Mấy bữa nay đi cà phê với anh em đầu tư, câu chuyện được hỏi nhiều nhất vẫn xoay quanh khu vực sân bay Long Thành. Đặc biệt là chuyện đất nông nghiệp ngày xưa quanh đây giờ đã “lột xác” ra sao sau những phiên đấu giá tiền tỷ. Vì vậy, hôm nay Sáu ngồi kể lại cho anh chị nghe thật chậm, thật kỹ về 3 khu đất vàng cạnh sân bay Long Thành. Sáu mong anh chị thấy rõ một điều: vị trí và pháp lý mới là thứ quyết định, chứ không phải cứ “sốt” là thắng.
Nguồn gốc đất nông nghiệp cạnh sân bay Long Thành
Điều ít người để ý là cả 3 khu đất “vàng” này đều có chung một xuất phát điểm rất khiêm tốn. Trước đây, đó vốn là đất công gắn liền với hoạt động nông nghiệp. Đơn vị quản lý và sử dụng là Tổng công ty Cao su Đồng Nai.
Sau đó, UBND tỉnh Đồng Nai thu hồi và tổ chức bán đấu giá công khai trong giai đoạn 2019 – 2020. Thời điểm đó, thị trường đang ở đỉnh cơn sốt. Nhờ vậy, tổng số tiền thu về cho ngân sách tỉnh đạt gần 6.000 tỷ đồng.
Sáu nhắc chuyện nguồn gốc này không phải để kể cho vui. Thực ra, nó cho anh chị thấy một quy luật rất thật. Một thửa đất nông nghiệp hôm nay, nếu nằm đúng vùng quy hoạch và đúng trục hạ tầng, ngày mai hoàn toàn có thể trở thành tài sản tiền tỷ. Vấn đề là mình có đọc được quy hoạch hay không. Để hiểu thêm cách một vùng quê thay đổi nhờ hạ tầng, anh chị có thể đọc thêm bài kinh nghiệm mua đất Khánh Hòa mà Sáu từng chia sẻ.
Tổng quan 3 khu đất nông nghiệp đấu giá cạnh sân bay Long Thành
Để anh chị dễ hình dung, Sáu gom nhanh các thông số chính của 3 dự án vào một bảng. Nhờ đó, anh chị có thể so sánh nhanh hơn.
| Đặc điểm | Gem Sky World | Century City | STC Long Thành |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Xã Long Đức, Long Thành | Xã Bình Sơn, Long Thành | Xã Bình Sơn, Long Thành |
| Diện tích | 92 ha | Gần 50 ha | Hơn 23 ha |
| Giá đấu giá | 3.060 tỷ đồng | (Không nêu cụ thể) | 1.626 tỷ đồng |
| Quy mô | Hơn 4.000 lô | Gần 2.130 lô | 1.083 lô |
| Điểm nổi bật | Diện tích lớn nhất | Mặt tiền ĐT 769 | Mặt tiền ĐT 769, cạnh khu tái định cư sân bay |
Phân tích chi tiết từng khu đất vàng
1. Gem Sky World – khu đất 92 ha lớn nhất
Đây là khu đất rộng nhất. Đồng thời, nó cũng thu về số tiền đấu giá cao nhất trong cả 3 khu, lên tới 3.060 tỷ đồng.
Giai đoạn đầu, dự án triển khai rầm rộ. Sáu còn nhớ cảnh xe đưa đón khách từ TP.HCM về tham quan hàng tuần, nhộn nhịp vô cùng. Tuy nhiên, từ cuối năm 2021, sau dịch COVID-19, mọi thứ chững lại rõ rệt. Bên trong vẫn thi công, nhưng khu vực cổng dự án thì vắng hẳn.
Điều anh chị cần lưu ý nhất ở đây là phần pháp lý. Cụ thể, ngày 13/9/2023, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai kiến nghị xử phạt chủ đầu tư 900 triệu đồng vì huy động vốn không đúng quy định. Sau đó, chủ đầu tư buộc phải hoàn trả phần vốn huy động trái quy định cho khách hàng trong vòng 360 ngày.
