Đầu tư bất động sản không bắt đầu ở lô đất, mà bắt đầu ở quy trình. Một quy trình 7 bước đi từ phân tích vĩ mô đến chọn sản phẩm, cộng 6 tiêu chí lọc gồm pháp lý, thanh khoản, hạ tầng, công năng, vị trí và giá. Bỏ qua 6 bước đầu, bạn đang đánh cược.
Có một anh khách ở Biên Hòa mới bước vào nghề đầu tư bất động sản từng kể với tôi câu này, tôi nhớ mãi: “Sáu ơi, đất anh mua đẹp lắm, mà bán không ai mua.”
Lô đất anh mua nằm ở Cẩm Mỹ. Mặt tiền đường nhựa. Cây điều đang cho trái. Nhìn bằng mắt thì không chê được chỗ nào.
Nhưng anh mua vào đúng lúc thị trường vừa qua đỉnh. Anh không xem chu kỳ. Anh không xem quy hoạch. Anh chỉ xem lô đất.
Qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy đa số người mới bước vào đầu tư bất động sản đều mắc đúng lỗi đó. Họ nhảy thẳng vào bước cuối cùng của một quy trình bảy bước. Rồi họ gọi cái may rủi đó là kinh nghiệm.
Vì sao chọn được đất tiềm năng không bắt đầu từ việc đi xem đất?
Tính “tiềm năng” của một bất động sản không nằm sẵn trong lô đất. Trong đầu tư bất động sản, cái quyết định nằm ở chỗ khác. Nó nằm trong bối cảnh. Cùng một lô ở Xuân Lộc, mua năm thị trường hưng phấn thì lời, mua năm thị trường co lại thì kẹt vốn nhiều năm.
Nói thẳng luôn: sản phẩm không tự tốt hay tự xấu. Bối cảnh mới quyết định.
Trong hoạt động đầu tư bất động sản, tôi thấy bối cảnh chia làm hai kiểu rất rõ:
- Bối cảnh thuận lợi: dòng tiền rẻ, tâm lý đám đông hưng phấn. Lúc này ngay cả sản phẩm bình thường cũng có thể có lời, vì sóng nâng tất cả lên.
- Bối cảnh khó khăn: tín dụng siết, thanh khoản mỏng. Lúc này chỉ những sản phẩm đã được lọc kỹ mới đứng được.
- Hệ quả: ai chỉ giỏi ở bối cảnh thứ nhất thường mất tiền ở bối cảnh thứ hai.
Đó là lý do các nguyên tắc nền tảng của đầu tư bất động sản quan trọng hơn mẹo vặt. Nếu bạn mới bắt đầu, nên đọc thêm bài 7 nguyên tắc đầu tư bất động sản cốt lõi cho người mới trước khi đi xa hơn.
Quy trình đầu tư bất động sản 7 bước gồm những gì?
Quy trình đầu tư bất động sản chuẩn gồm 7 bước, theo thứ tự: phân tích vĩ mô, nghiên cứu thị trường, xây dựng mối quan hệ, đọc chính sách và soi quy hoạch, định vị phân khúc, lập kế hoạch kinh doanh, cuối cùng mới tìm sản phẩm. Sáu bước đầu là chuẩn bị. Bước bảy là hành động.
| Bước | Giai đoạn | Việc cần làm |
|---|---|---|
| 1 | Phân tích vĩ mô | Đọc bối cảnh kinh tế chung, lãi suất, dòng tiền |
| 2 | Nghiên cứu thị trường | Xem diễn biến giá và giao dịch tại khu vực quan tâm |
| 3 | Xây dựng mối quan hệ | Kết nối môi giới bản địa, người dân, cán bộ địa chính xã |
| 4 | Đọc chính sách, soi quy hoạch | Tra văn bản pháp lý và bản đồ quy hoạch sử dụng đất |
| 5 | Định vị phân khúc | Chọn loại hình hợp túi tiền và mục tiêu của mình |
| 6 | Kế hoạch kinh doanh | Tính dòng tiền, thời gian nắm giữ, phương án thoát |
| 7 | Tìm sản phẩm | Lọc từng lô theo bộ tiêu chí định lượng |
Bước 4 là bước nhiều người bỏ nhất, mà cũng là bước đắt nhất khi bỏ. Bạn nên tự đọc toàn văn Luật Đất đai 2024 ít nhất một lần, thay vì nghe kể lại.
Bước nào quan trọng nhất trong bảy bước?
Không có bước nào quan trọng nhất. Nhưng có bước dễ bỏ nhất là bước 6.
Nhiều người mua xong mới tính tiền đâu trả lãi. Kế hoạch kinh doanh phải có trước khi xuống tiền, chứ không phải sau. Nó trả lời ba câu: giữ bao lâu, tiền ở đâu ra, kẹt thì bán cho ai.
