Bà con thân mến, mấy nay Sáu Bình đi tới đâu cũng nghe người ta rủ rê chuyện đầu tư đất vườn. Ai cũng mê cái mộng bỏ phố về quê, kiếm miếng vườn trồng cây dưỡng già. Nghe thì thơ mộng lắm. Nhưng thiệt tình mà nói, chuyện này không phải cứ có tiền là ăn chắc đâu nghen.
Hôm nay Sáu Bình ngồi kể hết ruột gan cho bà con nghe. Ai tính về quê an cư hay ôm đất chờ thời thì đọc cho kỹ, đi cho chắc chân, khỏi mất tiền oan. Nói trước cho rõ: muốn ăn chắc mặc bền với đất vườn thì phải nhìn xa 5-10 năm, phải rành pháp lý quy hoạch, và phải biết giữ giá trị thực trên miếng đất.
Đất vườn là gì? Hiểu cho đúng trước khi xuống tiền
Trước tiên, bà con phải hiểu bản chất của nó cái đã. Đất vườn là loại đất dùng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm, hoặc trồng xen cả hai trên cùng một thửa.
Nó có thể nằm riêng một mình, cũng có thể nằm xen với đất ở trong cùng một thửa. Nói nôm na, đây là dạng đất nông nghiệp. Mà đã là đất nông nghiệp thì có mấy cái luật riêng bà con phải nằm lòng.
Xây nhà trên đất vườn được không?
Câu này Sáu Bình nghe hỏi hoài. Trả lời thẳng: không được xây nhà kiên cố khi chưa chuyển mục đích sử dụng. Vì đất vườn đâu phải đất ở đâu bà con.
Muốn xây nhà đàng hoàng thì phải lên thổ cư trước. Ai cầm đèn chạy trước ô tô, xây đại rồi tính sau là dễ ăn quả đắng lắm nghen.
Điều kiện chuyển sang đất thổ cư
Muốn chuyển đất vườn lên đất ở, bà con phải hội đủ mấy điều kiện sau:
- Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
- Chấp hành đúng luật đất đai, được UBND cấp xã, phường xác nhận bằng văn bản.
- Đất dùng ổn định, không tranh chấp gì hết.
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
- Không dính đất quy hoạch giải tỏa hay thu hồi.
Chuyện thủ tục này Sáu Bình có nói kỹ trong bài chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Bà con rảnh đọc thêm cho nắm chắc.
Vì sao bà con nên đầu tư đất vườn?
Nói cái xấu rồi giờ nói cái hay. Đầu tư đất vườn có mấy cái lợi mà đất thổ cư khó bì kịp.
Bốn mục đích phổ biến khi mua đất vườn
Theo Sáu Bình quan sát, bà con mua đất vườn thường nhắm tới bốn cái đích:
- Làm kinh tế nông nghiệp, tức là trồng trọt kiếm lời.
- Dựng ngôi nhà thứ hai để cuối tuần về nghỉ dưỡng.
- Làm mô hình du lịch trải nghiệm như farmstay, homestay.
- Mua gom rồi lên thổ cư, chờ thời bán kiếm lời.
Ai tính trồng trọt kiếm sống thì nên tham khảo top cây trồng giá trị cao trên đất nông nghiệp để chọn giống cho trúng.
Giá trị thặng dư nhìn về dài hạn
Thiệt tình mà nói, đất vườn trong ngắn hạn dưới 2 năm thì giá ít nhảy. Nhưng ai chịu ôm 5-10 năm thì phần thưởng ngọt lắm nghen.
Giá trị miếng đất có thể tăng gấp 3-4 lần khi đường sá kết nối tới, khu dân cư xung quanh lấp đầy. Trong lúc chờ, bà con vẫn có tiền từ canh tác hay làm dịch vụ trên chính miếng đất đó. Lấy ngắn nuôi dài, quá đã còn gì.
Ưu điểm và rủi ro khi đầu tư đất vườn
Cái gì cũng có hai mặt. Sáu Bình nói cả hai cho bà con cân nhắc.
Những cái lợi thấy rõ
- Giá mềm hơn đất thổ cư nhiều, vốn ít cũng chơi được.
- Nguồn cung còn dồi dào, dễ kiếm hàng ưng ý.
