Bạn là nhà đầu tư F0 đang muốn rót vốn vào đất nông nghiệp? Hãy dừng lại 5 phút để đọc những chia sẻ gan ruột từ chuyên gia Sáu Bình. Bài viết vạch trần hai sai lầm chí mạng về kế hoạch tài chính và kiểm tra pháp lý khiến nhiều người mua đất nông nghiệp phải trả giá đắt, thậm chí mất trắng tài sản tích cóp cả đời.
Lời gan ruột của Sáu gửi đến anh em đầu tư đất nông nghiệp F0
Sáu từng có một thời tuổi trẻ nông nổi, cái thời mà trong đầu chỉ tồn tại duy nhất một suy nghĩ: Có tiền thì cứ mua đất, có đất là ổn, kiểu gì cũng thắng. Và Sáu nói thật với các bạn, cái giá phải trả cho suy nghĩ ngây thơ đó là rất đắt, đắt bằng tiền mặt, bằng mồ hôi và cả những đêm dài mất ngủ.
Hôm nay, ngồi đây chia sẻ với tư cách là một người đã lăn lộn nhiều năm trên thị trường bất động sản, Sáu muốn trải lòng về những sai lầm kinh điển mà Sáu thấy lặp đi lặp lại mỗi ngày. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, khi làn sóng bỏ phố về vườn, đầu tư đất nông nghiệp vùng ven đang nở rộ. Sáu gặp rất nhiều anh em nhà đầu tư F0, vốn liếng tích cóp được vài trăm triệu đến hơn một tỷ đồng, hừng hực khí thế lao vào thị trường nhưng lại thiếu đi những trang bị cơ bản nhất để bảo vệ đồng tiền của mình.
Bài viết này Sáu sẽ không nói về những triết lý cao siêu, Sáu sẽ nói về hai “tử huyệt” thực tế nhất mà nếu không tránh được, giấc mơ làm giàu từ đất nông nghiệp của bạn sẽ nhanh chóng trở thành cơn ác mộng. Đó là sự thiếu hụt kế hoạch tài chính và sự chủ quan trong pháp lý.
Tử huyệt thứ nhất: Thiếu kế hoạch tài chính rõ ràng khi xuống tiền mua đất
Đây là sai lầm phổ biến nhất mà Sáu quan sát thấy ở những người mới bước chân vào mảng đầu tư đất nông nghiệp, những người vốn không quá dư dả về tài chính.
Câu chuyện thường thấy là thế này: Bạn có trong tay một khoản tiền nhàn rỗi. Bạn đi xem và thấy một miếng đất nông nghiệp rất hợp mắt, view đẹp, cây cối xanh tốt. Bạn nghe môi giới hay người quen rỉ tai rằng: Mua đi, đất nông nghiệp khu này đang hot, sắp có quy hoạch mới, giá sẽ tăng gấp đôi gấp ba chỉ sau một năm. Thế là cảm xúc dâng trào, bạn xuống tiền cọc rất nhanh vì sợ người khác mua mất.
Nhưng vấn đề nằm ở chỗ, trong giây phút quyết định đó, bạn chỉ tính đúng một thứ duy nhất: Giá mua ghi trên hợp đồng. Còn lại tất cả những thứ khác thì bạn tặc lưỡi: Để sau tính. Và Sáu khẳng định, rắc rối bắt đầu nảy sinh chính từ cái tư duy để sau tính đó.
Ảo tưởng về dòng tiền và những chi phí ẩn khổng lồ của đất nông nghiệp
Khác với mua nhà phố có thể cho thuê ngay để có dòng tiền, là một cuộc chơi hoàn toàn khác. Khi bạn sở hữu một mảnh đất vườn vài sào hay vài mẫu, bạn phải đối mặt với hàng loạt chi phí không tên mà nếu không tính trước, nó sẽ bào mòn túi tiền của bạn cực nhanh.
