàng hoàng chưa. Thứ ba là quy định chuyển tiếp. Mấy quy hoạch cũ duyệt từ trước khi sắp xếp lại đơn vị hành chính thì vẫn còn giá trị làm căn cứ. Vì vậy bà con khỏi lo nó hết hiệu lực giữa chừng.
Sáu chốt lại đôi lời
Nói tới nói lui, cái mấu chốt là vầy. Xác định “đất nông nghiệp trong khu dân cư” không phải nhìn câu chữ. Mà phải đem loại đất thực tế của mình ra so với bản quy hoạch đã duyệt. Khớp thì có cửa. Chưa khớp thì phải chờ, hoặc kiến nghị điều chỉnh quy hoạch.
Lời thật của Sáu. Bà con đừng nghe lời đồn ngoài quán nước rồi ôm tiền chạy hồ sơ. Cứ cầm giấy tờ, sổ sách của miếng đất ra thẳng cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Hỏi cho rõ căn cứ quy hoạch cụ thể chỗ mình. Vừa chắc ăn, vừa khỏi mất oan tiền cò. Đất là của mình, mình chịu khó đi đúng đường thì trước sau gì cũng tới.
Bà con muốn tìm hiểu thêm về Luật Đất đai 2024 hay cách kiểm tra quy hoạch sử dụng đất thì xem thêm các bài Sáu đã chia sẻ trên trang nhé. Văn bản gốc bà con có thể tra tại Luật Đất đai 2024 trên Thư viện pháp luật.
Bài viết mang tính chia sẻ kinh nghiệm, không thay thế tư vấn pháp lý chính thức. Bà con nên liên hệ cơ quan chức năng để được hướng dẫn theo đúng hồ sơ thực tế.