Bà con thân mến, Sáu Bình đây! Dạo này Sáu thấy bà con mình hỏi nhiều về chuyện lên thổ cư cho miếng đất ruộng, đất vườn. Có cô chú lo lắm: “Sáu ơi, nghe nói luật mới năm 2026 tính tiền sử dụng đất khác trước, vậy nhà tôi có bị nộp nhiều không?”. Vì vậy, hôm nay Sáu ngồi lại nói cho rõ về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư. Sáu dựa theo Nghị quyết 254/2025 và Nghị định 151/2025 mới nhất nha bà con.
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư 2026 nộp tiền thế nào?
Đây là điều bà con quan tâm nhất. Theo Nghị quyết 254/2025, tiền sử dụng đất khi lên thổ cư được chia làm ba mức. Mức nộp tùy vào diện tích và nguồn gốc đất của mình.
Mức thứ nhất là trong hạn mức và đủ điều kiện. Trường hợp này bà con chỉ nộp 30% phần chênh lệch. Tức là được giảm tới 70% tiền sử dụng đất đó.
Mức thứ hai là vượt hạn mức nhưng không quá một lần. Lúc này bà con nộp 50% phần chênh lệch cho phần diện tích vượt nhẹ.
Mức thứ ba là vượt hạn mức từ một lần trở lên. Phần này bà con phải nộp 100% phần chênh lệch giá đất. Nghĩa là đóng đủ, không được giảm.
Điều kiện để được giảm 70%, chỉ nộp 30% tiền sử dụng đất
Ai cũng muốn được giảm 70%. Nhưng Sáu nói thật, điều kiện khá chặt. Theo Điều 10 Nghị quyết 254, bà con phải thỏa mấy điều sau đây.
Thứ nhất là về loại đất. Đó phải là đất vườn, đất ao, hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đã có đất ở được công nhận.
Thứ hai là về nguồn gốc. Đất phải có gốc là vườn, ao gắn liền với đất ở. Sau đó đã tách ra để chuyển quyền, hoặc do đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng trước ngày 01/05/2014.
Thứ ba là về giới hạn. Mức ưu đãi này chỉ áp dụng một lần duy nhất cho một hộ gia đình trên một thửa đất. Bà con nhớ kỹ chỗ này nha.
Thứ tư là về quy hoạch. Việc chuyển mục đích phải phù hợp quy hoạch địa phương. Đồng thời, thửa đất phải đủ diện tích tối thiểu và có lối đi theo quy định. Nếu đất chưa có sổ, bà con nên xem cách cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp không giấy tờ trước đã.
Thời điểm tính tiền sử dụng đất là khi nào?
Chỗ này nhiều bà con hiểu lầm. Tiền sử dụng đất không tính theo lúc mình nộp hồ sơ. Mà nó tính theo thời điểm cơ quan Nhà nước ra quyết định cho phép chuyển mục đích. Vì vậy, giá đất lúc đó cao hay thấp sẽ ảnh hưởng tới số tiền bà con đóng.
Thừa kế và tặng cho đất nông nghiệp trong gia đình
Nhiều bà con lớn tuổi muốn để đất lại cho con cháu. Sáu nói về phần thừa kế và tặng cho cho bà con rõ.
Trước hết là quyền lập di chúc. Người có đất được quyền lập di chúc để lại cho bất kỳ ai. Mình không bắt buộc phải có sự đồng ý của con cái hay người thân.
Nếu không có di chúc thì sao? Lúc đó đất chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất. Hàng này gồm cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, vợ chồng, con đẻ và con nuôi. Ngoài ra, thời hiệu để yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với nhà đất.
Về tặng cho, đây là tin vui. Tặng cho đất giữa cha mẹ với con cái, hay giữa anh chị em ruột thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tổng cộng khoảng 2,5% đó bà con.
Tuy nhiên, bà con vẫn phải đóng vài khoản nhỏ. Đó là phí công chứng, phí đo vẽ nếu tách thửa, phí thẩm định và phí cấp giấy chứng nhận. Mấy khoản này thường không đáng kể. Muốn làm cho an toàn, bà con tham khảo thêm quy trình sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp nha.
Lưu ý quan trọng về đất thờ cúng
Sáu nhắc riêng chuyện này vì nó hay gây cãi nhau trong nhà. Nếu đất tặng cho một người, mà chỉ nói miệng là để thờ cúng, thì rất rủi ro. Bởi vì không ghi rõ trong văn bản hay di chúc, người đứng tên trên sổ vẫn có toàn quyền định đoạt. Họ có thể bán hoặc chuyển nhượng theo Điều 27 Luật Đất đai 2024. Cho nên, muốn để đất thờ cúng, bà con phải ghi rõ ràng bằng giấy tờ pháp lý.
Giao dịch nhà đất nông nghiệp qua giấy viết tay
Nhiều bà con mua đất hồi xưa chỉ có tờ giấy viết tay. Sáu nói cho bà con an tâm phần nào.
Giấy viết tay từ giai đoạn 2002 đến 2005 không sang tên trực tiếp được. Lý do là thiếu công chứng, chứng thực. Nhưng nó vẫn có giá trị. Cụ thể, tờ giấy đó chứng minh được quan hệ giao dịch. Nhờ vậy, nó là cơ sở để xem xét cấp sổ đỏ lần đầu cho bà con.
Lỡ xây nhà trên đất nông nghiệp thì sao?
Đây là nỗi lo của không ít gia đình. Bà con yên tâm, luật có hướng xử lý.
Nếu nhà ở được xây trái phép trên đất nông nghiệp trước ngày 01/07/2014, khi làm thủ tục chuyển mục đích, bà con có thể bị phạt hành chính. Tuy nhiên, theo Điều 10 Nghị định 123, mình không bị buộc tháo dỡ công trình. Đây là điểm có lợi cho người dân.
Cẩn thận tiền đặt cọc khi mua bán đất nông nghiệp
Chuyện đặt cọc mất tiền oan xảy ra hoài. Sáu dặn bà con kỹ phần này.
Quyền lấy lại tiền cọc phụ thuộc hoàn toàn vào thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu bên mua tự ý bỏ ngang mà bên bán không có lỗi, thì mất cọc. Ngược lại, nếu bên bán vi phạm, họ phải trả lại cọc và còn bị phạt cọc theo thỏa thuận. Vì vậy, trước khi đặt cọc, bà con phải đọc thật kỹ hợp đồng.
Một chút về lãi nặng và án tích bà con nên biết
Trong giao dịch đất đai, có khi bà con phải vay mượn. Sáu nhắc nhẹ cho bà con tỉnh táo.
Cho vay với lãi suất vượt quá 20% một năm là sai luật. Nếu thu lợi bất chính từ 30 triệu trở lên, người cho vay có thể bị khởi tố theo Điều 201 Bộ luật Hình sự. Khi đó, phần lãi vượt quá 20% phải trả lại cho người vay. Cho nên, bà con vay mượn thì nhớ thỏa thuận lãi suất cho đúng quy định.
Lời nhắn của Sáu Bình
Bà con à, chuyện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư liên quan tới số tiền lớn của gia đình. Vì vậy, bà con đừng làm vội. Trước khi nộp hồ sơ, mình nên tra cứu hạn mức và bảng giá đất tại địa phương. Bà con cũng nên hỏi kỹ cán bộ địa chính xã, phường. Bà con cũng có thể xem thêm bài đền bù đất nông nghiệp 2026 để nắm trọn quyền lợi nha. Nếu cần Sáu tư vấn thêm, bà con cứ để lại lời nhắn. Sáu Bình luôn sẵn lòng đồng hành cùng bà con!