Rất nhiều người mua bán đất nông nghiệp chủ quan ở khâu cuối cùng, bỏ qua tư vấn chuyên gia tài chính và pháp lý. Sáu Bình chia sẻ những sai lầm âm thầm nhưng tốn tiền thật, đồng thời hướng dẫn cách làm đúng để bảo vệ dòng tiền, tối ưu thuế và giảm rủi ro khi giao dịch đất nông nghiệp.
SAI LẦM PHỔ BIẾN KHI GIAO DỊCH ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Sáu là người làm việc trực tiếp với thị trường đất nông nghiệp nhiều năm, và Sáu nói thẳng: phần lớn thiệt hại tài chính không đến từ việc mua đắt hay bán rẻ, mà đến từ sự chủ quan ở khâu cuối cùng của giao dịch.
Rất nhiều trường hợp Sáu Bình gặp có kịch bản giống nhau. Giao dịch đã gần xong, hai bên thống nhất giá, hợp đồng đã soạn sẵn, lịch công chứng đã chốt. Tâm lý chung là “làm cho nhanh”, “ký cho xong”, “công chứng là an toàn rồi”.
Và chính ở thời điểm này, nhiều người quên mất một bước cực kỳ quan trọng: gặp chuyên gia tài chính, thuế hoặc luật sư am hiểu bất động sản, đặc biệt là đất nông nghiệp.
Nhiều người nghĩ rằng mua bán đất nông nghiệp thì ai cũng làm vậy, ra phòng công chứng là đủ. Nhưng công chứng chỉ xác nhận hình thức pháp lý và ý chí giao kết của hai bên. Công chứng không có trách nhiệm tối ưu thuế, không phân tích dòng tiền dài hạn, cũng không bảo vệ quyền lợi tài chính cho từng cá nhân.
Đất nông nghiệp lại là loại tài sản có rất nhiều quy định riêng: thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, hạn chế chuyển nhượng, điều kiện tách thửa, yếu tố quy hoạch, yếu tố đồng sở hữu trong gia đình. Chỉ cần thiếu một góc nhìn chuyên môn là rủi ro đã hình thành.
HẬU QUẢ ÂM THẦM KHI KHÔNG HỎI CHUYÊN GIA
Sáu Bình gọi đây là “thiệt âm thầm”, vì nó không gây ồn ào, không phát hiện ngay, nhưng hậu quả là mất tiền thật.
Đóng thuế nhiều hơn mức cần thiết khi mua bán đất nông nghiệp
Một trong những thiệt hại phổ biến nhất là đóng thuế cao hơn mức đáng ra phải đóng. Rất nhiều người không rà soát lại điều kiện miễn, giảm hoặc phương án tối ưu thuế hợp pháp khi chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Có trường hợp nộp thuế thu nhập cá nhân trong khi hoàn toàn có thể áp dụng phương án khác phù hợp với thời gian sở hữu hoặc tình trạng tài sản. Khi tiền đã nộp vào ngân sách, gần như không có cơ hội lấy lại.
Đất nông nghiệp có giá trị lớn, chỉ cần sai một tỷ lệ thuế nhỏ cũng có thể mất vài chục, vài trăm triệu.
Điều khoản hợp đồng bất lợi mà người bán, người mua không nhận ra
Hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp thường có nhiều điều khoản tưởng chừng vô hại nhưng về sau lại gây thiệt.
Ví dụ như thời điểm thanh toán, trách nhiệm phát sinh chi phí đo đạc, tách thửa, nghĩa vụ thuế và phí ai chịu, điều kiện phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm khi hồ sơ bị treo do quy hoạch.
Nếu không có người chuyên môn đọc lại hợp đồng, rất nhiều người ký theo quán tính. Đến khi phát sinh tranh chấp hoặc chi phí ngoài dự tính thì đã muộn.
Vướng quy định pháp lý đặc thù của đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp khác hoàn toàn với đất ở. Nhiều giao dịch liên quan đến ủy quyền, đồng sở hữu, tài sản hình thành trong hôn nhân, tài sản đang thế chấp ngân hàng hoặc nằm trong khu vực quy hoạch.
Chỉ cần thiếu một xác nhận, một chữ ký hoặc hiểu sai quy định là hồ sơ có thể bị đứng. Nặng hơn là phát sinh tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và kế hoạch đầu tư.
Sáu Bình nói thẳng, những rủi ro này không phải ai cũng gặp, nhưng khi gặp rồi thì thiệt hại rất lớn, đặc biệt với những người đầu tư đất nông nghiệp vốn vừa và nhỏ.
