Chào anh em! Sáu Bình đây. Hôm nay tôi muốn nói chuyện thẳng với bà con. Chủ đề là đất nông nghiệp và đầu tư bất động sản năm 2026. Tại sao giá nhà, giá đất cứ leo thang mãi? Còn người làm công ăn lương thì cả đời khó mua nổi một miếng đất. Tôi đi nhiều, gặp nhiều. Nên đây không phải lý thuyết suông. Anh em đọc hết nhé, sẽ vỡ ra nhiều điều.
Bất động sản đang là “cái van” điều tiết dòng tiền
Nói cho dễ hiểu, thị trường bất động sản giờ giống một cái van lớn. Nó điều tiết dòng tiền của cả xã hội. Nó vừa là đầu kéo cho kinh tế. Nhưng cũng là rủi ro tiềm ẩn nếu mình không khéo.
Giá nhà ở Hà Nội, TP.HCM giờ cao lắm. Cao gấp 20 đến 25 lần thu nhập một năm của người dân. Một người bình thường phải nhịn ăn nhịn mặc hơn 20 năm mới mua nổi nhà.
Vì vậy mà đất đai không còn đơn thuần để ở hay để canh tác. Từ đất thổ cư cho tới đất nông nghiệp đều vậy. Nó thành công cụ để người ta cất giữ tiền, đầu cơ kiếm lời. Đây là cái gốc của câu chuyện. Anh em nắm cho rõ.
Vì sao giá đất nông nghiệp và bất động sản cứ tăng phi mã?
Tôi gom lại thành hai nguyên nhân gốc rễ. Anh em nắm chắc là hiểu hết bản chất.
1. Đô thị hóa dồn cục, không đồng đều
Tiền bạc, hạ tầng, việc làm cứ đổ dồn về Hà Nội với TP.HCM. Hai nơi này thành cái “nồi áp suất” về dân cư. Người đổ về đông, đất thì có hạn. Nên cung không bao giờ đuổi kịp cầu. Cầu để ở đã lớn. Cầu để đầu cơ còn lớn hơn. Giá vì thế cứ đẩy lên mãi.
2. Đất là nơi trú ẩn của dòng tiền
Anh em thử nghĩ coi, ngoài đất ra thì gửi tiền vào đâu cho an tâm? Gửi ngân hàng thì lãi suất thấp. Lắm khi không theo kịp lạm phát. Chơi vàng thì lên xuống thất thường. Cổ phiếu thì nhiều người còn sợ. Vì chưa thật minh bạch.
Cho nên cuối cùng bà con vẫn chọn ôm đất. Coi đất là kênh “không có đối thủ”. Tiền nhàn rỗi cứ thế chảy vào đất. Nó đẩy giá đất nông nghiệp lẫn đất nền lên cao chót vót.
Khi cái “van” bị nghẽn, cả nhà cùng mệt
Lúc thị trường tốt, giá đất lên. Dòng tiền lan tỏa ra biết bao ngành. Nào là vật liệu xây dựng, nội thất, vận tải, ngân hàng, lao động. Ai cũng có việc. Ai cũng mạnh tay tiêu xài. Đó là mặt tích cực.
Nhưng giai đoạn 2022 đến 2024 là bài học nhãn tiền. Khi cái van bất động sản đóng lại, dòng tiền bị chặt đứt. Doanh nghiệp thì kẹt thanh khoản. Ngân hàng thừa tiền gửi mà không cho vay ra được. Ngoài xã hội thì đâu đâu cũng kêu “thiếu tiền”.
Đáng lo hơn là chuyện giá nhà quá cao. Nó khiến lớp trẻ phải dời lại chuyện cưới xin, sinh con. Về lâu dài, cái này ảnh hưởng tới cả cấu trúc dân số. Không phải chuyện nhỏ đâu anh em.
