Bà con thân mến, hôm nay Sáu Bình ngồi lai rai kể bà con nghe chuyện đầu tư đất nông nghiệp và bất động sản dòng tiền. Đây là kiểu đầu tư mà tiền nó tự “đẻ” ra đều đặn mỗi tháng. Nhờ vậy, mình không phải ôm đất chờ thời rồi hồi hộp ăn ngủ không yên.
Nói đơn giản, bất động sản dòng tiền là mình bỏ tiền ra mua hoặc thuê một miếng đất, một căn nhà rồi cho thuê lại. Sau đó, mình thu tiền đều đặn theo tháng, quý hay năm. Cái hay của nó là an toàn, bền vững và lời ổn định sau khi đã trừ hết chi phí.
Ngoài ra, dòng tiền gọi là “dương” khi tiền thu về cho thuê lớn hơn tổng chi phí bỏ ra. Các chi phí này gồm tiền quản lý, tiền bảo trì sửa chữa, và tiền trả góp ngân hàng nếu có vay.
Mấy cách làm dòng tiền phổ biến với đất nông nghiệp
Trước tiên, bà con có ít vốn thì thuê lại rồi cho thuê tiếp. Cách này linh hoạt, nhưng rủi ro nằm ở khách thuê và chủ nhà.
Tiếp theo, nhà có sẵn miếng đất thì xây lên cho thuê. Cách này hợp với hộ gia đình, tuy nhiên cần vốn xây ban đầu. Nếu bà con đang tính chuyện này, hãy tìm hiểu thêm về mô hình nhà vườn, farmstay và du lịch sinh thái để khai thác cho hiệu quả.
Cuối cùng, ai vốn mạnh thì mua hẳn sản phẩm hoàn thiện rồi cho thuê lại. Cách này đỡ mất thời gian xây, nhưng phải nghiên cứu cho thật kỹ.
Cách tính tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư
Muốn biết tiền mình bỏ ra lời bao nhiêu, Sáu Bình dùng tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư, hay còn gọi là cash-on-cash return. Công thức rất dễ nhớ:
Tỉ lệ = Dòng tiền hàng năm trước thuế ÷ Tổng vốn thực bỏ ra
Tuy nhiên, bà con nhớ kỹ điều này. “Vốn thực bỏ ra” chỉ tính tiền mặt mình móc túi trả ngay, gồm tiền đặt cọc, trả trước và chi phí ban đầu. Phần ngân hàng cho vay thì không tính vào đây.
Ví dụ thực tế: kinh doanh Airbnb cho dễ hình dung
Để bà con dễ hiểu, Sáu Bình lấy ví dụ mua căn liền kề 10 tỷ để làm lưu trú. Cấu trúc vốn như sau: vay 60% tức 6 tỷ trong 20 năm, vốn tự có 40% tức 4 tỷ. Ngoài ra, mình bỏ thêm 100 triệu cho sửa chữa và bảo hiểm. Như vậy, tiền thực bỏ ra là 4,1 tỷ.
Về vận hành, mình cho thuê 6 phòng, giá 1 triệu một đêm, lấp đầy 15 đêm mỗi tháng. Nhờ đó, một năm thu về khoảng 1,08 tỷ.
Tiếp theo, mình trừ trả gốc lãi ngân hàng 500 triệu và trừ chi phí duy trì 270 triệu, tức cỡ một phần tư doanh thu. Vậy tổng chi phí một năm là 770 triệu.
Kết quả, dòng tiền trước thuế bằng 1,08 tỷ trừ 770 triệu, còn lại 310 triệu mỗi năm. Vì thế, tỉ lệ sinh lời là 310 triệu chia 4,1 tỷ, xấp xỉ 7,6% một năm, ngay cả khi đang gánh đòn bẩy ngân hàng. Nghe vậy là khỏe rồi đó bà con.
Lưu ý pháp lý khi đầu tư đất nông nghiệp để khỏi mất vốn
Trước khi xuống tiền, bà con nhớ kiểm tra quy hoạch cho thật rõ. Hãy coi miếng đất đó là đất ở, thương mại dịch vụ hay đất công, kẻo dính rủi ro pháp lý. Bà con có thể tra cứu thông tin chính thống tại cổng thông tin quy hoạch đất đai trước khi quyết định.
Bên cạnh đó, mình phải cảnh giác mấy “dự án ma” không có thật hoặc thiếu pháp lý, vì dính vào là mất trắng. Đồng thời, bà con nên phân biệt cho rõ sổ đỏ với sổ hồng, nhất là với căn hộ chung cư.
Riêng chuyện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư chẳng hạn, mình phải làm đúng thủ tục và hỏi rõ địa phương. Ngoài ra, mua shophouse thì coi khả năng kinh doanh có bền không. Đất thương mại dịch vụ thì đừng vội xây nhà ở, vì nó không phải đất thổ cư. Còn nhà liền kề thì kiểm tra kỹ trước khi đặt cọc, đừng vội vàng mà sai.
Lời kết của Sáu Bình
Tóm lại, đầu tư đất nông nghiệp hay bất động sản dòng tiền không khó. Cái khó là mình có chịu tính toán kỹ và làm bài bản hay không.
Vậy nên, bà con cứ bình tĩnh và đi từng bước thật chắc chắn. Khi đó, đồng tiền nó sẽ tự về đều đều. Sáu Bình chào bà con!