Luật đất đai mới nhất đang được bàn sửa theo hướng khá rõ. Nhà nước muốn siết đầu cơ và chống lãng phí đất. Mục tiêu là kéo giá đất về gần nhu cầu thật. Bà con đang giữ vài sào đất vườn ở Cẩm Mỹ hay Xuân Lộc nên đọc kỹ. Bài này tôi tổng hợp các định hướng chính. Tôi cũng chia sẻ vài góc nhìn từ quá trình quan sát thị trường Đồng Nai. Thông tin mang tính chia sẻ. Bà con nên đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền trước khi quyết định.
Luật đất đai mới nhất đang hướng tới điều gì?
Nền của đợt sửa đổi lần này là Nghị quyết số 21. Nghị quyết do Ban Chấp hành Trung ương ban hành. Mục tiêu cốt lõi gồm bốn ý. Thứ nhất là thiết lập lại mặt bằng giá đất. Thứ hai là ngăn đầu cơ. Thứ ba là chống lãng phí đất. Thứ tư là bảo đảm công bằng xã hội.
Nói cho dễ hiểu, Nhà nước muốn đất quay về đúng vai trò tư liệu sản xuất. Ai dùng đất thì được hỗ trợ. Ai ôm đất để trống chờ giá thì phải trả chi phí cao hơn.
Tôi từng nghe một anh môi giới lâu năm ở Long Khánh nói vui. Anh bảo: “Trước đây đất nằm không cũng đẻ ra tiền.” Định hướng mới đang muốn chấm dứt chuyện đó. Bà con quan tâm bức tranh tổng thể có thể xem bài dự thảo sửa đổi có gì mới.
Nhà nước quyết định giá đất: thay đổi lớn cần để ý
Đây là điểm chuyển dịch lớn nhất. Nghị quyết 21 xác định Nhà nước là bên quyết định giá đất. Nhà nước cũng điều tiết phần giá trị tăng thêm. Phần tăng thêm này không do người sử dụng đất tạo ra.
Căn cứ để định giá đất
- Mục tiêu phát triển của từng thời kỳ.
- Chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất kinh doanh.
- Sức cạnh tranh của nền kinh tế.
- Mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.
Về kỹ thuật, việc định giá phải dựa trên dữ liệu. Phương pháp áp dụng cũng phải mang tính khoa học. Yêu cầu đặt ra là công khai và minh bạch. Mục đích là tránh thao túng và tránh giá ảo.
Từ giá thị trường sang giá Nhà nước quyết định
Khái niệm “giá thị trường” từng gây tranh cãi nhiều năm. Lý do là giá này khó kiểm soát. Các vụ đấu giá ở Thủ Thiêm là ví dụ hay được nhắc lại. Giá khi đó bị đẩy lên cao bất thường. Vì vậy, định hướng mới nhấn vào “giá Nhà nước quyết định”. Căn cứ là lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
Ai làm gì trong bộ máy?
- Trung ương: xây dựng tiêu chí, khung nguyên tắc, phương pháp và giám sát.
- Địa phương: quyết định giá đất cụ thể và ban hành bảng giá đất.
Điểm bà con nên chú ý nằm ở bảng giá đất. Bảng giá và hệ số điều chỉnh sẽ dùng chung cho hai việc. Một là tính nghĩa vụ tài chính. Hai là bồi thường khi thu hồi đất. Không còn cảnh một mảnh đất mà nhiều loại giá như trước.
Với người dân, cái lợi là dễ tự tính mức bồi thường. Với doanh nghiệp, cái lợi là dự toán được chi phí đầu vào. Việc này giúp tiết kiệm thời gian khi lập dự án. Bà con muốn hiểu cách tra cứu có thể xem bài bảng giá đất mới ở Đồng Nai.
Điều tiết giá trị tăng thêm từ hạ tầng và quy hoạch
Đất tăng giá vì nhiều lý do. Nhưng phần lớn mức tăng ở vùng ven không đến từ công sức chủ đất. Nguyên nhân thường là quy hoạch mới. Có khi là đường giao thông mở qua. Có khi là khu công nghiệp hình thành. Có khi là đô thị mở rộng.
Ở vài khu vực, giá nhảy gấp mười tới hai mươi lần. Tất cả chỉ sau một quyết định hạ tầng. Định hướng mới yêu cầu người hưởng lợi chia sẻ lại phần chênh lệch. Công cụ là thuế hoặc tiền chênh lệch địa tô. Mục tiêu là dẹp chuyện “đón đầu quy hoạch”. Việc lợi dụng thông tin nội bộ để trục lợi cũng bị nhắm tới.
Qua quá trình quan sát thị trường quanh Long Thành và Nhơn Trạch, tôi thấy một điều. Mỗi lần có tin hạ tầng là giá rao lại nhảy một nấc. Người mua sau cùng thường là người chịu thiệt. Tôi có phân tích kỹ hơn trong bài cơ hội và rủi ro quanh sân bay Long Thành.