6 tiêu chí vàng để lọc một bất động sản tiềm năng
Khi đã qua sáu bước chuẩn bị, bước chọn sản phẩm trong đầu tư bất động sản cần một bộ lọc cố định. Sáu tiêu chí dưới đây xếp theo thứ tự ưu tiên, không phải theo thứ tự tùy thích.
1. Pháp lý
Đây là tiêu chí đứng đầu. Đất có sổ hay chưa, sổ chung hay riêng, có tranh chấp không, có nằm trong quy hoạch không. Mọi thông tin nên đối chiếu trực tiếp tại văn phòng đăng ký đất đai, không tin bản photo. Nếu lô đất đã dính quy hoạch, bài đất dính quy hoạch bán mãi không được có nhiều hướng xử lý đáng tham khảo.
2. Tính thanh khoản
Thanh khoản là khả năng bán lại được trong thời gian hợp lý. Một lô đẹp mà cả xã không ai mua nổi tầm tiền đó thì thanh khoản kém.
Cách kiểm tra đơn giản: hỏi vài môi giới bản địa xem sáu tháng qua khu vực đó bán được mấy lô, giá bao nhiêu.
3. Hạ tầng
Hạ tầng gồm hiện trạng và tiềm năng. Đường vào rộng mấy mét, xe tải vô được không, điện nước tới chưa. Ở Đồng Nai, các trục kết nối về Nhơn Trạch và Long Khánh thay đổi giá đất rất rõ theo tiến độ hạ tầng.
4. Công năng sử dụng
Đất mua về làm được gì. Trồng sầu riêng ở Long Khánh, làm vườn ở Cẩm Mỹ, làm chuồng trại ở Thống Nhất hay làm điểm dừng chân ở Tân Phú. Đất không có công năng thì chỉ còn trông vào giá.
5. Vị trí
Vị trí không chỉ là mặt tiền. Nó là khoảng cách tới trung tâm huyện, tới chợ, tới trường, tới trục giao thông chính.
6. Giá
Giá đặt cuối cùng, có lý do. Giá rẻ mà pháp lý xấu thì rẻ vô nghĩa. Bạn nên so ít nhất năm lô cùng khu, cùng loại, rồi mới kết luận rẻ hay đắt.
Câu chuyện ở Long Khánh và bài học về thứ tự
Tôi từng nghe một chị làm vườn ở Long Khánh chia sẻ trong một buổi trò chuyện về đất đai. Chị kể, chị và người em ruột cùng mua đất trồng sầu riêng trong cùng một năm, cách nhau chừng hai cây số.
Chị đi hỏi cán bộ địa chính xã trước, xem bản đồ quy hoạch trước, rồi mới coi đất. Người em thì ngược lại: coi đất trước, thấy ưng thì đặt cọc, tính sau.
“Cùng một vùng đất, cùng một năm, mà hai chị em đi hai đường khác nhau.”
— lời một chị làm vườn ở Long Khánh kể lại
Kết quả thế nào tôi không nắm hết, và tôi cũng không muốn kể quá lời. Nhưng chi tiết tôi nhớ nhất là câu chị nói: hỏi trước thì mất một buổi, hỏi sau thì mất mấy năm.
Câu đó gói gọn toàn bộ ý nghĩa của quy trình đầu tư bất động sản bảy bước. Thứ tự không phải hình thức. Thứ tự là thứ giữ tiền cho bạn.
Thị trường đang bước vào một nhịp khác so với vài năm trước. Góc nhìn theo chu kỳ tôi có ghi lại trong bài đầu tư bất động sản chu kỳ mới nhìn từ Đồng Nai.
Bất động sản dự án cần thêm tiêu chí thứ 7 nào?
Với sản phẩm đầu tư bất động sản nằm trong dự án, sáu tiêu chí trên vẫn giữ nguyên, nhưng cần thêm tiêu chí thứ bảy: uy tín chủ đầu tư. Đây là yếu tố quyết định dự án có về đích đúng tiến độ và đúng chất lượng đã công bố hay không.
Cách tham khảo uy tín chủ đầu tư mà nhiều người đang dùng:
- Xem các dự án chủ đầu tư đã bàn giao trước đó, có đúng hẹn không
- Hỏi cư dân đang ở thật, không hỏi qua tờ rơi
- Đối chiếu hồ sơ pháp lý dự án với cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương
| Tiêu chí | Đất lẻ (đất vườn, đất nền) | Bất động sản dự án |
|---|---|---|
| Pháp lý | Kiểm tra sổ và quy hoạch từng lô | Kiểm tra pháp lý toàn dự án |
| Thanh khoản | Phụ thuộc nhu cầu bản địa | Phụ thuộc thương hiệu và tiến độ |
| Rủi ro chính | Quy hoạch, tranh chấp ranh | Chậm tiến độ, sai cam kết |
| Tiêu chí thêm | Không có | Uy tín chủ đầu tư |
Thông tin quy hoạch và pháp lý dự án tại địa phương, bạn nên đối chiếu ở Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai hoặc cơ quan có thẩm quyền, thay vì tin vào tài liệu bán hàng.
