KHI NGƯỜI THUÊ TRỞ THÀNH RỦI RO LỚN NHẤT CỦA TÀI SẢN

Sáu Bình gặp rất nhiều Anh Chị đầu tư bất động sản cho thuê. Có người mua được căn nhà rất ổn, vị trí tốt, giá không cao. Nhưng chỉ sau vài năm, tài sản đó không còn mang lại cảm giác an toàn, mà trở thành một gánh nặng. Không phải vì thị trường xấu, không phải vì giá giảm, mà vì chọn sai người thuê ngay từ đầu.

Có một sự thật mà nhiều chủ nhà không muốn nhìn thẳng: trong bất động sản cho thuê, rủi ro lớn nhất không nằm ở căn nhà, mà nằm ở con người bước vào sống trong căn nhà đó. Nhưng rất nhiều người lại xem nhẹ khâu này, coi việc chọn người thuê chỉ là một bước phụ, làm cho xong.

Nhiều chủ nhà cho thuê dựa hoàn toàn vào cảm giác ban đầu. Thấy người thuê nói chuyện dễ nghe, ăn mặc chỉnh tề, trình bày hoàn cảnh hợp lý, hứa hẹn trả tiền đúng hạn là gật đầu cho thuê ngay. Có người còn nói với Sáu: “Thôi, thấy tội, cho thuê đại, chắc cũng không sao”.

Chính sự “cho thuê đại” này là điểm khởi đầu của rất nhiều rắc rối về sau.

GỐC RỄ CỦA SAI LẦM: SỢ NHÀ TRỐNG VÀ TIN VÀO CẢM GIÁC

Qua nhiều năm quan sát, Sáu thấy sai lầm này thường xuất phát từ ba nguyên nhân chính.

Nguyên nhân thứ nhất là tâm lý sợ nhà trống. Nhiều chủ nhà không chịu được cảm giác mỗi tháng không có tiền thuê về tài khoản. Họ nhìn căn nhà trống và thấy số tiền “đang mất đi”, nên vội vàng cho thuê chỉ để lấp chỗ trống, bất chấp rủi ro.

Nguyên nhân thứ hai là thiếu kiến thức và quy trình sàng lọc. Nhiều người không biết phải kiểm tra thu nhập người thuê ra sao, không biết hỏi lịch sử thuê nhà như thế nào, nên chọn cách dễ nhất là tin vào lời nói và cảm giác.

Nguyên nhân thứ ba là sự chủ quan. Nhiều chủ nhà nghĩ căn nhà của mình nhỏ, giá thuê không cao, chắc không ai phá. Nhưng thực tế cho thấy, tài sản càng bị xem nhẹ thì càng dễ xuống cấp nhanh nếu gặp người thuê không phù hợp.

Ba yếu tố này cộng lại tạo thành một sai lầm rất phổ biến, nhưng hậu quả thì không hề nhỏ.

HẬU QUẢ ÂM THẦM KHI CHỌN SAI NGƯỜI THUÊ

Điểm nguy hiểm của sai lầm này là hậu quả không đến ngay lập tức.

Tháng đầu tiên, người thuê vẫn trả tiền đúng hạn. Tháng thứ hai có thể trễ vài ngày. Tháng thứ ba bắt đầu xin khất. Rồi dần dần, tiền thuê trở thành chuyện phải nhắc, phải gọi, phải đòi.

Có những trường hợp người thuê đột ngột mất liên lạc, để lại căn nhà bừa bộn, thiết bị hư hỏng, tiền điện nước chưa thanh toán. Lúc đó, chủ nhà không chỉ mất tiền thuê, mà còn mất chi phí sửa chữa, mất thời gian xử lý, mất công sức và mất rất nhiều năng lượng tinh thần.

Sáu từng chứng kiến những Anh Chị ban đầu đầu tư cho thuê với tâm thế rất hào hứng. Nhưng chỉ sau một người thuê tệ, họ trở nên chán nản, sợ hãi, thậm chí không còn muốn tiếp tục đầu tư cho thuê nữa.

Điều đau hơn là nhiều người không tính được chi phí vô hình. Đó là chi phí căng thẳng tinh thần. Mỗi tháng thấp thỏm chờ tiền thuê. Mỗi cuộc gọi là một lần lo lắng. Mỗi lần ghé kiểm tra nhà là một lần sợ phát hiện thêm hư hỏng mới. Những chi phí này không ghi trong sổ sách, nhưng nó bào mòn năng lượng và sự bình an của Bạn từng ngày.