Giải pháp gốc rễ: Giãn dân và làm hạ tầng cho ra hồn
Muốn hạ nhiệt giá đất ở đô thị lớn thì phải giãn bớt dân ra. Phải phát triển nhiều cực chứ không dồn vào một chỗ. Nhà nước đang đi theo hướng này. Đó là quy hoạch vùng Thủ đô tới năm 2045. Lấy Hà Nội làm trung tâm. Rồi kết nối với các tỉnh vệ tinh. Như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hà Nam, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên.
Quanh Hà Nội còn quy hoạch năm đô thị vệ tinh. Mỗi nơi một thế mạnh. Hòa Lạc làm công nghệ cao. Sơn Tây làm văn hóa du lịch. Xuân Mai làm dịch vụ giáo dục. Phú Xuyên làm công nghiệp logistics. Sóc Sơn gắn với sân bay. Đây cũng là những vùng mà đất nông nghiệp có tiềm năng chuyển mình rất lớn.
Muốn “sống ở tỉnh, làm ở thành phố” thì hạ tầng phải đi trước. Đường vành đai 4 dài 112km, vốn 85.000 tỷ đồng. Dự kiến xong năm 2027 để giảm tải nội đô. Rồi metro nội đô. Rồi đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Vinh. Tuyến tàu điện Hà Nội – Hải Phòng chạy 200km/h, đi chưa tới 50 phút. Hạ tầng tới đâu, đất khu vực đó “thay da đổi thịt” tới đó.
Đưa đất nông nghiệp và bất động sản về đúng giá trị thật
Phải đưa đất về đúng vai trò. Là nơi để ở, để canh tác. Chứ không phải cỗ máy hút tiền. Theo tôi cần làm hai việc song song.
Mở thêm nhiều kênh đầu tư minh bạch
Phải phá cái tâm lý “chỉ mua đất mới an toàn”. Muốn vậy thì chứng khoán phải minh bạch. Phải xử lý thẳng tay chuyện thao túng, làm giá. Trái phiếu doanh nghiệp phải có xếp hạng tín nhiệm đàng hoàng. Để bảo vệ người mua. Rồi phát triển các quỹ mở, quỹ ETF, quỹ hưu trí. Để bà con nhỏ lẻ có chỗ bỏ tiền bài bản. Thay vì cứ tự ôm đất đầu cơ.
Siết tín dụng, khóa van đầu cơ
Ngân hàng phải kiểm soát dòng vốn cho chặt. Hạn chế cho vay với người mua căn thứ hai, thứ ba. Nhất là khi không phải để ở thực. Định giá tài sản đảm bảo cho khắt khe. Đừng để thế chấp dự án chưa rõ pháp lý. Đồng thời ưu tiên vốn rẻ cho nhà ở xã hội. Như gói 120.000 tỷ đồng cho người mua nhà lần đầu. Anh em quan tâm pháp lý có thể tham khảo thêm tại Luật Đất đai 2024. Để nắm cho chắc quyền lợi của mình.
Lời kết của Sáu Bình
Tóm lại, bài toán giá đất nông nghiệp và bất động sản cao không dễ giải. Không thể giải bằng vài chiêu hạ giá tạm thời. Nó là cả một cuộc tái cấu trúc lớn. Vừa làm hạ tầng để giãn dân. Vừa khơi thông dòng tiền chảy vào sản xuất kinh doanh. Thay vì chôn hết vào đất. Khi nào đất về đúng vai trò thì kinh tế mới khỏe.
Anh em muốn tìm hiểu thêm kinh nghiệm thực chiến về đất đai thì cứ ghé trang chủ Sáu Bình. Ở đó có nhiều bài chia sẻ khác. Còn thắc mắc gì về đầu tư bất động sản, quy hoạch hay đất nông nghiệp thì để lại bình luận bên dưới. Sáu Bình sẽ chia sẻ thêm. Chúc bà con đầu tư đâu trúng đó, làm ăn ngày càng khấm khá!