Giá Đất Nông Nghiệp Đồng Nai 2026: Kiến Nghị 65-70% Giá Đất Ở

Cập nhật: 21/08/2026 · Tác giả: Sáu Bình · Chủ đề: giá đất nông nghiệp ở Đồng Nai · Đọc trong ~7 phút

Kiến nghị nâng giá đất nông nghiệp lên bằng 65–70% giá đất ở là đề xuất của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM gửi UBND Thành phố ngày 27/06, nhằm thu hẹp chênh lệch giá khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất. Đề xuất này gây tranh cãi và tới nay chưa thành quy định chung.

Có một anh trồng sầu riêng ở Cẩm Mỹ kể với Sáu chuyện này hồi giữa năm ngoái. Anh gom được hơn 2.000m² đất vườn nằm ngay rìa khu dân cư. Anh tính chuyển vài trăm mét lên thổ cư cho thằng con lớn ra riêng.

Hồ sơ nộp xong. Cầm tờ thông báo tiền sử dụng đất về, anh ngồi im ở hiên nhà nguyên buổi chiều. Con số lớn hơn anh tính gần bốn lần.

Vợ anh hỏi “giờ sao”. Anh nói “thôi rút”. Và anh rút thật.

Chuyện đó không riêng gì anh. Qua quá trình quan sát thị trường Đồng Nai hai năm nay, Sáu thấy đây là dạng câu chuyện lặp đi lặp lại ở Long Khánh, Xuân Lộc và Thống Nhất. Đó là những nơi đất vườn và đất ở nằm xen cài nhau trong cùng một thửa. Kiến nghị nâng giá đất nông nghiệp lên bằng 65–70% giá đất ở ra đời chính từ chỗ đó.

Kiến nghị nâng giá đất nông nghiệp bằng 65–70% giá đất ở là gì?

Đây là văn bản do Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM gửi UBND Thành phố ngày 27/06. Nội dung cốt lõi là đưa giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất lên bằng 65–70% giá đất ở. Phạm vi áp dụng là đất nông nghiệp nằm xen cài trong khu dân cư, hoặc nằm cùng thửa với đất ở. Bà con hay gọi là đất vườn, đất ao.

Lý do đưa ra khá thẳng thắn:

Bảng giá đất mới khiến giá đất ở một số khu vực TP.HCM tăng từ 6 đến 38 lần, còn giá đất nông nghiệp gần như đứng yên.
Có nơi đất nông nghiệp chỉ khoảng 1 triệu đồng/m², trong khi đất ở cùng vị trí đã lên 60 triệu đồng/m².
Tiền chuyển mục đích tính trên phần chênh lệch. Chênh lệch càng giãn thì tiền phải nộp càng phình.
Hệ quả là người dân rút hồ sơ hàng loạt, ngân sách hụt thu, chuyện an cư đình lại.

Nói cách khác, đề xuất này không nhằm làm đất nông nghiệp đắt lên cho vui. Nó nhắm vào chỗ khác. Nó muốn kéo hai đầu giá lại gần nhau để phần chênh lệch nhỏ đi. Cách tiếp cận này khác hẳn hướng dùng hệ số K để điều tiết bảng giá đất ở Đồng Nai mà Sáu từng viết trước đây. Chính chỗ khác nhau đó tạo ra tranh cãi.

Vì sao bà con Đồng Nai rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất?

Vì con số cuối cùng trên tờ thông báo không phải giá đất. Nó là khoảng cách giữa hai loại đất. Khi bảng giá đất ở nhảy lên mà giá đất nông nghiệp giữ nguyên, khoảng cách đó giãn ra. Người nộp hồ sơ gánh trọn phần giãn đó. Đây là điểm nhiều người đi làm hồ sơ lần đầu không lường trước.

Sáu để bảng dưới đây cho bạn dễ hình dung hai hướng xử lý đang được bàn.

Tiêu chí	Hướng A: Nâng giá đất nông nghiệp lên 65–70%	Hướng B: Giữ giá thấp, thu theo tỷ lệ chênh lệch
Cách làm	Sửa thẳng bảng giá đất nông nghiệp	Giữ bảng giá, chỉ thu một phần chênh lệch
Tiền chuyển mục đích	Giảm vì chênh lệch thu hẹp	Giảm vì chỉ thu một phần
Tiền đền bù khi thu hồi	Tăng mạnh theo bảng giá mới	Gần như giữ nguyên
Chi phí làm hạ tầng, dự án	Đội lên rất cao	Ổn định hơn
Rủi ro đầu cơ gom đất vườn	Cao hơn	Thấp hơn

Nhìn bảng này bạn sẽ thấy vì sao mỗi nhóm phản ứng một kiểu. Người có đất vườn xen cư thích Hướng A. Họ vừa nhẹ tiền chuyển đổi, vừa lợi khi bị thu hồi. Nhà nước và doanh nghiệp làm dự án thì lo Hướng A, bởi tiền đền bù giải phóng mặt bằng có thể phình theo. Chuyện tranh cãi quanh đề xuất này được báo Thanh Niên ghi lại khá rõ trong bài phản ánh ngày 02/07.