SÀNG LỌC NGƯỜI THUÊ LÀ MỘT KHOẢN ĐẦU TƯ, KHÔNG PHẢI LÀ SỰ LÀM KHÓ

Theo khuyến nghị của nhiều tổ chức tài chính lớn, trong đó có Charles Schwab, việc sàng lọc người thuê cần được xem như một khoản đầu tư dài hạn. Đầu tư thời gian, công sức, thậm chí đầu tư một chút chi phí để chọn đúng người thuê sẽ giúp giảm thiểu rủi ro trong nhiều năm sau đó.

Sàng lọc người thuê không có nghĩa là làm khó họ. Ngược lại, đó là cách để bảo vệ cả hai bên. Một người thuê có thu nhập ổn định, lịch sử thuê nhà rõ ràng cũng muốn ở lâu, không muốn tranh chấp, không muốn chuyển nhà liên tục. Khi hai bên phù hợp, mối quan hệ cho thuê trở nên rất nhẹ nhàng.

Sáu Bình thường khuyên các chủ nhà nên làm tối thiểu ba việc trước khi cho thuê.

Thứ nhất, kiểm tra thu nhập và độ ổn định tài chính của người thuê. Không cần quá phức tạp, nhưng cần biết nguồn thu của họ có đủ và ổn định để trả tiền thuê hay không.

Thứ hai, hỏi về lịch sử thuê nhà trước đây. Người thuê từng ở đâu, vì sao chuyển đi, có từng xảy ra tranh chấp với chủ nhà cũ hay không. Những câu hỏi này thường nói lên rất nhiều điều.

Thứ ba, trao đổi rõ ràng ngay từ đầu về quy định, trách nhiệm và hậu quả nếu vi phạm hợp đồng. Sự rõ ràng ngay từ đầu giúp tránh rất nhiều mâu thuẫn về sau.

Nhiều chủ nhà ngại làm những việc này vì sợ mất khách. Nhưng Sáu nói thật, người thuê tốt sẽ không ngại bị hỏi kỹ. Chỉ những người có vấn đề mới sợ bị kiểm tra.

KHI NÀO NÊN THUÊ ĐƠN VỊ QUẢN LÝ CHUYÊN NGHIỆP

Trong nhiều trường hợp, nếu Bạn không có thời gian hoặc kinh nghiệm, việc thuê một đơn vị quản lý nhà chuyên nghiệp để sàng lọc người thuê là hoàn toàn hợp lý. Chi phí ban đầu có thể tương đương một hoặc hai tháng tiền thuê, nhưng đổi lại là sự yên tâm trong nhiều năm.

Thực tế cho thấy, chấp nhận để nhà trống thêm vài tháng để chờ đúng người thuê vẫn rẻ hơn rất nhiều so với việc phải chấm dứt hợp đồng sớm, mất tiền thuê liên tục, hoặc sửa chữa tài sản xuống cấp nghiêm trọng.

Nhà trống chỉ làm Bạn mất cơ hội trong ngắn hạn. Nhà có người thuê tệ có thể làm Bạn mất tiền và tinh thần trong thời gian rất dài.

Sáu từng gặp một Anh chủ nhà nói một câu rất thật: “Giá như hồi đó tôi để trống thêm hai tháng, thì đã không phải mất gần trăm triệu để sửa nhà và đuổi người thuê”. Đó là bài học rất đắt, nhưng rất nhiều người chỉ hiểu ra sau khi đã trả giá.

CÂU CHỐT CỦA SÁU BÌNH

Bất động sản cho thuê không phải là trò may rủi. Nó là một hoạt động kinh doanh. Mà đã là kinh doanh, thì con người luôn là yếu tố quan trọng nhất.

Cho thuê nhanh chưa chắc là cho thuê khôn. Chọn đúng người thuê mới là thứ quyết định Bạn kiếm tiền hay trả giá trong suốt vòng đời của tài sản đó.

Nếu Bạn đang cho thuê bất động sản, hãy tự hỏi mình một câu rất đơn giản: Lần gần nhất Bạn sàng lọc người thuê một cách nghiêm túc là khi nào. Nếu Bạn không trả lời được ngay, rất có thể Bạn đang đứng gần sai lầm này hơn Bạn nghĩ.

Nếu Bạn muốn đăng ký nhận thông tin miễn phí về bất động sản và đất đai từ Sáu Bình, bao gồm chia sẻ kinh nghiệm quản lý tài sản, sàng lọc người thuê, kiểm tra quy hoạch và tư duy đầu tư an toàn, hãy đăng ký nhận thông tin từ Sáu. Sáu không bán gấp, Sáu chỉ giúp Bạn hiểu rõ trước khi quyết định để không phải trả giá bằng tiền bạc và sự bình an của chính mình.