VÌ SAO CẦN GẶP CHUYÊN GIA Ở KHÚC CUỐI GIAO DỊCH
Nhiều người hỏi Sáu rằng có cần gặp chuyên gia từ đầu không. Câu trả lời là tùy trường hợp. Nhưng Sáu khẳng định, khúc cuối giao dịch là thời điểm quan trọng nhất để gặp chuyên gia.
Thứ nhất, vì lúc này mọi con số đã rõ. Giá chuyển nhượng đất nông nghiệp, thuế, phí, chi phí phát sinh, dòng tiền thực nhận đều đã hiện ra cụ thể. Chuyên gia mới có đủ dữ liệu để tư vấn chính xác.
Thứ hai, vì lúc này hợp đồng đã hình thành. Chỉ cần chỉnh một vài điều khoản là có thể bảo vệ được quyền lợi tài chính trong nhiều năm sau.
Thứ ba, vì lúc này chi phí tư vấn là nhỏ nhất nhưng giá trị mang lại là lớn nhất. Một buổi rà soát 30 đến 60 phút với luật sư hoặc kế toán có kinh nghiệm về đất nông nghiệp có thể giúp tránh sai lầm hàng chục, hàng trăm triệu.
SÁU BÌNH GỢI Ý CÁCH LÀM ĐÚNG KHI GIAO DỊCH ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Sáu không nói lý thuyết. Đây là cách làm rất thực tế mà Sáu vẫn khuyên khách hàng của mình.
Gửi hồ sơ cho chuyên gia trước công chứng 3 đến 5 ngày
Thời điểm lý tưởng là trước ngày công chứng vài ngày. Hồ sơ cần gửi bao gồm dự thảo hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp, thông tin về thời gian sở hữu, số lượng tài sản đứng tên, các thỏa thuận phụ liên quan đến bàn giao, thanh toán, thuế và phí.
Chỉ cần vậy là chuyên gia đã có thể rà soát phần lớn rủi ro.
Hỏi đúng câu hỏi, không hỏi chung chung
Đừng hỏi kiểu “hợp đồng này có ổn không”. Hãy hỏi đúng vấn đề. Ví dụ như trường hợp này có phương án hợp pháp nào để tối ưu thuế không, điều khoản nào đang bất lợi cho bên bán hoặc bên mua, có rủi ro pháp lý nào liên quan đến đất nông nghiệp mà mình đang bỏ sót không.
Câu hỏi đúng sẽ giúp chuyên gia trả lời trúng trọng tâm, tiết kiệm thời gian và chi phí.
Điều chỉnh ngay trước khi ký
Nhiều người nghe tư vấn xong rồi để đó, vì ngại sửa hợp đồng hoặc ngại làm lại giấy tờ. Sáu nói thẳng, điều chỉnh trước khi ký luôn rẻ hơn sửa sau khi ký rất nhiều lần.
Khi đã ký rồi, mọi chi phí phát sinh đều là tiền thật.
Chỉ cần một lần, không cần thuê dài hạn
Rất nhiều người sợ tốn tiền nên né chuyên gia. Thực tế, với giao dịch đất nông nghiệp thông thường, chỉ cần một lần rà soát cuối là đủ an tâm. Không cần thuê dài hạn, không cần gói phức tạp.
Công chứng là bước cuối về thủ tục. Nhưng tư vấn chuyên gia mới là bước cuối để bảo vệ tiền và quyền lợi của Bạn khi mua bán đất nông nghiệp.
Đừng tiếc một buổi tư vấn rồi tiếc cả một khoản tiền lớn về sau. Người giao dịch đất nông nghiệp khôn ngoan là người biết chậm lại đúng lúc để không phải trả giá vì những chi tiết mình không chuyên.
Nếu Bạn muốn hiểu rõ hơn trước khi quyết định, Sáu khuyên Bạn nên chuẩn bị kiến thức và thông tin đầy đủ.
Nếu Bạn muốn cập nhật kiến thức thực tế, thông tin quy hoạch, cơ hội đầu tư và cảnh báo rủi ro liên quan đến đất nông nghiệp, hãy đăng ký nhận thông tin miễn phí về đất đai từ Sáu Bình.
Sáu Bình sẽ chia sẻ đều đặn: kiểm tra quy hoạch đất nông nghiệp, tư duy đầu tư an toàn, kinh nghiệm giao dịch thực tế cho người vốn vừa và nhỏ.
Chủ động hiểu trước khi xuống tiền, đó là cách bảo vệ tài sản bền vững nhất.