Siết đất bỏ hoang: chuyện ở vùng vườn Đồng Nai
Một trọng tâm khác là làm cho việc găm giữ đất trở nên tốn kém. Đối tượng bị nhắm tới khá rõ. Đó là người mua đất rồi để trống. Đất không canh tác, không xây dựng, không cho thuê. Người giữ chờ năm bảy năm rồi bán lại.
Biện pháp dự kiến là áp thuế và phí ở mức cao. Tiền sử dụng đất cũng tăng theo. Cách này áp dụng cho đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng. Đất trồng cây mà cỏ mọc quá đầu người bị xem là bỏ hoang. Đất xây dựng mà rào tôn để nhiều năm cũng vậy.
Có một anh khách kể với tôi chuyện của anh. Anh mua bốn sào ở Cẩm Mỹ từ năm 2019. Anh rào lại rồi bỏ đó. Mỗi năm anh về thăm một lần, cỏ tranh phủ kín. Nghe tin sắp đánh thuế đất bỏ hoang, anh mới tính chuyện trồng lại điều. Đây chính là thay đổi hành vi mà chính sách muốn tạo ra.
Nhiều người khi đi xem đất cũng thường gặp cảnh tương tự. Cả một dãy đất ven đường ở Xuân Lộc chỉ toàn cọc mốc và cỏ dại. Nếu chi phí giữ đất tăng, phần đất đó sẽ được đưa vào sản xuất. Hoặc chủ đất sẽ bán ra cho người có nhu cầu thật.
Người giữ đất vườn ở Đồng Nai nên chuẩn bị gì?
Tôi không đưa lời khuyên đầu tư. Nhưng qua quan sát, có mấy việc bà con nên tìm hiểu sớm.
- Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất. Đất ghi mục đích gì thì nên dùng đúng như vậy. Đất trồng cây lâu năm mà bỏ trống là điểm cần lưu ý.
- Rà lại hồ sơ pháp lý. Xem sổ, ranh, quy hoạch và tình trạng tranh chấp. Nên đối chiếu tại Văn phòng đăng ký đất đai địa phương.
- Tham khảo bảng giá đất của tỉnh. Bảng giá dùng chung cho bồi thường và nghĩa vụ tài chính. Con số này ảnh hưởng trực tiếp tới túi tiền.
- Tính lại dòng tiền. Nếu đất chưa tạo ra thu nhập, bà con nên cân nhắc mô hình canh tác. Cây ăn quả hợp vùng Long Khánh. Vùng Thống Nhất lại mạnh về chăn nuôi công nghệ cao.
- Cẩn trọng khi muốn chuyển mục đích. Chi phí và điều kiện tùy từng trường hợp. Bà con nên xem bài chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó hỏi thêm cán bộ địa chính xã.
Có trường hợp đất nằm trong vùng quy hoạch thu hồi. Khi đó, bà con nên tìm hiểu kỹ chính sách tái định cư. Tôi ghi lại các điểm chính trong bài đất nông nghiệp bị thu hồi.
Lộ trình dự kiến của luật đất đai mới nhất
Lộ trình dưới đây dựa trên tốc độ xây dựng pháp luật hiện nay.
- Năm 2026: hoàn tất sửa đổi và thông qua Luật Đất đai mới tại Quốc hội.
- Năm 2027: chính sách về giá đất, thuế và địa tô đi vào thực tế.
Đây là dự báo, không phải cam kết. Văn bản chính thức luôn là căn cứ cuối cùng. Bà con nên theo dõi trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ.
Vài điều tôi muốn nhắn lại
Thị trường đất vườn Đồng Nai mấy năm qua có lúc rất nóng. Từ Vĩnh Cửu, Tân Phú tới ven hồ Trị An, đâu cũng có người hỏi mua. Nhưng phần lớn dòng tiền chạy theo tin quy hoạch. Rất ít dòng tiền chạy theo giá trị canh tác.
Nếu định hướng mới được thực hiện đúng, cuộc chơi sẽ đổi. Người có nhu cầu thật sẽ có lợi thế hơn. Người biết làm vườn cũng vậy. Người chịu ở lại với đất cũng vậy. Tôi nghĩ đó là điều tốt cho vùng đất này. Nó tốt cho cả con sông Đồng Nai và những vườn cây quanh nó.
Bà con muốn nhìn rộng hơn có thể đọc bài chu kỳ mới và cuộc chơi mới ở Đồng Nai.
Mọi nội dung trên đây là chia sẻ kiến thức và góc nhìn cá nhân. Đây không phải tư vấn pháp lý hay tư vấn đầu tư. Trước khi mua bán hay chuyển mục đích, bà con nên tham khảo ý kiến chuyên môn. Bà con cũng nên đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.
Các địa danh đã dùng trong bài
Đồng Nai, Long Khánh, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Thống Nhất, Vĩnh Cửu, Tân Phú, Long Thành, Nhơn Trạch, hồ Trị An, sông Đồng Nai.