Mấy hôm nay rất nhiều anh chị nhắn hỏi Sáu chuyện chuyển đất vườn, đất ao lên thổ cư. Lý do là có dự thảo Nghị quyết mới của Quốc hội, dự kiến giúp người dân giảm tới 70% tiền sử dụng đất so với cách tính cũ.
Nghe thì hấp dẫn. Nhưng có thật sự ai cũng được hưởng không? Sáu xin chia sẻ thẳng, dễ hiểu, để anh chị nắm trước khi quyết định.
Tóm gọn chính sách mới về việc lên thổ cư
Đây là phân tích từ Luật sư Đỗ Đăng Khoa và Luật sư Thúy về dự thảo Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc của Luật Đất đai 2024. Trọng tâm xoay quanh việc giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa có nhà ở sang đất thổ cư.
Mấy ý chính anh chị cần nhớ:
- Mức giảm có thể tới 70% so với quy định hiện hành.
- Dự kiến Quốc hội thông qua cuối năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.
- Chỉ áp dụng cho đất vườn, ao trong khu dân cư, đáp ứng đủ điều kiện pháp lý và quy hoạch.
- Nếu chưa cấp bách, chờ thêm một thời gian có khi tiết kiệm cả tỷ đồng tiền thuế.
Cách tính tiền lên thổ cư theo dự thảo mới
Điều 10 của dự thảo quy định rất rõ. Thay vì thu 100% tiền chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp như xưa, nhà nước sẽ tính theo bậc, dựa vào hạn mức giao đất ở của từng địa phương.
Cụ thể chia làm ba nấc:
- Phần diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở: chỉ thu 30% tiền chênh lệch.
- Phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức: thu 50%.
- Phần vượt trên một lần hạn mức: thu 100%.
Ví dụ thực tế cho dễ hình dung
Sáu lấy ví dụ cụ thể, anh chị tự nhẩm theo đất nhà mình.
Giả sử một cô chú muốn lên thổ cư 300 m². Giá đất ở 21 triệu/m², giá đất nông nghiệp 1 triệu/m². Chênh lệch là 20 triệu/m². Hạn mức đất ở tại địa phương là 120 m².
- 120 m² đầu tiên (trong hạn mức): 120 × 20.000.000 × 30% = 720.000.000 đồng.
- 120 m² tiếp theo (vượt một lần hạn mức): 120 × 20.000.000 × 50% = 1.200.000.000 đồng.
- 60 m² còn lại (vượt trên một lần hạn mức): 60 × 20.000.000 × 100% = 1.200.000.000 đồng.
Cộng lại: 3.120.000.000 đồng.
Nếu tính theo quy định cũ, thu 100% toàn bộ, số tiền là 6 tỷ đồng. Tức là dự thảo mới giúp tiết kiệm gần một nửa. Con số không hề nhỏ.
Đất kiểu nào mới được lên thổ cư với ưu đãi này?
Đây là phần Sáu muốn nhấn mạnh. Không phải đất nông nghiệp nào cũng được giảm. Dự thảo nêu ba điều kiện gần như bắt buộc.
Điều kiện 1: Nguồn gốc và vị trí
Đất phải nằm trong khu dân cư. Trong cùng một thửa phải có cả đất ở và đất vườn, ao. Trường hợp đặc biệt, nếu thửa chỉ còn đất nông nghiệp thì phải được tách ra từ một thửa có đất ở trước ngày 01/07/2004.
Điều kiện 2: Quy hoạch
Phần đất nông nghiệp đó phải nằm trong quy hoạch đất ở đã được cơ quan nhà nước phê duyệt. Anh chị có thể tra cứu quy hoạch thửa đất miễn phí tại đây trước khi quyết định.
Điều kiện 3: Pháp lý
Thửa đất bắt buộc phải đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức sổ đỏ. Chưa có sổ thì chưa nói chuyện chuyển mục đích được.
Còn đất nông nghiệp thuần túy, ví dụ đất giữa cánh đồng, dù có sổ đỏ, dù được quy hoạch lên đất ở, nhưng nguồn gốc không phải từ đất ở và không nằm trong khu dân cư hiện hữu, thì vẫn phải nộp 100% như cũ. Anh chị lưu ý kỹ chỗ này.
Vài điều Sáu muốn dặn thêm trước khi lên thổ cư
Hạn mức giao đất ở mỗi tỉnh, mỗi xã một khác. Phường trung tâm khác với xã vùng sâu. Anh chị phải kiểm tra hạn mức của địa phương mình trước khi nhẩm tính.
Bảng giá đất cũng phải cập nhật mới nhất. Giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại từng vị trí cụ thể mới ra được chênh lệch chính xác.
Yếu tố thời điểm rất quan trọng. Chính sách này còn ở dạng dự thảo, dự kiến hiệu lực từ đầu năm 2026. Ai đã nộp tiền sử dụng đất trước thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thì không được truy thu cũng không được hoàn lại phần chênh lệch. Như trường hợp cô Lan trong nguồn tin đã đóng 2 tỷ đồng trước đó, giờ cũng đành chịu.
Sáu khuyên thật lòng: nếu chưa có nhu cầu xây cất hay giao dịch gấp, anh chị nên đợi đến lúc chính sách có hiệu lực rồi hẵng làm thủ tục. Vài tháng chờ đợi có khi đổi lại được cả tỷ đồng. Đáng để nhẫn nại.
Đọc thêm góc nhìn của Sáu về đất đai
Nếu anh chị đang nghĩ đến chuyện mức giá đất vùng ven và cuộc sống bỏ phố về quê, có thể đọc thêm bài Đất Khánh Hòa 2026: Bỏ phố về quê có thật sự đáng sống? Sáu chia sẻ từ trải nghiệm thực tế, không tô hồng.
Lời kết của Sáu
Dự thảo Nghị quyết lần này mở ra cơ hội lớn cho người dân hợp thức hóa đất ở với chi phí dễ thở hơn rất nhiều. Nhưng muốn hưởng được ưu đãi, phải hiểu rõ điều kiện áp dụng và canh đúng mốc thời gian. Lơ là một bước có thể mất cả tỷ đồng oan uổng.
Anh chị nào đang có thửa đất vườn, đất ao muốn lên thổ cư, hãy nhắn cho Sáu Bình. Sáu sẽ xem giúp quy hoạch, kiểm tra điều kiện và tính nhẩm thử cho anh chị xem nên làm bây giờ hay nên đợi qua 2026.
Đừng tự quyết một mình. Một câu hỏi đúng lúc, đôi khi tiết kiệm được cả một gia tài.