Bà con thân mến, Sáu Bình tôi vừa đọc xong dự thảo mới nhất về hệ số điều chỉnh giá đất ở Sài Gòn. Đọc xong mà thấy bồn chồn trong bụng, phải viết liền mấy dòng cho bà con cùng nắm. Chuyện giá đền bù đất nông nghiệp và hệ số K không phải chuyện của riêng ai đâu. Nó đụng tới túi tiền, tới miếng đất hương hỏa, tới chuyện làm ăn của biết bao gia đình mình. Ngồi xuống làm ly trà, tôi nói cho nghe.
Hệ số K là cái gì mà bà con phải quan tâm?
Nói cho dễ hiểu, hệ số K là con số nhân với bảng giá đất của Nhà nước. Nhân xong mới ra giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hay tiền đền bù khi bị thu hồi. Bảng giá đất thì cố định một thời gian. Còn hệ số K mới là cái “nút điều chỉnh” để giá tiệm cận thị trường hơn. K càng cao thì tiền phải đóng càng nhiều, mà tiền đền bù cũng nhiều theo. K mà về 1 thì coi như tính y theo bảng giá đất, không nhân thêm gì cả.
Cái mới ở đây là TP.HCM đang trình dự thảo lần thứ ba. Lần này thành phố đề xuất kéo hệ số K về mức bằng 1 cho nhiều trường hợp quan trọng. Trước đó dự thảo đầu tháng đề xuất hệ số cao lắm. Đất ở có nơi tới hơn 2,5 lần, đất nông nghiệp có khu vực đề xuất tới mười mấy lần. Nghe mà chóng mặt phải không bà con. Giờ kéo về 1, gánh nặng tài chính nhẹ đi thấy rõ. Bà con muốn nắm gốc rễ pháp lý thì nên xem thêm Luật Đất đai 2024.
Ai được lợi khi hệ số K về 1?
Thứ nhất là bà con mình, hộ gia đình, cá nhân. Ai đang muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì chi phí sẽ giảm mạnh. Ví dụ từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm lên đất ở. Ai được giao đất không qua đấu giá cũng nhẹ gánh hơn nhiều. Ai được công nhận quyền sử dụng đất phần vượt hạn mức cũng vậy. Chuyện hợp thức hóa nhà cửa, tách thửa, xây mới nhờ vậy mà dễ thở.
Thứ hai là doanh nghiệp, tổ chức. Mấy đơn vị được giao đất có thu tiền, thuê đất trả hàng năm hoặc một lần đều ổn định được chi phí. Ai chuyển từ thuê sang giao đất cũng tính được chi phí đầu vào. Chi phí ổn thì người ta mới mạnh dạn triển khai dự án. Nhất là nhà ở xã hội mà bà con mình đang trông chờ.
Giá đền bù đất nông nghiệp thay đổi ra sao?
Sáu Bình tôi nói thẳng, cái gì cũng có hai mặt. Hệ số K về 1 thì người đóng tiền mừng, nhưng người bị thu hồi đất lại lo. Cái giá đền bù đất nông nghiệp tính theo công thức bảng giá đất nhân hệ số K, rồi cộng các khoản hỗ trợ. K mà giảm xuống 1 thì khoản tiền nhận về có thể thấp hơn kha khá so với mấy phương án trước.
Điều bà con cần để ý nhất là khoảng cách giữa giá đền bù và giá thị trường. Nhiều chuyên gia lo cái khoảng cách này lớn quá thì khó có sự đồng thuận của người dân. Mà không đồng thuận thì sinh khiếu nại, giải phóng mặt bằng chậm, dự án hạ tầng ì ạch theo. Đây là bài toán mà thành phố phải cân nhắc thật kỹ.
Lời khuyên của Sáu Bình dành cho bà con
Thứ nhất, phải nắm cho rõ quy hoạch khu vực miếng đất của mình. Nắm rõ trước khi tính chuyện mua bán hay đầu tư nghe bà con. Hệ số K dù có lợi tới đâu mà đất nằm trong quy hoạch treo thì cũng kẹt.
Thứ hai, ai đang định chuyển mục đích sử dụng đất hay hợp thức hóa nhà thì nên theo dõi sát lộ trình. TP.HCM đang làm theo thủ tục rút gọn, dự kiến áp dụng chính thức từ ngày 01/08/2026. Quyết định cuối cùng của UBND thành phố mới là căn cứ pháp lý quan trọng nhất. Vậy nên đừng vội nghe đồn mà quyết.
Thứ ba, nếu bà con thuộc diện bị thu hồi đất thì hãy chủ động tìm hiểu kỹ phương án đền bù và các khoản hỗ trợ đi kèm. Đừng ngại nhờ người am hiểu pháp lý tư vấn. Có người rành tư vấn thì mới bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình.
Lời kết của Sáu Bình
Tóm lại, chuyện hệ số K về 1 không đơn thuần là con số kỹ thuật. Đó là cách Nhà nước cố gắng cân bằng giữa ba thứ. Một là hỗ trợ bà con, hai là thúc đẩy đầu tư, ba là bảo đảm công bằng cho người bị thu hồi đất. Bà con mình cứ bình tĩnh, nắm rõ quy hoạch, theo dõi sát chính sách. Làm được vậy là sẽ ra quyết định đúng đắn cho mảnh đất của gia đình.
Có gì thắc mắc về đất nông nghiệp, đền bù, hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bà con cứ nhắn cho Sáu Bình. Tôi luôn sẵn lòng ngồi nghe và chỉ đường cho bà con đi cho chắc bước. Thân ái!