Bạn đã quên không tính trước các khoản thuế, phí chuyển nhượng, lệ phí trước bạ. Với diện tích lớn của đất nông nghiệp, con số này không hề nhỏ. Bạn không tính chi phí công chứng, sang tên, đi lại làm thủ tục. Quan trọng hơn, bạn không dự trù tiền để cải tạo và duy trì mảnh đất. Đất nông nghiệp nếu bỏ hoang thì cỏ mọc lút đầu, giá trị sẽ giảm. Bạn cần tiền làm hàng rào để giữ đất tránh bị lấn chiếm, tiền dọn cỏ, tiền thuê người trông coi. Sáu từng thấy nhiều bạn mua đất xong, mỗi tháng tốn dăm ba triệu tiền thuê người phát quang, một năm mất đứt vài chục triệu mà đất thì chưa tăng giá, dòng tiền thì cứ âm mãi.
Áp lực nợ nần và cái bẫy thanh khoản khi thị trường đi xuống
Sai lầm chí mạng tiếp theo trong kế hoạch tài chính là không lường trước được rủi ro thanh khoản. Đất nông nghiệp thường có tính thanh khoản thấp hơn đất ở đô thị rất nhiều. Lúc thị trường sốt, bạn bán rất nhanh. Nhưng khi thị trường chững lại, đất nông nghiệp là phân khúc bị “đóng băng” đầu tiên.
Lúc chưa mua thì rất lạc quan, nghĩ rằng 6 tháng hay 1 năm là bán có lời. Mua xong rồi mới thấy tiền ra nhanh hơn thác lũ, còn tiền vào thì nhỏ giọt. Sáu đã chứng kiến những cảnh rất đau lòng: Có người phải đi vay nóng lãi suất cao cắt cổ để kịp đóng tiền đợt tiếp theo theo tiến độ. Có người liều lĩnh vay ngân hàng để mua đất nông nghiệp (vốn dĩ được định giá thấp) nhưng không tính nổi dòng tiền trả lãi hàng tháng. Lãi mẹ đẻ lãi con khiến cuộc sống gia đình trở nên ngột ngạt. Có người giữ đất mà đêm nào cũng mất ngủ vì áp lực tài chính, vợ chồng lục đục. Thậm chí, có người phải bán cắt lỗ sâu, bán tống bán tháo mảnh đất tâm huyết chỉ vì thiếu tiền duy trì cuộc sống hàng ngày.
Sáu nói thật, đầu tư không sợ thiếu tiền, chỉ sợ thiếu kế hoạch. Tiền ít không phải vấn đề lớn nhất. Không biết mình có bao nhiêu, sẽ chi bao nhiêu, chịu được rủi ro tới đâu mới là vấn đề lớn nhất.
Tử huyệt thứ hai: Bỏ qua hoặc xem nhẹ pháp lý bất động sản nông nghiệp
Nếu sai lầm về tài chính khiến bạn lao đao, thì sai lầm về pháp lý có thể khiến bạn mất trắng. Nhiều người khi đi mua đất nông nghiệp thường có một suy nghĩ rất chủ quan: Sổ đỏ rồi, sổ hồng cầm tay rồi, chắc không sao đâu. Chính suy nghĩ này đã làm rất nhiều người phải trả những cái giá quá đắt.
Pháp lý bất động sản không chỉ đơn giản là việc người bán đưa cho bạn xem cuốn sổ rồi bạn yên tâm xuống tiền. Pháp lý là cả một câu chuyện dài phía sau cuốn sổ đó, đặc biệt phức tạp đối với loại hình đất nông nghiệp.
Những rủi ro pháp lý tiềm ẩn sau cuốn sổ đỏ
Rất nhiều trường hợp Sáu gặp, sổ là sổ thật, người đứng tên là thật, nhưng quyền lợi của bạn khi mua về lại không thật như bạn nghĩ. Bạn cần phải đặt ra những câu hỏi sống còn trước khi giao dịch:
Mảnh đất này có đang dính quy hoạch hay không? Đất nông nghiệp rất dễ bị dính vào các quy hoạch dự án, quy hoạch giao thông, hoặc tệ hơn là quy hoạch đất cây xanh, công viên mà không được đền bù thỏa đáng. Bạn mua giá cao với hy vọng lên thổ cư, nhưng cuối cùng lại mua phải đất nằm trong vùng quy hoạch treo mười mấy năm không làm được gì.
Mảnh đất có đang bị tranh chấp âm thầm không? Ở các vùng quê, chuyện tranh chấp ranh giới giữa hàng xóm, hay tranh chấp thừa kế giữa anh em trong gia đình là cơm bữa. Những tranh chấp này không thể hiện trên sổ, nhưng khi bạn mua xong thì rắc rối ập đến, kiện tụng kéo dài vài năm, tiền chôn một chỗ, tinh thần mệt mỏi.