- Thanh khoản tốt nếu đất có tiềm năng kinh doanh hoặc chuyển đổi.
Những rủi ro phải dè chừng
Còn đây là mấy cái Sáu Bình muốn bà con khắc cốt ghi tâm:
- Cạnh tranh gay gắt vì ai cũng đổ xô đi mua.
- Chi phí chăm sóc, phát triển vườn khá tốn kém.
- Đất dính quy hoạch, đền bù thấp hơn giá thị trường.
- Không chuyển được lên thổ cư, coi như chôn vốn.
- Bỏ hoang lâu ngày dễ bị lấn chiếm, tranh chấp.
Riêng chuyện đất trồng cây lâu năm với mấy quy định tách thửa, Sáu Bình đã mổ xẻ trong bài đất trồng cây lâu năm và rủi ro pháp lý. Đọc để né cho khéo.
Khu vực nào đáng để bà con xuống tiền?
Chọn vùng cũng như chọn vợ chọn chồng vậy, phải hợp mới bền. Tùy khả năng đi lại mà bà con liệu:
- Bán kính gần, đi về trong ngày: các huyện ven TP.HCM như Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, hoặc qua Long An.
- Bán kính trung bình, đi cuối tuần: Đồng Nai với Long Khánh, Cẩm Mỹ, Cẩm Đường, Thống Nhất.
- Vùng khí hậu mát mẻ: Bảo Lộc, Lâm Hà của Lâm Đồng, hay khu sinh thái Hồ Trị An, Nam Cát Tiên.
Bí quyết đầu tư đất vườn và kiểm soát rủi ro
Đây là phần ruột gan nhất, bà con lấy giấy ghi lại nghen.
Tiêu chuẩn chọn miếng đất vàng
- Vị trí, giao thông: ưu tiên đất cách trung tâm chừng 35-40km, gần trục cao tốc, đi lại thuận tiện, không kẹt xe ngập nước.
- Diện tích: nên chọn lô từ 1.000m² đến 2.000m². Lý tưởng là đã có sẵn 50-100m² thổ cư để xây nhà ngay.
- Cảnh quan, thổ nhưỡng: có view thoáng như sông, hồ, núi; đất phì nhiêu, khí hậu ôn hòa cho cây xanh tốt quanh năm.
- Thế đất: độ dốc chừng 15 độ là đẹp, dễ xây dựng và tạo cảnh quan.
- Hạ tầng: bắt buộc phải có điện, nước, internet thì mới ở hay nghỉ dưỡng được.
Thẩm định pháp lý và quy hoạch
Sáu Bình nói thiệt, đây là bước quan trọng nhất để khỏi mất trắng:
- Ra thẳng Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện để tra quy hoạch và khả năng lên thổ cư. Bà con cũng nên tham khảo thêm các quy định trong Luật Đất đai hiện hành để nắm chắc quyền lợi.
- Đất gần sông nước thì phải nằm ngoài hành lang an toàn bảo vệ nguồn nước.
Đừng nghe cò đất nói suông, phải tự mình đi kiểm tra. Chuyện đầu tư bài bản, quản trị rủi ro Sáu Bình bàn sâu trong bài chiến lược đầu tư bất động sản và quản trị rủi ro.
Quản lý và vận hành sau khi mua
Mua xong không phải là hết chuyện đâu nghen bà con. Đất vườn cần chăm nom liên tục:
- Nếu không ở trực tiếp, thuê người địa phương uy tín trông coi, dọn dẹp, chăm cây.
- Giữ hệ thống điện nước, vệ sinh môi trường cho đàng hoàng, kẻo tài sản xuống cấp theo năm tháng.
Lời gan ruột của Sáu Bình
Tóm lại, đầu tư đất vườn là cuộc chơi dài hơi, hợp với người kiên nhẫn và chịu khó tìm hiểu. Giá mềm, tiềm năng lớn, nhưng pháp lý và công chăm sóc cũng không nhẹ.
Bà con cứ nhớ ba chữ của Sáu Bình: nhìn xa, rành luật, giữ đất. Ai muốn tìm hiểu sâu hơn về hành trình bỏ phố về quê thì đọc tiếp bài kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp vườn an toàn. Chúc bà con chọn được miếng đất vàng, an cư lạc nghiệp!