Câu hỏi thường gặp về quy trình đầu tư bất động sản
Người vốn nhỏ có cần làm đủ 7 bước đầu tư bất động sản không?
Người vốn nhỏ càng cần làm đủ bảy bước đầu tư bất động sản. Vốn nhỏ nghĩa là sai một lần rất khó gượng lại, vì không có phần dư để chịu lỗ. Bảy bước này không tốn tiền, chỉ tốn thời gian đọc và đi hỏi. Đó là phần chi phí rẻ nhất trong toàn bộ thương vụ.
Trong 6 tiêu chí, tiêu chí nào không được phép bỏ qua?
Pháp lý là tiêu chí không được phép bỏ qua trong bất kỳ trường hợp nào. Năm tiêu chí còn lại có thể chấp nhận mức khá thay vì mức tốt, tùy tình huống và túi tiền. Riêng pháp lý mà lỏng thì mọi lợi thế khác đều mất ý nghĩa, vì quyền sở hữu không chắc chắn.
Làm sao kiểm tra quy hoạch một lô đất ở Đồng Nai?
Bạn nên tra thông tin quy hoạch tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất, hoặc xin trích lục bản đồ quy hoạch sử dụng đất tại UBND xã. Nhiều địa phương đã công bố bản đồ trực tuyến, nhưng bản giấy do cơ quan có thẩm quyền cấp vẫn là căn cứ nên đối chiếu cuối cùng.
Đất có công năng nông nghiệp có được xem là bất động sản tiềm năng không?
Đất nông nghiệp vẫn có thể là bất động sản tiềm năng nếu đáp ứng đủ sáu tiêu chí, đặc biệt là pháp lý và công năng. Đất vườn ở Cẩm Mỹ hay Xuân Lộc có thể tạo thu nhập từ cây trồng trong lúc chờ tăng giá. Điều cần kiểm tra là loại đất, thời hạn sử dụng và khả năng chuyển mục đích theo quy định hiện hành.
Thanh khoản kém thì nên xử lý thế nào?
Khi một lô đất thanh khoản kém, hướng nhiều người tham khảo là tăng công năng để lô đất tự sinh dòng tiền trong thời gian chờ. Cho thuê làm vườn, trồng cây ngắn ngày hoặc kết hợp dịch vụ nhỏ là những cách thường gặp. Tùy từng trường hợp cụ thể, bạn nên tham khảo thêm ý kiến người có chuyên môn tại địa phương.
Có nên tin vào cam kết lợi nhuận của người bán không?
Mọi cam kết lợi nhuận đều cần được kiểm chứng bằng văn bản và bằng năng lực thực tế của bên đưa ra cam kết. Lời nói không có giá trị pháp lý khi phát sinh tranh chấp. Bạn nên yêu cầu thể hiện rõ trong hợp đồng và nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký.
Kết: thứ tự quan trọng hơn tốc độ
Bảy bước rồi sáu tiêu chí. Nghe thì dài, nhưng làm quen rồi thì nhanh. Đầu tư bất động sản gọn lại chỉ có vậy.
Cái tôi thấy là người đi chậm ở phần chuẩn bị thường đi nhanh ở phần ra quyết định. Còn người vội ở phần chuẩn bị thì kẹt rất lâu ở phần thoát hàng.
Bạn không cần giỏi hơn thị trường. Bạn chỉ cần không bỏ bước.
Nếu bạn đang giữ một lô đất chưa sinh ra đồng nào, bài bất động sản dòng tiền: đừng chôn vốn vào đất bỏ hoang có thể cho bạn vài hướng nghĩ khác.
Còn bạn, bạn đang ở bước mấy trong bảy bước đó?
— Sáu Bình
Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung bài viết về đầu tư bất động sản mang tính chia sẻ kiến thức và góc nhìn cá nhân từ quá trình quan sát thị trường, không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay khuyến nghị đầu tư. Mọi thông tin về quy hoạch, pháp lý và giá đất cần được đối chiếu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm giao dịch. Tùy từng trường hợp cụ thể, bạn nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia có chứng chỉ hành nghề trước khi ra quyết định.
Nguồn tham khảo:
- Toàn văn Luật Đất đai 2024 — Cổng Xây dựng chính sách, pháp luật (Chính phủ)
- Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 — Thư viện Pháp luật
- Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai
Địa danh đã sử dụng trong bài (đều thuộc tỉnh Đồng Nai): Biên Hòa, Long Khánh, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Thống Nhất, Tân Phú, Nhơn Trạch.