DỒN HẾT TIỀN VÀO MỘT RỔ – NGÃ LÀ NGÃ RẤT ĐAU

Có một sai lầm mà Sáu gặp rất nhiều, không chỉ ở người mới đầu tư mà cả những anh chị đã mua bán vài thương vụ rồi. Đó là dồn toàn bộ vốn vào một hoặc vài bất động sản cùng một loại hình, cùng một khu vực, chỉ vì tin rằng chỗ này chắc ăn, phân khúc này không bao giờ lỗ.

Nghe rất quen. Có người gom hết tiền mua chung cư. Có người dồn sạch vốn vào đất nền của một huyện. Có người chỉ mua nhà phố vì tin đó là chân ái, là thứ giữ giá tốt nhất.

Lúc thị trường thuận lợi, ai cũng thấy mình đúng. Nhưng đầu tư không chỉ để thắng khi thị trường tốt, mà để sống sót khi thị trường xấu. Và chính ở thời điểm đó, sai lầm dồn hết tiền vào một rổ mới bắt đầu lộ diện.

BẢN CHẤT CỦA SAI LẦM “MỘT RỔ” LÀ GÌ

Không đa dạng hóa danh mục nghĩa là Bạn đặt toàn bộ tài sản, công sức và niềm tin của mình vào một cửa duy nhất. Nếu cửa đó thắng, Bạn rất vui. Nhưng nếu nó trượt, Bạn không có đường lùi.

Bất động sản không phải lúc nào cũng tăng đều ở mọi phân khúc. Có giai đoạn chung cư tăng mạnh nhưng đất nền đứng giá. Có giai đoạn đất vùng ven chững lại trong khi nhà phố giữ giá tốt hơn. Có lúc khu A sốt nóng, còn khu B gần như đóng băng.

Khi Bạn chỉ sở hữu một loại tài sản, Bạn buộc phải chịu trọn chu kỳ lên xuống của nó. Bạn không có nguồn bù đắp, không có dòng tiền thay thế, và cũng không có lựa chọn khác khi cần xoay xở.

Đặc biệt với đất nông nghiệp, tính chu kỳ và thanh khoản càng rõ. Có giai đoạn đất nông nghiệp được săn đón, nhưng cũng có giai đoạn giao dịch gần như đứng yên. Nếu toàn bộ tài sản của Bạn nằm ở đó, áp lực sẽ rất lớn.

VÌ SAO NHIỀU NGƯỜI VẪN MẮC PHẢI SAI LẦM NÀY

Sáu thấy có ba lý do chính khiến rất nhiều người rơi vào bẫy dồn hết tiền vào một rổ.

Lý do thứ nhất là vốn hạn chế. Người mới thường nghĩ tiền ít thì phải tập trung, chia ra thì chẳng ăn được bao nhiêu. Họ tin rằng đánh một kèo thật lớn sẽ nhanh hơn là đi nhiều bước nhỏ.

Lý do thứ hai là niềm tin mù quáng. Nghe ai đó thắng lớn ở một phân khúc, một khu vực, lập tức tin rằng đó là con đường duy nhất đúng. Ít ai chịu dừng lại hỏi rằng nếu kịch bản đó không lặp lại thì mình sẽ ra sao.

Lý do thứ ba là thiếu kế hoạch dài hạn. Nhiều người mua vì thấy cơ hội trước mắt, mà không nghĩ nếu thị trường đảo chiều, thanh khoản giảm, dòng tiền yếu thì mình sẽ xoay xở như thế nào.

HẬU QUẢ THỰC TẾ KHI DỒN HẾT TIỀN VÀO MỘT LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN

Hậu quả của sai lầm này không đến ngay. Nhưng khi đến thì rất nặng.

Nếu phân khúc Bạn đầu tư giảm giá mạnh, giá trị tài sản có thể tụt hàng trăm triệu, thậm chí tiền tỷ. Nếu thanh khoản kém, Bạn muốn bán cũng không ra, tiền bị chôn cứng. Nếu cần tiền gấp cho gia đình, kinh doanh hay biến cố cá nhân, Bạn buộc phải bán lỗ vì không còn lựa chọn nào khác.

