Mấy năm nay Sáu Bình gặp không ít anh chị bỏ phố về quê, ôm mộng có một mảnh vườn xanh mát để cuối tuần trồng rau, nuôi gà, hít thở không khí trong lành. Nghe thì thơ mộng lắm, nhưng bà con ơi, đầu tư đất vườn không hề đơn giản như vẻ ngoài của nó đâu. Có người lời gấp ba gấp bốn lần, nhưng cũng có người chôn vốn cả chục năm, thậm chí mất trắng vì dính quy hoạch. Hôm nay Sáu Bình ngồi lại, kể hết cho bà con nghe những gì mình đúc kết được sau bao năm lăn lộn với đất đai.
Đất vườn là gì và những điều pháp lý bà con phải nắm
Nói cho dễ hiểu, đất vườn là loại đất dùng để trồng cây hằng năm, cây lâu năm, hoặc trồng xen kẽ cả hai trên cùng một thửa. Nó có thể nằm riêng một mình, mà cũng có thể nằm chung khuôn viên với đất ở.
Điều quan trọng nhất bà con phải khắc cốt ghi tâm: đất vườn không phải đất ở. Chưa chuyển đổi mục đích sử dụng thì đừng mơ xây nhà kiên cố, xây lên là bị tháo dỡ như chơi.
Vậy muốn lên được thổ cư thì cần gì? Sáu Bình liệt kê nhanh cho bà con:
- Phải có sổ đỏ hoặc giấy tờ tương đương đàng hoàng.
- Đất đang sử dụng ổn định, không dính tranh chấp với ai.
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
- Không nằm trong vùng quy hoạch bị thu hồi.
- Chấp hành đúng luật đất đai địa phương, có xác nhận của UBND cấp xã, phường.
Thiếu một trong mấy cái này thôi là chuyện chuyển đổi coi như trục trặc. Nên trước khi xuống tiền, bà con nhớ kiểm tra thật kỹ chỗ này. Ai muốn hiểu sâu hơn về mặt pháp lý mua bán, Sáu Bình đã viết riêng một bài về kinh nghiệm mua đất nông nghiệp và những quy định pháp lý cần lưu ý, bà con nên đọc thêm.
Mua đất vườn để làm gì? Tiềm năng lợi nhuận ra sao?
Theo Sáu Bình thấy, người ta đầu tư đất vườn thường nhắm tới bốn hướng: một là canh tác nông nghiệp thật sự, hai là xây nhà vườn nghỉ dưỡng để dành cho gia đình, ba là làm farmstay hay homestay kiếm thêm thu nhập, bốn là ôm chờ chuyển lên thổ cư rồi bán ăn chênh.
Giá trị thặng dư kỳ vọng
Bà con đừng kỳ vọng đất vườn tăng giá ầm ầm trong một hai năm, không có đâu. Loại này phải nhìn dài hơi, từ 5 tới 10 năm. Nhưng khi khu vực xung quanh lấp đầy dân cư, đường sá hoàn thiện, thì giá trị nó tăng gấp ba gấp bốn lần là chuyện bình thường.
Ngoài phần thặng dư tài sản đó, bà con còn có thể kiếm được lợi tức vận hành ngay trên mảnh đất, từ trồng trọt hay làm dịch vụ du lịch. Vừa giữ đất vừa có đồng ra đồng vào, tội gì mà không tận dụng.
Ưu điểm, nhược điểm và rủi ro của đất vườn
Cái gì cũng có hai mặt, đất vườn cũng vậy. Sáu Bình nói thẳng để bà con cân nhắc cho kỹ.
Những cái hay
Giá rẻ hơn đất thổ cư nhiều, nguồn cung còn dồi dào, dễ chọn. Nếu chuyển đổi thành công lên đất ở thì lời đột biến. Vị trí đẹp thì thanh khoản cũng khá tốt.
Những cái phải dè chừng
Bây giờ ai cũng nhắm đất vườn nên cạnh tranh gay gắt lắm. Chi phí chăm sóc, bảo vệ đất không hề nhỏ. Và nếu lỡ dính rủi ro pháp lý thì bán không ai mua, thanh khoản kém.
Rủi ro thực sự bà con phải sợ
Nguy hiểm nhất là nằm trong vùng quy hoạch thu hồi, coi như tiền của đứng yên một chỗ. Rồi chuyện không chuyển đổi được mục đích, đất bỏ hoang lâu ngày bị lấn chiếm, tranh chấp. Chôn vốn kéo dài là ác mộng của bất kỳ ai đầu tư đất.
