Bà con thân mến. Sáu tui viết bài này không phải để bàn chuyện cao siêu. Sáu tui muốn bà con mình dùng đòn bẩy tài chính cho khôn ngoan. Nhất là khi bước chân vào đầu tư bất động sản. Cái đòn bẩy này giống như con dao hai lưỡi. Xài đúng thì nó nâng mình lên. Xài ẩu thì nó cứa lại chính mình. Bà con mới vào nghề, hay còn gọi là F0, càng phải nắm cho chắc ba lưu ý dưới đây.
Đòn bẩy tài chính là gì mà ai làm ăn cũng phải dùng?
Nói cho dễ hiểu, đòn bẩy tài chính là chuyện mình mượn thêm vốn ngân hàng để làm ăn. Mình không phải ngồi chờ gom đủ tiền túi. Ông bà mình có câu “buôn tài không bằng dài vốn”. Người biết dùng vốn dài hơi thường đi xa hơn người chỉ dựa vào sức mình.
Chưa có người làm ăn lớn nào mà không đụng tới đòn bẩy tài chính. Vấn đề không phải là “có nên vay hay không”. Vấn đề là “vay sao cho an toàn”. Bà con nên đọc thêm bài Sáu tui phân tích về chiến lược dòng tiền khi đầu tư bất động sản 2025 – 2026. Bài đó giúp bà con nương theo dòng tiền và chu kỳ thị trường. Nhờ vậy mình có cái nhìn tổng thể trước khi xuống tiền.
Lưu ý 1: Ưu tiên vay dài hạn để dòng tiền nhẹ nhàng
Cái sai lớn nhất của bà con F0 là ham trả nợ nhanh cho nhẹ đầu. Trả nhanh quá thì dòng tiền hằng tháng lại bị bóp nghẹt. Sáu tui khuyên ngược lại. Giá nhà đất mỗi ngày một cao. Thu nhập thì lúc có lúc không. Vậy nên chọn gói vay dài hạn lại là cách khôn. Bà con có thể tham khảo thêm quy định trong Luật Đất đai 2024.
Giãn thời gian trả nợ ra dài, có nơi lên tới 35 năm. Khi đó số tiền gốc và lãi mỗi tháng sẽ nhẹ đi thấy rõ. Dòng tiền nhẹ thì mình mới thở được. Mình mới có sức cầm cự khi thị trường đổi chiều. Một khảo sát cho thấy hơn 80% người quan tâm bất động sản đều để ý tới chính sách vay dài hạn. Đủ thấy đây là chuyện bà con nào cũng bận tâm.
Đòn bẩy tài chính an toàn: đừng để nợ vượt quá một nửa thu nhập
Sáu tui nhắc đi nhắc lại một nguyên tắc. Khoản trả nợ mỗi tháng đừng vượt quá 50% tổng thu nhập cả nhà. Phần còn lại phải giữ cho chi tiêu ăn ở và con cái học hành. Cũng cần chừa ra để tái tạo sức lao động. Vay mà để cả nhà nhịn ăn nhịn mặc thì đó không còn là đầu tư. Đó là tự trói mình. Bà con muốn quản lý tiền bạc bài bản hơn có thể xem thêm bài làm giàu ở nông thôn và cách bứt phá tài chính của Sáu tui.
Lưu ý 2: Soi cho kỹ uy tín của chủ đầu tư và ngân hàng
Dùng đòn bẩy tài chính mà chọn nhầm chỗ thì tiền mình đổ sông đổ biển. Sáu tui chia làm hai phía để bà con dễ soi.
Về phía chủ đầu tư. Họ phải là người có năng lực thật. Pháp lý phải minh bạch. Làm tới đâu chắc tới đó. Tránh xa mấy dự án hứa hẹn cho đã. Mua vô mấy năm sau ra thăm vẫn thấy một bãi cỏ hoang. Tiền mình nằm chết ở đó. Mà lãi ngân hàng vẫn phải è cổ trả đều.
Về phía ngân hàng. Nên chọn nơi có tiềm lực mạnh. Ngân hàng phải dám cam kết bảo lãnh tiến độ dự án. Nhất là lãi suất phải ổn định. Đừng ham ưu đãi vài tháng đầu. Coi chừng dính “bẫy lãi suất” thả nổi về sau. Chủ đầu tư uy tín bắt tay ngân hàng mạnh thường đẻ ra phương án tài chính thông minh. Nhờ vậy người mua đỡ được rất nhiều. Chuyện thẩm định pháp lý này Sáu tui cũng nói kỹ trong bài đầu tư đất nông nghiệp và 4 rủi ro pháp lý bà con cần nắm rõ.
Lưu ý 3: Hiểu bản chất các gói vay “trong mơ” như Nhà đổi nhà
Dạo gần đây thị trường nở rộ mấy gói vay nghe rất hấp dẫn. Tiêu biểu là kiểu “Nhà đổi nhà”. Gói này cho vay tới 100% giá trị căn hộ. Nghe qua thì sướng. Nhưng Sáu tui nhắc bà con phải hiểu cho tới gốc.
Cách nó chạy là vầy. 30% giá trị nhà mới được bảo đảm bằng tài sản mình đang có. Đó là nhà cũ hoặc sổ tiết kiệm. 70% còn lại thì thế chấp bằng chính căn nhà mới mua. Cái hay là mình chưa phải bỏ thêm đồng nào cho tới khi nhận nhà. Mà nhà cũ vẫn thuộc quyền mình ở, mình dùng.
Đòn bẩy tài chính 100%: cái sướng đi kèm cái lo
Nhưng đời không có bữa trưa miễn phí, bà con à. Vay 100% nghĩa là sau khi nhận nhà, mình phải gánh hai khoản vay cùng lúc. Không có thu nhập vững thì đuối ngay. Gói này chỉ hợp với người tài chính khỏe. Họ cũng cần được tư vấn thật kỹ. Còn nếu không muốn bán nhà cũ, mình phải hoàn trả 30% giá trị nhà mới trước khi bàn giao. Mấy giải pháp vay 100% là tín hiệu tốt của thị trường. Nhưng người mua vẫn cần hiểu bản chất. Phải tính toán thật kỹ về dòng tiền. Ai đang tính chuyện bỏ phố về quê đầu tư đất vườn an toàn thì càng phải cân nhắc kỹ khoản vay cho hợp sức mình.
Sáu tui đúc kết lại cho bà con dễ nhớ
Đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản đúng là con dao hai lưỡi. Muốn nó nâng mình lên chứ không cứa mình, bà con nhớ bốn điều. Một là chọn gói vay dài nhất có thể để nhẹ áp lực. Hai là giữ kỷ luật, đừng để nợ vượt 50% thu nhập. Ba là chỉ xuống tiền ở dự án có chủ đầu tư và ngân hàng uy tín bảo chứng. Bốn là thận trọng với gói vay 100%. Phải có kế hoạch dài hơi khi hết thời gian ân hạn.
Làm được bốn điều đó thì bà con mình mới ăn ngon ngủ yên. Đòn bẩy tài chính khi đó thành bạn chứ không thành thù. Chúc bà con đầu tư khôn ngoan, an cư lạc nghiệp. Sáu tui thương!