Con số 65–70% có phải là mức hợp lý không?

Chỗ này cần nói cho sòng phẳng. Chưa ai chứng minh được 65–70% là con số đúng. Có một ý kiến phản biện rất đáng suy nghĩ. Để biến 10m² đất nông nghiệp thành đất ở, sau khi trừ đường, điện và hạ tầng, thường chỉ còn khoảng 4m² đất ở thực dùng. Nếu riêng tiền đất đầu vào đã chiếm 70% giá đất ở, bài toán dự án khó mà đứng được. Bạn nên tham khảo thêm góc nhìn này, trước khi tin rằng giá đất nông nghiệp tăng là chuyện chỉ có lợi.

Chuyện anh Cẩm Mỹ và mảnh vườn nằm sát mặt tiền

Quay lại anh trồng sầu riêng ở Cẩm Mỹ. Sáu hỏi anh sao không chuyển ít lại, chừng trăm mét thôi. Anh cười: “Chú tính giùm tui coi, trăm mét cũng đủ chết rồi.”

Đất anh nằm cạnh đường nhựa. Tức là đơn giá đất ở khu đó không hề thấp. Còn phần vườn của anh, trong bảng giá vẫn là đất trồng cây lâu năm. Hai con số nằm ở hai đầu rất xa nhau. Anh nói một câu Sáu nhớ hoài.

“Đất tui trồng cây ba chục năm. Giờ muốn cất cho con cái nhà mà nộp tiền như đi mua lại đất của chính mình.”

Sáu không có lời khuyên nào cho anh ngày đó. Sáu chỉ bảo anh ra xã hỏi lại hạn mức giao đất ở của địa phương, rồi đối chiếu với thông báo đã nhận, xem cách tính đã đúng phần trong hạn mức chưa. Vì thật ra rất nhiều trường hợp bà con Sáu gặp không sai ở chỗ giá. Họ sai ở chỗ không biết mình có quyền được tính theo hạn mức. Chuyện này Sáu có nói kỹ hơn trong bài về chính sách giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất ở Đồng Nai.

Bài học Sáu rút ra từ chuyện của anh không phải là ngồi chờ nhà nước tăng giá đất nông nghiệp. Trước khi nộp hồ sơ, bạn nên hỏi cho ra ba con số. Đó là đơn giá đất ở tại vị trí đó, đơn giá đất nông nghiệp tại vị trí đó, và hạn mức giao đất ở của xã mình.

5 điều bà con nên cân nhắc về giá đất nông nghiệp năm 2026

Đây là phần Sáu nghĩ có ích nhất cho bạn. Cục diện năm nay đã khác lúc kiến nghị được đưa ra.

1. Kiến nghị 65–70% chưa trở thành quy định

Tới thời điểm bài này cập nhật, đây vẫn là đề xuất của một viện nghiên cứu gửi một địa phương. Nó không phải văn bản có hiệu lực áp dụng cho Đồng Nai. Bạn không nên ra quyết định mua bán dựa trên một đề xuất chưa được thông qua.

2. Hướng được chọn lại là thu theo tỷ lệ chênh lệch

Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về cơ chế tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ 01/01/2026. Theo đó, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, mức thu là 30% phần chênh lệch với diện tích trong hạn mức giao đất ở. Phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức thu 50%. Phần vượt quá mức đó thu 100%. Bạn có thể đối chiếu tại Cổng Xây dựng chính sách của Chính phủ. Nói gọn, nhà nước không kéo giá đất nông nghiệp lên. Nhà nước giảm tỷ lệ thu xuống.

3. Mức thu này chỉ tính một lần cho một thửa

Đây là chi tiết nhiều người bỏ sót. Ưu đãi tính một lần cho một hộ gia đình hoặc cá nhân, trên một thửa đất. Bạn nên hỏi rõ ở văn phòng đăng ký đất đai, xem thửa của mình đã từng được áp mức này chưa. Tùy từng trường hợp mà kết quả sẽ khác nhau.

4. Giá đất nông nghiệp tăng không chỉ có mặt lợi

Nếu bảng giá đất nông nghiệp thật sự được nâng lên sát đất ở, tiền đền bù khi bị thu hồi sẽ cao hơn. Nhưng đồng thời thuế, phí và giá vốn đầu vào của cả vùng cũng đổi theo. Với người đang canh tác thật, cái được và cái mất không cùng chiều. Sáu đã nói về mặt trái này khi bàn chuyện siết đầu cơ và đất bỏ hoang ở Đồng Nai.