Nên mua đất vườn ở khu vực nào?
Tùy quỹ thời gian di chuyển mà bà con chọn vùng cho hợp. Sáu Bình chia làm mấy nhóm cho dễ hình dung:
- Bán kính gần, đi về trong ngày: các huyện ven TP.HCM như Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè và tỉnh Long An kế bên.
- Bán kính trung bình, đi cuối tuần: Đồng Nai (Long Khánh, Cẩm Mỹ, Cẩm Đường, Thống Nhất); Lâm Đồng (từ Madagui lên Bảo Lộc, Lâm Hà nhờ khí hậu mát mẻ).
- Vùng khác đáng để ý: Hồ Trị An, Nam Cát Tiên.
Bí quyết chọn đất vườn để giảm rủi ro tối đa
Đây mới là phần Sáu Bình tâm đắc nhất, bà con đọc chậm mà ngẫm.
Vị trí và hạ tầng
Ưu tiên đất cách trung tâm chừng 35 đến 40km, đường sá thông suốt, không ngập nước. Đất chạy dọc các trục cao tốc luôn là lựa chọn số một. Nhớ kiểm tra kỹ có điện, có nước chưa, vì thiếu hai thứ này thì sinh hoạt với tưới tiêu đều khổ.
Diện tích và một mẹo nhỏ
Nên chọn lô từ 1.000m² tới 2.000m² trở lên. Mẹo của Sáu Bình: ráng tìm mảnh đã có sẵn một phần thổ cư khoảng 50 đến 100m² trên sổ, để mình xây nhà được ngay mà khỏi lo thủ tục chuyển đổi rườm rà.
Đặc điểm tự nhiên
View thoáng đãng, sạch đẹp luôn được giá. Đất nhìn ra sông, hồ, núi, biển mà làm homestay thì giá trị kinh doanh cao hẳn. Đất phì nhiêu trồng được nhiều loại cây cũng làm tài sản đắt thêm. Nếu tính xây nhà vườn, thế đất dốc chừng 15 độ là lý tưởng để thi công.
Pháp lý và quy hoạch, khâu quyết định thắng thua
Bà con nghe Sáu Bình, đừng bao giờ tin miệng cò đất. Hãy ra thẳng Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện để kiểm tra quy hoạch và khả năng chuyển đổi. Đất gần sông thì phải nằm ngoài hành lang bảo vệ sông nước. Và nhớ dự trù luôn khoản chi phí chuyển một phần diện tích lên thổ cư nếu đang là đất nông nghiệp thuần.
Giữ và phát triển mảnh vườn sau khi mua
Mua xong không phải là hết chuyện đâu bà con. Đất vườn mà bỏ bê là xuống cấp, là bị lấn chiếm liền. Sáu Bình khuyên nên có kế hoạch quản lý bài bản:
- Không tự chăm được thì thuê người địa phương uy tín trông coi, dọn dẹp, làm vườn.
- Duy trì điện, nước, internet và vệ sinh môi trường cho đàng hoàng.
- Tuyệt đối tránh để đất trống, bỏ hoang lâu ngày, vừa dễ tranh chấp vừa mất giá.
Nếu bà con muốn mảnh vườn của mình vừa giữ giá vừa đẻ ra tiền, thì nên tính chuyện trồng cây cho hiệu quả. Sáu Bình có phân tích khá kỹ chuyện đất nông nghiệp nên trồng cây gì cho giá trị cao, bà con tham khảo để chọn mô hình canh tác phù hợp.
Lời gan ruột của Sáu Bình
Đầu tư đất vườn là câu chuyện của người kiên nhẫn, có tầm nhìn dài hạn và chịu khó tìm hiểu pháp lý. Ai nóng vội, ham rẻ, tin lời cò mà không kiểm tra quy hoạch thì rất dễ ôm hận. Ngược lại, chọn đúng vị trí, pháp lý sạch, hạ tầng kết nối tốt thì mảnh vườn không chỉ là chốn nghỉ ngơi mà còn là khối tài sản lớn lên theo năm tháng.
Bà con nào muốn nhìn bức tranh rộng hơn về chiến lược sinh lời, pháp lý và vị trí, hãy đọc thêm bài kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp hiệu quả với pháp lý, vị trí và chiến lược sinh lời. Chúc bà con chọn được mảnh đất ưng ý, tiền đẻ ra tiền, an cư lạc nghiệp!