Mảnh đất có bị hạn chế giao dịch không? Có đang bị thế chấp ngân hàng, nợ thuế, hay nợ nghĩa vụ tài chính nào chưa giải quyết xong không? Có bị hạn chế tách thửa hay xây dựng trong tương lai không?
Nguyên nhân và hậu quả của sự chủ quan trong pháp lý
Nguyên nhân của sai lầm này thường đến từ hai điều. Một là do các bạn F0 thiếu kinh nghiệm, không biết phải kiểm tra những gì ngoài việc nhìn cuốn sổ. Hai là tâm lý FOMO, muốn giao dịch nhanh, sợ mất cơ hội, sợ người khác mua mất mảnh đất đẹp.
Và hậu quả thì không hề nhẹ nhàng. Sáu từng gặp nhiều anh chị, tiền không thiếu, kinh doanh ở lĩnh vực khác rất giỏi, nhưng chỉ vì chủ quan khâu pháp lý khi đầu tư đất đai mà kẹt vốn hàng tỷ đồng, mất đi bao nhiêu cơ hội khác, thậm chí có trường hợp giao dịch bằng giấy tay vi bằng, pháp lý mập mờ, cuối cùng mất trắng vì không được pháp luật công nhận quyền sở hữu.
Lời khuyên tâm huyết từ chuyên gia Sáu Bình
Đầu tư bất động sản, đặc biệt là đất nông nghiệp, bạn có thể chấp nhận mua một mảnh đất vị trí chưa hoàn hảo, hình dáng chưa đẹp, giá chưa phải là rẻ nhất thị trường. Nhưng tuyệt đối đừng bao giờ chấp nhận một mảnh đất có pháp lý không rõ ràng.
Pháp lý có thể không tạo ra lợi nhuận ngay lập tức cho bạn, nhưng nó là tấm khiên bảo vệ toàn bộ tài sản của bạn trong dài hạn. Một giao dịch chậm lại vài ngày để kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ, check quy hoạch trên cơ quan chức năng, tìm hiểu thông tin từ hàng xóm láng giềng… luôn rẻ hơn rất nhiều so với việc phải trả giá bằng vài năm kiện tụng mệt mỏi sau này.
Trước khi quyết định xuống tiền cho bất kỳ thương vụ đất nông nghiệp nào, hãy tự trả lời cho Sáu những câu hỏi tài chính tối thiểu này: Tổng số tiền thực sự phải bỏ ra là bao nhiêu (bao gồm cả chi phí ẩn)? Nếu phải giữ đất trong 2 năm tới mà không bán được, mình có đủ tiền mặt để nuôi nó và duy trì cuộc sống không? Nếu thị trường xấu nhất, mình có bị áp lực phải bán tháo không? Lợi nhuận kỳ vọng là bao nhiêu thì chốt lời? Nếu không đạt thì phương án B để thoát hàng là gì?
Nghe thì có vẻ nhiều khê, nhưng nếu không trả lời được rành mạch những câu hỏi này thì Sáu khuyên thật lòng, bạn chưa nên mua. Bất động sản là cuộc chơi dài hơi. Ai đi đường dài mà không mang đủ nước, đủ lương thực, không trang bị bản đồ (kiến thức pháp lý), thì sớm muộn cũng phải quay đầu hoặc gục ngã giữa đường.
Sáu chia sẻ những điều này không phải để dọa các bạn sợ hãi thị trường. Mà Sáu muốn các bạn đi chậm hơn một chút, nhưng bước nào chắc bước đó. Hãy là một nhà đầu tư thông thái, đừng biến mình thành con bạc khát nước trên thị trường đất đai.
Tiền các bạn kiếm lại được, nhưng niềm tin và thời gian mất đi vì những sai lầm ngớ ngẩn trong tài chính và pháp lý thì rất khó lấy lại.
Nếu bạn muốn nhận thêm những phân tích chuyên sâu về thị trường đất nông nghiệp, các bài học đầu tư thực chiến và cách phòng tránh rủi ro từ Sáu Bình, hãy đăng ký ngay để nhận thông tin miễn phí về đất đai từ Sáu Bình.