5. Giá trị thật nằm ở việc đất đó đang làm ra cái gì

Cái này là quan điểm cá nhân của Sáu, bạn cân nhắc. Một mảnh vườn ở Xuân Lộc đang cho thu hoạch đều, có nước, có đường vào, thì giá trị của nó không phụ thuộc hoàn toàn vào chuyện bảng giá ghi bao nhiêu. Còn mảnh đất mua để nằm chờ chuyển thổ thì khác. Mọi thứ treo hết vào một quyết định hành chính mà bạn không kiểm soát được. Hướng làm nông nghiệp có sản phẩm thật, Sáu có kể trong bài về sóng chăn nuôi công nghệ cao ở Đồng Nai.

Câu hỏi thường gặp về giá đất nông nghiệp

Giá đất nông nghiệp có được nâng bằng 65–70% giá đất ở chưa?

Chưa. Việc nâng giá đất nông nghiệp lên bằng 65–70% giá đất ở mới dừng ở mức kiến nghị của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM gửi UBND Thành phố. Đây không phải quy định đang có hiệu lực. Bà con nên đối chiếu với bảng giá đất do UBND tỉnh Đồng Nai ban hành, để biết mức áp dụng thực tế cho thửa đất của mình.

Từ năm 2026, chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp bao nhiêu?

Theo Nghị quyết về cơ chế tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ 01/01/2026, người dân nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, cho diện tích trong hạn mức giao đất ở. Phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức nộp 50%. Phần vượt quá nộp 100%. Con số cụ thể tùy từng thửa và cần kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền.

Vì sao nhiều người ở Đồng Nai rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất?

Nguyên nhân chính là khoảng chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp giãn rộng, sau khi bảng giá đất mới được áp dụng. Vì tiền sử dụng đất tính trên phần chênh lệch này, số tiền phải nộp vượt khả năng của nhiều hộ. Nhiều trường hợp Sáu quan sát được ở Long Khánh và Thống Nhất đã chọn rút hồ sơ thay vì nộp.

Đất vườn nằm cùng thửa với đất ở có thuộc diện đề xuất này không?

Có. Phạm vi kiến nghị tập trung đúng vào nhóm đất nông nghiệp nằm xen cài trong khu dân cư, hoặc nằm cùng một thửa với đất ở, thường gọi là đất vườn và đất ao. Tuy nhiên đây mới là đề xuất. Bà con nên tìm hiểu quy định hiện hành áp dụng tại địa phương mình, thay vì trông vào phạm vi của kiến nghị.

Nâng giá đất nông nghiệp có làm tăng tiền đền bù khi bị thu hồi không?

Về nguyên tắc là có, vì tiền bồi thường về đất căn cứ trên bảng giá đất. Đây cũng là lý do đề xuất gặp phản đối. Chi phí giải phóng mặt bằng cho dự án hạ tầng có thể tăng theo. Mức bồi thường cụ thể còn phụ thuộc loại đất, vị trí và phương án bồi thường được duyệt. Bà con nên đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền.

Hệ số K khác gì với việc nâng giá đất nông nghiệp?

Hệ số K là cách giữ nguyên giá đất nông nghiệp trong bảng giá, nhưng chỉ thu một tỷ lệ phần chênh lệch khi chuyển mục đích. Còn nâng giá đất nông nghiệp là sửa thẳng vào bảng giá, kéo theo cả tiền bồi thường và thuế. Hướng đang được áp dụng từ năm 2026 gần với cách thứ nhất hơn.

Chốt lại một câu về giá đất nông nghiệp

Sáu không nghĩ có con số phần trăm nào cứu được tất cả mọi người cùng lúc. Nâng giá đất nông nghiệp thì người có đất mừng, người làm dự án lo, ngân sách đền bù nặng thêm. Giữ giá thấp và giảm tỷ lệ thu thì nhẹ cho người chuyển mục đích, nhưng người bị thu hồi thấy thiệt.

Trước đây Sáu nghĩ chuyện giá đất là chuyện của nhà nước. Sau này Sáu hiểu, nó là chuyện của từng tờ thông báo cụ thể mà bà con cầm trên tay.

Nếu bạn đang có một mảnh vườn ở Đồng Nai và đang tính chuyện chuyển mục đích, việc nên làm không phải là đợi. Hãy ra xã hỏi cho ra hạn mức giao đất ở. Hỏi cho ra đơn giá hai loại đất tại vị trí thửa của mình. Rồi mới ngồi tính. Bạn có đang nắm ba con số đó chưa?

Muốn hiểu rõ hơn cách các định hướng giá đất đang đi, bạn đọc thêm bài 4 định hướng giá đất theo Nghị quyết 21 cho bà con Đồng Nai.

— Sáu Bình

Lưu ý: Bài viết là chia sẻ góc nhìn và kinh nghiệm quan sát thị trường. Đây không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay đầu tư. Quy định về giá đất, hạn mức và tiền sử dụng đất khác nhau theo từng địa phương và từng thời điểm. Trước khi ra quyết định, bà con nên đối chiếu thông tin với UBND xã, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

Nguồn tham khảo:

Địa danh Đồng Nai đã dùng trong bài: Cẩm Mỹ, Long Khánh, Xuân Lộc, Thống Nhất, Đồng Nai.