Bà con mình ơi, ngồi xuống làm ly trà rồi nghe Sáu Bình kể chuyện này nghen. Mấy bữa nay đi đâu cũng nghe hỏi: “Sáu ơi, đất ruộng nhà tui mai mốt Nhà nước thu hồi thì đền bù bao nhiêu?”.
Câu hỏi nhỏ mà hổng nhỏ chút nào. Vì từ năm 2026, cách tính giá đền bù đất nông nghiệp sẽ khác xưa rất nhiều. Sáu viết bài này gom hết cái cốt lõi, nói cho dễ hiểu, chứ luật lá đọc vô nhiều khi rối cái đầu.
Năm 2026, giá đền bù đất nông nghiệp thay đổi ra sao?
Nói gọn cho dễ nhớ. Từ ngày 01/01/2026, Nhà nước bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó là định giá theo giá thị trường.
Nghĩa là sao? Là giá đền bù sẽ bám sát giá mua bán thực tế ngoài đời. Không còn cảnh “giá trên giấy” thấp lè tè như trước nữa. Đây là điểm mới quan trọng nhất trong Luật Đất đai 2024. Sáu tin nó có lợi cho bà con mình.
Mỗi tỉnh sẽ có bảng giá đất mới do UBND cấp tỉnh xây dựng. Bảng giá này áp dụng từ đầu năm 2026 và cập nhật lại mỗi năm một lần vào ngày 1 tháng 1. Bảng giá cập nhật thường xuyên thì giá đền bù mới theo kịp thị trường, không bị lỗi thời.
Bà con được đền bù bằng những hình thức nào?
Nhiều người cứ tưởng thu hồi đất là chỉ nhận tiền. Nhưng không phải vậy đâu nghen. Theo quy định mới, nếu đủ điều kiện thì bà con có thể được đền bù bằng:
- Bằng đất nông nghiệp khác.
- Bằng tiền mặt.
- Bằng đất có mục đích sử dụng khác với đất bị thu hồi.
- Bằng nhà ở.
Tùy hoàn cảnh mỗi nhà mà chọn cho phù hợp.
Diện tích đất nào được tính đền bù?
Cái này Sáu nhắc kỹ để bà con khỏi thiệt thòi:
- Trong hạn mức: Phần đất trong hạn mức đương nhiên được đền bù.
- Đất thừa kế: Đất bà con nhận thừa kế từ ông bà cha mẹ cũng được tính vào.
- Vượt hạn mức: Đất nhận chuyển nhượng vượt hạn mức trước ngày 01/07/2014 thì Nhà nước có quy định riêng để bồi thường, hỗ trợ.
Đặc biệt, có trường hợp đất nông nghiệp dùng từ trước ngày 01/07/2004. Bà con canh tác trực tiếp mà chưa đủ điều kiện làm sổ thì vẫn có cơ hội được đền bù theo quy định của Chính phủ. Cho nên nhà nào còn đất “chưa giấy tờ đủ” thì đừng vội buồn nghen.
Bốn cách tính giá đền bù đất nông nghiệp
Đây là phần ruột của bài. Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, người ta dùng bốn phương pháp để định giá. Sáu nói mộc cho dễ hình dung.
1. Phương pháp so sánh
Khi quanh khu đất nhà mình có ít nhất ba thửa tương tự đã mua bán hoặc trúng đấu giá thành công, người ta lấy mấy thửa đó ra so để tính giá. Cách này sát thị trường nhất.
2. Phương pháp thu nhập
Áp dụng cho đất nông nghiệp không tìm được thửa để so sánh, nhưng tính được thu nhập và chi phí từ việc canh tác. Ví dụ miếng đất trồng cây lâu năm cho ra hoa lợi đều đặn thì dựa vào đó mà định giá.
3. Phương pháp thặng dư
Cái này dành cho đất làm dự án. Người ta ước tính được tổng doanh thu và chi phí phát triển của dự án rồi suy ra giá trị đất.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh
Dùng khi thu hồi nhiều thửa liền kề, cùng mục đích, đã có trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện so sánh.
Tóm lại, mỗi miếng đất mỗi hoàn cảnh. Người ta sẽ chọn phương pháp phù hợp chứ không cào bằng. Cái đó hợp lý.
Sáu Bình nhận định: bà con được lợi hay thiệt?
Theo Sáu thấy, nhìn chung giá đền bù sẽ cao hơn trước. Vì tính theo thị trường và bảng giá cập nhật mỗi năm. Đây là tin vui.
Nhưng bà con cũng nhớ: giá đền bù không chỉ dựa vào bảng giá đất. Nó còn tùy vị trí, hạ tầng, quy hoạch quanh khu đất. Đất gần đường lớn, gần khu dân cư thì giá khác. Đất sâu trong đồng thì khác. Nắm rõ quy hoạch đất đai chỗ mình ở là bà con chủ động hơn nhiều.
Còn một điểm nhỏ mà quan trọng. Nếu Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thì giá tính tiền thuê là giá đất cụ thể do UBND có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt dự án.
Lời gửi gắm của Sáu
Đất đai là mồ hôi nước mắt mấy đời. Nên mình phải hiểu luật để giữ quyền lợi cho đàng hoàng.
Bà con nào sắp vào diện thu hồi thì chịu khó tìm hiểu luật đất đai mới nhất. Hỏi thêm chính quyền địa phương và lưu lại giấy tờ canh tác cho đầy đủ. Bà con có thể tra cứu thông tin chính thống tại Cổng thông tin Chính phủ.
Có gì thắc mắc cứ để lại bình luận. Sáu Bình rảnh là trả lời liền cho bà con. Chúc bà con mình an cư lạc nghiệp, đất đai thuận hòa!
Lưu ý: Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Trường hợp cụ thể bà con nên hỏi cơ quan chức năng địa phương.