Chào anh em! Sáu Bình đây. Hôm nay tôi muốn ngồi xuống nói chuyện thật lòng với bà con đang quan tâm tới đất nông nghiệp và chuyện đầu tư bất động sản nói chung. Tôi đi nhiều, làm nhiều, vấp cũng không ít, nên những gì sắp chia sẻ đây không phải lý thuyết suông. Đây là bài học đổi bằng mồ hôi và tiền bạc thực sự. Anh em chịu khó đọc hết, tôi tin sẽ đỡ được khối tiền oan.
Đầu tư đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm hay đất vườn làm farmstay, du lịch sinh thái, nghe thì hấp dẫn lắm. Nhưng tiền vô túi mình hay không là nằm ở chỗ mình biết tránh rủi ro. Tôi gom lại thành 5 điều cốt lõi. Anh em nắm chắc thì coi như đã đi được nửa đường tới thành công.
1. Tính thanh khoản: Mua xong bán cho ai?
Thanh khoản nói nôm na là khả năng biến miếng đất thành tiền mặt nhanh hay chậm. Đây là cái nhiều người mới mắc lỗi nhất. Thấy đất rẻ là ham, mua ở chỗ xa lắc xa lơ, cách trung tâm cả mấy chục cây số. Tới hồi cần tiền gấp thì rao hoài không ai mua. Vốn nằm chết một chỗ.
Cho nên trước khi xuống tiền, anh em phải tự trả lời hai câu thật rõ ràng. Thứ nhất: “Mua xong rồi mình sẽ bán lại cho ai?”. Thứ hai: “Bán có nhanh được không?”. Trả lời không được hai câu này thì khoan đã, đừng vội.
2. Kiếm tiền ngay từ lúc mua
Nhiều bà con cứ nghĩ mua đúng giá thị trường rồi ngồi chờ nó lên. Chờ kiểu đó là chờ may rủi. Tư duy của người làm ăn bài bản là phải kiếm tiền ngay tại thời điểm mua, chứ không phải trông chờ tương lai một cách thụ động.
Nghĩa là sao? Là mình đi săn những miếng có giá rẻ hơn thị trường từ 20% đến 30%. Giá trị thật của nó là 10 đồng thì mình tìm cách mua được ở mức 7, 8 đồng. Mua được như vậy thì coi như lời đã nằm trong túi ngay từ đầu. Rủi ro nhờ vậy mà giảm đi rất nhiều.
3. Pháp lý: Cái sổ đỏ quan trọng hơn anh em nghĩ
Pháp lý chuẩn chỉnh là nền tảng để giữ vốn. Tôi gặp không ít trường hợp ham rẻ rồi dính tranh chấp đất đai, mua đất dính quy hoạch đất đai, mua nhà của chủ đầu tư mà không có sổ đỏ, hay mua bán đất giấy tay không giấy tờ rõ ràng.
Hậu quả thì cay đắng lắm. Đất đó mình không xài được đúng ý, muốn sang nhượng cũng khó, mà mang ra ngân hàng thế chấp vay vốn cũng không xong. Đặc biệt với đất nông nghiệp, anh em phải tìm hiểu kỹ chuyện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và kiểm tra quy hoạch cho kỹ trước khi đặt cọc. Anh em nên đọc kỹ các quy định mới tại Luật Đất đai 2024 để nắm rõ quyền lợi của mình. Đừng tiếc vài đồng phí kiểm tra để rồi mất cả gia tài.
4. Phân biệt rõ lãi vốn và dòng tiền
Người đầu tư chuyên nghiệp phải hiểu hai chỉ số này khác nhau ra sao.
Lãi vốn là phần lời do chính miếng đất tăng giá theo thời gian. Ví dụ đất nền, đất nông nghiệp mua 10 đồng, sau ba năm lên 30 đồng. Cách này hiệu quả hơn nhiều so với căn hộ chung cư chỉ nhích lên chút đỉnh.
Dòng tiền là khoản thu đều đặn mình kiếm được từ việc khai thác tài sản. Ví dụ như cho thuê, làm homestay, làm farmstay, nuôi cá, trồng cây. Nguyên tắc của tôi là nếu dòng tiền thu về còn thấp hơn cả lãi suất ngân hàng (cỡ 3 đến 6% một năm) thì phải xem lại.
Dòng tiền quan trọng lắm anh em à. Nó cho mình sự tự do, sự an tâm, và là cơ sở để dùng đòn bẩy tài chính một cách an toàn. Nhờ đó mà mình tránh được cảnh “đuối sức” ngồi chờ đất lên giá. Còn miếng đất nào vừa có tiềm năng lãi vốn cao, vừa đẻ ra dòng tiền ổn định thì đó chính là của hiếm. Gặp được thì phải giữ cho chặt.
5. Hạ tầng, tiện ích và phong thủy
Đây là những yếu tố bên ngoài nhưng ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị lâu dài của miếng đất.
Hạ tầng: Đường sá đi lại phải thuận tiện, không kẹt xe, không khó khăn về giao thông. Đất nông nghiệp làm du lịch sinh thái mà đường vô khó đi thì khách nào tới.
Tiện ích: Xung quanh có quán cà phê, siêu thị, hồ bơi, phòng gym, dịch vụ đầy đủ thì giá trị tăng theo.
Phong thủy: Tránh những lỗi phong thủy không đáng có. Vì nó ảnh hưởng tới sức khỏe, tài chính và mối quan hệ của người ở, từ đó kéo giá trị tài sản đi xuống.
Lời kết của Sáu Bình
Năm điều trên không chỉ giúp anh em giữ được vốn mà còn là kim chỉ nam để chọn đúng miếng đất, đúng danh mục đầu tư. Đầu tư đất nông nghiệp hay bất động sản nói chung không khó. Cái khó là mình có đủ kiên nhẫn và kỷ luật để làm đúng hay không.
Anh em nào muốn tìm hiểu thêm nhiều kinh nghiệm thực chiến thì ghé thăm trang chủ Sáu Bình để đọc thêm các bài chia sẻ khác. Còn thắc mắc gì về đất nông nghiệp, quy hoạch, sổ đỏ hay chuyện đầu tư thì cứ để lại bình luận bên dưới, Sáu Bình sẽ chia sẻ thêm. Chúc bà con đầu tư đâu trúng đó, làm ăn ngày càng khấm khá!