Mấy bữa nay Sáu Bình nhận được không biết bao nhiêu câu hỏi của bà con về khoản tiền sử dụng đất nông nghiệp khi chuyển lên đất ở. Người thì hỏi miếng vườn sau nhà có được giảm không. Người thì lo đất mình mua nằm ngoài hạn mức thì đóng bao nhiêu. Vì vậy, hôm nay Sáu ngồi gom hết lại cho dễ hiểu. Sáu nói theo kiểu bà con mình hay nói, để ai đọc xong cũng nắm được cái cốt lõi mà không bị thiệt.
Trước khi đi vào chi tiết, bà con có thể ghé trang chủ Sáu Bình để xem thêm nhiều bài chia sẻ về đất đai và pháp lý nhé.
Chính sách giảm tiền sử dụng đất nông nghiệp gồm những gì?
Trước hết Sáu nói cho bà con nắm cái gốc. Theo Nghị quyết số 254/2025/QH của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn khi thi hành Luật Đất đai 2024, chuyện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đã có hướng dẫn rõ ràng hơn. Cụ thể là về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Cái mừng nhất là bà con có thể được giảm tới 70% tiền sử dụng đất. Tức là chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch, nếu phần diện tích chuyển đổi nằm trong hạn mức giao đất ở. Tuy nhiên, Sáu nhắc trước. Ưu đãi này không phải đại trà cho mọi loại đất nông nghiệp đâu nha. Nó phụ thuộc chặt vào nguồn gốc đất và diện tích chuyển đổi cụ thể. Do đó, bà con đừng nghe đồn rồi mừng hụt.
Ba trường hợp đất nông nghiệp được giảm tiền sử dụng đất
Theo Luật sư Nguyễn Thị Thu Tâm, căn cứ điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH, có 03 trường hợp được xem xét giảm tiền. Đây là khi bà con chuyển từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn với đất ở thành đất ở. Sáu liệt kê cho bà con dễ nhớ:
- Đất nông nghiệp nằm chung thửa với đất ở: Đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng một thửa đã có đất ở. Phần này được xác định rõ tại thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
- Đất gốc gắn liền nhưng đã tách thửa: Ban đầu là đất vườn, ao gắn với đất ở. Sau này bà con làm thủ tục tách ra thành thửa riêng để chuyển đổi, chuyển nhượng.
- Đất bị tách thửa do đo đạc trước 01/7/2014: Đất gốc là vườn, ao gắn với đất ở. Nhưng do đơn vị đo đạc khi vẽ bản đồ địa chính đã tự tách thành các thửa riêng trên hồ sơ.
Nói gọn lại, cái mấu chốt nằm ở hai chữ “nguồn gốc”. Đất phải có gốc là vườn, ao gắn liền với đất ở thì mới vào diện ưu đãi này.
Cách tính tiền sử dụng đất nông nghiệp phải nộp theo hạn mức
Số tiền bà con phải nộp được tính trên phần chênh lệch giá. Đó là chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích. Sau đó chia theo hạn mức giao đất ở của địa phương. Cụ thể như vầy:
| Diện tích chuyển mục đích | Mức phải nộp | Ghi chú |
|---|---|---|
| Trong hạn mức giao đất ở | 30% phần chênh lệch giá | Tương đương giảm 70% |
| Vượt hạn mức (không quá 1 lần hạn mức) | 50% phần chênh lệch giá | Tương đương giảm 50% |
| Vượt quá 2 lần hạn mức giao đất ở | 100% phần chênh lệch giá | Không được giảm |
Bà con để ý công thức này cho dễ tính. Phần chênh lệch bằng tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp. Như vậy, miếng đất càng nằm gọn trong hạn mức thì bà con càng được lợi.
Mấy lưu ý quan trọng kẻo bà con bị thiệt
Tới đây Sáu nhắc kỹ vài điểm. Vì Sáu thấy nhiều bà con hay nhầm rồi tới lúc ra xã mới ngỡ ngàng:
- Đất nông nghiệp độc lập thì khó được giảm: Nếu thửa đất là đất trồng cây lâu năm hay đất lúa, mà không có gốc là vườn, ao gắn với đất ở, thì bà con sẽ không được áp mức giảm. Cái này đúng kể cả khi miếng đất nằm trong khu dân cư hay giáp đường lớn nha bà con.
- Gần khu dân cư không tự động được giảm: Đất nằm sát nhà cửa hay đã lỡ có nhà xây trái phép từ trước cũng không phải là căn cứ để được giảm tiền. Điều kiện tiên quyết vẫn là đất phải phù hợp quy hoạch đất ở của địa phương.
- Đã có hướng dẫn áp dụng thống nhất: Bộ Tài chính đã có công văn hướng dẫn các tỉnh, thành. Mục đích là áp dụng thống nhất cách tính 30% cho 03 trường hợp nói trên, để bảo đảm quyền lợi cho bà con.
Bà con nào muốn tra cứu văn bản gốc thì có thể xem thêm tại Cổng thông tin văn bản pháp luật Chính phủ cho chắc ăn.
Sáu Bình chốt lại
Tóm lại, chính sách giảm tiền sử dụng đất nông nghiệp khi lên đất thổ cư là tin vui thiệt. Đáng chú ý nhất là khoản giảm tới 70% trong hạn mức. Tuy nhiên, bà con phải đúng nguồn gốc đất và đúng quy hoạch thì mới được hưởng. Vì vậy, trước khi tính chuyện chuyển mục đích, bà con nên ra phòng tài nguyên môi trường địa phương kiểm tra cho chắc ăn. Sau đó hẵng tính tiếp. Có gì thắc mắc cứ để lại bình luận, Sáu Bình giải đáp cho bà con nha!