Rất nhiều người không thua vì đầu tư sai hoàn toàn. Họ thua vì đặt cược tất cả vào một kịch bản duy nhất, và khi kịch bản đó không xảy ra, họ không có phương án B.

CÂU CHUYỆN THỰC TẾ SÁU TỪNG GẶP

Sáu từng gặp một anh dồn gần như toàn bộ tài sản vào chung cư cho thuê vì tin rằng dân nhập cư đông, không lo trống phòng. Hai năm đầu mọi thứ rất ổn. Tiền thuê đều, giá tăng nhẹ, anh rất tự tin.

Sang năm thứ ba, thị trường chững lại. Giá thuê giảm. Căn trống liên tục. Trong khi đó, anh vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn. Tiền thuê không đủ bù chi phí. Muốn bán thì không ai mua. Muốn giữ thì mỗi tháng âm tiền.

Nếu ngày đó anh chia ra một phần sang đất vườn, đất nông nghiệp giữ tài sản dài hạn, hoặc một tài sản khác có chu kỳ khác, áp lực tài chính đã nhẹ hơn rất nhiều.

HIỂU ĐÚNG VỀ ĐA DẠNG HÓA TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Đa dạng hóa không có nghĩa là mua tràn lan, mua cho đủ loại. Sáu rất đồng tình với quan điểm của White Coat Investor: không cần bắt trọn mọi loại bất động sản, vì đa dạng quá mức cũng tạo thêm chi phí quản lý, pháp lý và vận hành.

Nhưng ít nhất, Bạn cần tránh rủi ro tập trung. Tránh để toàn bộ tài sản của mình phụ thuộc vào một phân khúc hoặc một khu vực duy nhất.

Ví dụ, thay vì dồn hết tiền vào ba căn chung cư, Bạn có thể phân bổ thành một căn chung cư cho thuê tạo dòng tiền, một mảnh đất nông nghiệp hoặc đất vườn để giữ tài sản dài hạn, và một lô đất khu dân cư có thanh khoản tốt.

Hoặc chia theo khu vực, một phần trong thành phố, một phần vùng ven. Hoặc chia theo mục tiêu, một phần cho dòng tiền, một phần cho tích lũy dài hạn.

NGUYÊN TẮC SÁU LUÔN KHUYÊN ANH CHỊ NHỚ

Trước khi hỏi cái này có lãi không, hãy hỏi nếu cái này gặp vấn đề, mình còn đường nào khác không. Đầu tư không phải là tìm kèo thắng lớn nhất. Đầu tư là làm sao để sống sót qua mọi chu kỳ và vẫn còn tiền để đi tiếp.

Một danh mục tốt không cần phải tối ưu lợi nhuận ở mọi thời điểm. Nhưng nó phải giúp Bạn không bị ngã gục khi một phân khúc gặp khó.

CÂU CHỐT CỦA SÁU BÌNH

Sai lầm lớn nhất trong đầu tư bất động sản không phải là chọn sai một mảnh đất. Sai lầm lớn nhất là đặt toàn bộ tương lai tài chính của mình vào một lựa chọn duy nhất.

Đặc biệt khi đầu tư đất nông nghiệp, nơi chu kỳ dài và thanh khoản không phải lúc nào cũng cao, việc phân bổ hợp lý lại càng quan trọng. Đầu tư đúng không phải là gom thật nhiều tài sản giống nhau, mà là giữ những tài sản phục vụ đúng mục tiêu và bổ trợ cho nhau.

Nếu Bạn đang đầu tư hoặc chuẩn bị đầu tư, hãy dừng lại vài phút và tự hỏi danh mục của mình có đang quá lệch về một phía không.

Nếu Bạn muốn đăng ký nhận thông tin miễn phí về đất đai từ Sáu Bình, bao gồm kiểm tra quy hoạch đất nông nghiệp, tư vấn phân bổ danh mục phù hợp với vốn vừa và nhỏ, và chia sẻ tư duy đầu tư bền vững cho người mới, hãy đăng ký nhận thông tin từ Sáu. Sáu không bán gấp, Sáu chỉ giúp Bạn hiểu rõ trước khi quyết định để không phải ngã rất đau vì đặt hết tiền vào một rổ.