Chào bà con, Sáu tui đây! Dạo này Sáu nhận được biết bao nhiêu câu hỏi về chuyện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Nào là “Đất ruộng nhà tui lên thổ cư được hông Sáu?”, rồi “Tốn bao nhiêu tiền vậy Sáu?”. Thôi thì hôm nay Sáu ngồi xuống, rót ly trà, kể cho bà con nghe rõ ngọn ngành. Bà con chịu khó đọc hết bài này nha. Đọc xong là nắm chắc trong tay, khỏi lo bị ai gạt!
Đất thổ cư là đất gì? Hiểu cho đúng trước đã
Nhiều bà con cứ kêu “đất thổ cư” riết thành quen. Nhưng Sáu nói thiệt, trong luật đất đai hổng có cái tên nào là “đất thổ cư” đâu nha. Đó chỉ là cách bà con mình gọi cho dễ hiểu thôi. Tên đúng của nó là đất ở. Bà con muốn tra cứu văn bản gốc thì xem Luật Đất đai 2024 trên Cổng thông tin Chính phủ nha.
Theo mục đích sử dụng, đất đai được chia làm ba nhóm lớn. Cụ thể như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp: Gồm đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối. Nói chung là đất để bà con mình canh tác làm ăn.
- Nhóm đất phi nông nghiệp: Trong đây có đất ở (cái mà bà con gọi là thổ cư đó), đất xây trụ sở, đất quốc phòng an ninh và đất kinh doanh.
- Nhóm đất chưa sử dụng: Là đất chưa xác định mục đích làm gì.
Riêng đất ở lại chia ra hai loại nhỏ. Một là đất ở tại nông thôn (ký hiệu ONT). Hai là đất ở tại đô thị (ký hiệu ODT). Điều hay ở đây là đất ở của hộ gia đình được sử dụng ổn định lâu dài. Nó hổng có thời hạn, nên bà con cứ yên tâm. Nếu bà con muốn hiểu sâu hơn, Sáu có viết riêng một bài về 5 thay đổi cốt yếu của Luật Đất Đai 2024 rồi đó.
Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Đây là chỗ quan trọng nè bà con. Sáu nhắc đi nhắc lại cho nhớ. Việc chuyển đổi không phải muốn là được. Hổng phải đất nhà mình thì mình muốn lên thổ cư lúc nào cũng được đâu nha. Mình phải xin phép và được Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép thì mới làm được.
Vậy nhà nước dựa vào đâu để gật đầu cho mình? Thưa bà con, có hai căn cứ chính:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Cái này quan trọng số một. Miếng đất bà con muốn chuyển phải nằm trong quy hoạch đã được duyệt. Nếu năm nay huyện hết chỉ tiêu rồi, bà con đành chờ qua năm sau thôi.
- Nhu cầu sử dụng đất: Cái này thể hiện qua lá đơn xin chuyển mục đích. Bà con tự viết và tự nộp.
Sáu khuyên thiệt lòng. Trước khi tính toán gì, bà con nên đi kiểm tra quy hoạch miếng đất nhà mình trước. Lỡ nó dính quy hoạch treo hay quy hoạch làm đường thì coi như chịu. Khi đó hổng lên thổ cư được đâu. Bà con nào đang tính mua đất ruộng để đầu tư thì nên đọc thêm bài đầu tư đất nông nghiệp và 13 cạm bẫy pháp lý cần tránh để khỏi mất tiền oan.
Quy trình thủ tục chuyển đổi gồm mấy bước?
Bà con đừng thấy thủ tục mà sợ. Sáu tóm gọn lại có 4 bước thôi à. Mời bà con xem qua:
- Chuẩn bị hồ sơ: Bà con cần có Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Kèm theo là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cái sổ đỏ đó bà con).
- Nộp hồ sơ: Đem nộp tại Bộ phận một cửa. Hoặc nộp thẳng cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Giải quyết yêu cầu: Cơ quan người ta thẩm định. Sau đó mình thực hiện nghĩa vụ tài chính, tức là đóng tiền sử dụng đất.
- Nhận kết quả: Cầm về cái quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy là xong!
Còn mất bao lâu hả Sáu? Bà con nghe nè. Thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Riêng các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa thì không quá 25 ngày. À mà Sáu lưu ý thêm. Cái thời gian này người ta hổng tính ngày nghỉ, ngày lễ và thời gian bà con đi đóng tiền nha. Vậy nên bà con đừng có nóng ruột.
Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp tốn bao nhiêu tiền?
Rồi, tới cái khoản mà bà con quan tâm nhất nè! Đó là tiền nong. Trong đó, khoản lớn nhất chính là tiền sử dụng đất. Cái này chia làm hai trường hợp.
Trường hợp thứ nhất là chuyển từ đất vườn, ao nằm chung trong cùng thửa đất đã có nhà ở. Loại này thuộc khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở. Trường hợp thứ hai là chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất.
Để tính ra con số cụ thể, người ta làm theo mấy bước sau:
- Xác định giá đất ở: Dựa vào vị trí miếng đất và bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
- Xác định giá đất nông nghiệp: Cũng dựa vào vị trí và bảng giá đất của địa phương mình.
- Tính chênh lệch: Lấy giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp. Sau đó nhân với diện tích chuyển đổi là ra số tiền.
Ngoài tiền sử dụng đất, bà con còn phải lo thêm vài khoản nhỏ. Lệ phí cấp giấy chứng nhận thường từ 100.000 đồng trở xuống, cái này nhẹ. Lệ phí trước bạ bằng giá đất nhân diện tích nhân 0,5%, nhưng đa số bà con có sổ đỏ rồi thì hổng phải đóng. Còn phí thẩm định hồ sơ thì tùy mỗi tỉnh quy định. Hổng phải tỉnh nào cũng thu đâu nha. Mà bà con biết hông, có hai trường hợp được miễn 100% tiền sử dụng đất khi lên thổ cư đó. Bà con nên xem qua kẻo thiệt thòi.
Thời hạn đóng tiền cho nhà nước là bao lâu?
Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế, bà con nhớ đóng đúng hạn kẻo bị phạt nha. Sáu liệt kê rõ ra đây:
- Tiền sử dụng đất: Trong vòng 30 ngày phải đóng 50% số tiền theo thông báo. Còn 50% còn lại thì đóng trong vòng 90 ngày.
- Lệ phí trước bạ: Đóng trong vòng 30 ngày kể từ ngày ra thông báo, trừ trường hợp được ghi nợ.
Lời Sáu muốn nhắn nhủ bà con
Đó, Sáu kể một hơi cho bà con nghe hết rồi đó. Tóm lại, chuyện chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư tuy có nhiều thủ tục thiệt. Nhưng nếu bà con nắm rõ quy hoạch và biết trước cách tính chi phí thì sẽ chủ động hơn nhiều. Như vậy vừa đỡ tốn thời gian, vừa chuẩn bị tốt về tiền bạc.
Sáu chúc bà con mình ai cũng an cư lạc nghiệp, đất đai thuận lợi, làm ăn phát đạt. Có gì thắc mắc thêm thì cứ để lại bình luận. Sáu sẽ trả lời bà con. Thương bà con nhiều!