Sáu nói thẳng: đây là bài học xương máu. Mua khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là tự đặt đồng tiền của mình vào thế rủi ro.
2. Century City – khu đất gần 50 ha mặt tiền ĐT 769
Khu này có vị trí khá đẹp. Nó nằm ngay mặt tiền đường tỉnh 769, sản phẩm đa dạng từ biệt thự, nhà liên kế phố cho tới nhà liên kế vườn.
Tuy nhiên, cũng giống Gem Sky World, sau thời kỳ môi giới và khách ra vào tấp nập, hiện nay khung cảnh dự án đã yên ắng hơn nhiều. Thực tế, đây là điều rất bình thường của một thị trường đang đi qua giai đoạn điều chỉnh.
3. STC Long Thành – khu đất hơn 23 ha pháp lý bài bản
Sáu đánh giá cao khu này nhất, dù diện tích nhỏ nhất. Vì sao? Bởi vì nó cho thấy đúng công thức thắng: vị trí đắc địa cộng với làm ăn bài bản.
Dù chỉ hơn 23 ha nhưng giá đấu giá tới 1.626 tỷ đồng. Lý do là nó nằm ngay mặt tiền ĐT 769, sát khu tái định cư sân bay Long Thành và chỉ cách sân bay vài km.
Quan trọng hơn, dự án được làm đúng tiến độ. Đến đầu năm 2023, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã cho phép chuyển nhượng 820 thửa đất. Riêng phần gần 12.000 m² hạ tầng xã hội như trường học, y tế, hành chính và văn hóa, chủ đầu tư STC Golden Land không phải xây dựng.
Bài học quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp cho người đi sau
Nhìn lại cả 3 khu đất, Sáu rút ra vài điều muốn gửi anh chị.
Thứ nhất, thị trường có chu kỳ rất rõ. Từ “sốt đất” 2019-2020 cho tới trầm lắng sau dịch, không có gì lên mãi. Vì thế, ai mua bằng tâm lý đám đông thường là người ôm hàng cuối cùng.
Thứ hai, pháp lý là sinh mạng của đồng vốn. Trường hợp Gem Sky World cho thấy huy động vốn khi chưa đủ điều kiện có thể kéo theo xử phạt và buộc hoàn tiền. Do đó, trước khi xuống tiền, hãy kiểm tra quy hoạch sử dụng đất và tình trạng pháp lý thật kỹ. Anh chị có thể tra cứu thông tin chính thống tại Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai.
Thứ ba, vị trí và sự bài bản luôn thắng đường dài. STC Long Thành là minh chứng rõ nhất. Đất sạch, làm đúng tiến độ và sớm đủ điều kiện chuyển nhượng thì mới thật sự có giá trị.
Thứ tư, hạ tầng tạo ra của cải. Trục ĐT 769 chính là “xương sống” kết nối cả vùng. Nhờ vậy, nó kéo giá trị quỹ đất quanh sân bay Long Thành đi lên. Cứ bám theo hạ tầng mà nhìn, anh chị sẽ ít khi sai.
Kết luận
Câu chuyện 3 khu đất vàng cạnh sân bay Long Thành là một lát cắt rất thật về thị trường. Từ đất nông nghiệp bình thường, chúng đã đi tới những phiên đấu giá gần 6.000 tỷ đồng. Điều đó nhắc chúng ta rằng đất chỉ thật sự có giá trị khi pháp lý rõ ràng, quy hoạch minh bạch và hạ tầng đi tới.
Nếu anh chị đang ngắm một thửa đất nào quanh khu vực Long Thành, đừng vội đặt cọc khi chưa đọc kỹ pháp lý. Khi cần Sáu hỗ trợ tra cứu quy hoạch thửa đất, cứ nhắn cho Sáu một tiếng nhé. Sáu sẽ tiếp tục chia sẻ góc nhìn thực tế, dễ hiểu để anh chị tránh được những sai lầm tốn kém khi mua đất.