Chào bạn, Sáu Bình đây. Hôm nay Sáu muốn bàn với bạn một câu hỏi rất hay: có nên bán chung cư cao cấp để mua đất nông nghiệp hay đất nền vùng ven không? Câu chuyện bắt đầu từ một chị tên Huệ, 50 tuổi, ở Hà Nội. Chị đang phân vân bán hết nhà để gom tiền mua một căn trong ngõ cho gần trường con. Nhiều người tuổi trung niên cũng gặp tình huống này. Vì vậy, Sáu xin chia sẻ vài góc nhìn thật. Đây không phải lời khuyên đầu tư. Đây chỉ là chuyện Sáu kể để bạn đi chậm hơn mà đỡ vấp.
Đất nông nghiệp và tài sản hiện có: nhìn cho rõ đã
Trước khi bàn chuyện mua bán, mình phải nhìn cho rõ trong tay đang có gì. Danh mục của chị Huệ gồm ba phần. Thứ nhất là căn chung cư đang ở khu Ciputra, gần chân cầu Thăng Long. Thứ hai là một căn chung cư I20 cũng ở Ciputra, đã hoàn thiện, trị giá khoảng 3 tỷ. Thứ ba là một suất đất góp vốn ở dự án Đại Kim do Hoàng Hà làm chủ đầu tư.
Suất đất này mới đóng 50%, tức khoảng 3 tỷ. Chị còn phải đóng thêm 7-8 tỷ nữa. Dự kiến năm 2027 mới xong pháp lý. Ý định ban đầu của chị là bán hết. Sau đó gom chừng 11-12 tỷ để mua một căn nhà đất trong ngõ ở Cầu Giấy. Căn này khoảng 50m2, ô tô không vào được, cốt để gần trường con.
Đừng vội đổi chỗ ở văn minh lấy nhà trong ngõ sâu
Sáu hiểu tấm lòng người mẹ. Cái gì cũng muốn dành cho con. Nhưng Sáu từng thấy nhiều người bán đi chỗ ở tốt rồi tiếc. Có mấy điều Sáu muốn chị cân nhắc kỹ.
Thứ nhất là chất lượng sống. Trong ngõ nhỏ thường thiếu vỉa hè, thiếu cây xanh. Ciputra thì ngược lại. Ở đó có sân golf, có chỗ đi dạo, có cộng đồng văn minh. Ở tuổi 50, cái vỉa hè để đi bộ buổi sáng là sức khỏe, không phải chuyện nhỏ.
Thứ hai là hạ tầng. Nhà ngõ sâu ô tô không vào được. Lúc mưa gió hay đau ốm rất bất tiện. Thứ ba là tâm lý của con. Mình chuyển con từ chỗ tiện nghi sang chỗ chật chội, chưa chắc con đã vui. Gần trường vài cây số không bằng một nếp sống tốt cho cả nhà.
Hướng cơ cấu tài sản hợp lý hơn
Thay vì bán sạch, Sáu nghiêng về một hướng khác. Đó là giữ cái tốt, buông cái kém hiệu quả, rồi chuyển một phần sang đất nền có pháp lý rõ ràng. Cụ thể là ba bước.
1. Giữ lại căn chung cư đang ở Ciputra
Đây là nơi ở cốt lõi. Nó giữ được tiêu chuẩn sống cao. Vỉa hè, cây xanh, cộng đồng tốt, những thứ đó không mua lại được dễ dàng. Hơn nữa, vị trí này vẫn là tâm điểm. Chung cư ở đây vẫn còn dư địa tăng giá bền.
2. Bán chung cư I20, chuyển sang đất nền vùng ven có sổ đỏ
Căn I20 khoảng 3 tỷ mà giá mấy năm không nhúc nhích. Giữ làm gì cho mỏi. Vì vậy, Sáu nghĩ nên thanh khoản nó. Sau đó thêm chút vốn mua đất nền khu Mê Linh, tầm 3,5 đến 5 tỷ. Sáu luôn nhắc hai điều kiện. Một là đất phải có sổ đỏ pháp lý rõ ràng. Hai là ô tô phải vào được. Mê Linh sát Ciputra, qua cầu Thăng Long là tới, nên quản lý rất tiện. Trong 5-7 năm tới, khi Hà Nội cạn quỹ đất, đất nền có dư địa tăng tốt hơn chung cư.
3. Theo dõi, đừng bán tháo suất Đại Kim
Dự án Đại Kim là kiểu đổi đất lấy hạ tầng. Hiện nó đang vướng pháp lý. Nhưng Sáu từng thấy nhiều suất như vậy. Khi gỡ được nút thắt, giá trị bật rất mạnh. Lúc pháp lý còn mờ mà bán tháo thì thường bán hớ. Tốt hơn là theo sát tiến độ. Bạn nên tham gia cộng đồng nhà đầu tư trong dự án để có thông tin. Dự kiến 2027 pháp lý xong. Đó có thể là nguồn vốn lớn cho việc nghỉ hưu.
Pháp lý đất nông nghiệp: vài điều bạn nên tự kiểm tra
Sáu nói thêm cho bạn nào quan tâm chuyện mua đất nông nghiệp hay đất nền vùng ven. Trước khi xuống tiền, hãy tự đi kiểm tra quy hoạch. Bạn xem mảnh đất có dính quy hoạch treo hay không. Nếu là đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm mà bạn tính chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thì phải hỏi rõ khả năng chuyển đổi. Đừng tin miệng.
Luật Đất đai 2024 cũng có nhiều điểm mới. Nó liên quan tới bảng giá đất và giá đền bù đất nông nghiệp. Vì vậy, bạn nên cập nhật cho chắc. Bạn có thể xem thêm các bài Sáu chia sẻ trong chuyên mục Bất động sản và Đất vườn giá rẻ. Và một điều quan trọng: tuyệt đối tránh mua bán đất giấy tay. Không sổ đỏ thì rủi ro luôn về phía mình.
Lời gan ruột của Sáu về đất nông nghiệp và nghỉ hưu
Cơ cấu lại tài sản nói cho cùng là tìm sự cân bằng. Đó là cân bằng giữa chất lượng sống hôm nay và giá trị tài sản ngày mai. Ngắn hạn thì cả nhà vẫn ở chỗ tốt. Mình bỏ được tài sản sinh lời kém. Dài hạn 7-10 năm thì có đất nền vùng ven tiềm năng và suất Đại Kim chờ ngày bung. Như vậy lúc nghỉ hưu mới ung dung, không phải bám vào đồng lương.
Sáu chỉ mong bạn nhớ một điều. Đừng đánh đổi một môi trường sống văn minh lấy căn nhà trong ngõ hẹp chỉ vì gần trung tâm. Trong khi đó, vẫn còn những phương án đầu tư có pháp lý đàng hoàng mà lợi ích dài hạn lớn hơn. Tạo giá trị trước, tiền sẽ tới sau. Chúc bạn và gia đình an vui.
– Sáu Bình