Bà con thân mến, Sáu Bình xin chào cả nhà! Dạo này Sáu Bình nhận cả trăm câu hỏi. Kiểu như: “Anh Sáu ơi, đất nông nghiệp của tôi có cất nhà chòi làm homestay được không?”. Hay là: “Muốn mở farmstay đón khách mà sợ bị phạt thì tính sao?”. Nay đã có Luật Đất đai 2024 rồi. Luật này chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Mọi thứ giờ rõ ràng hơn nhiều. Sáu Bình ngồi đây gõ lại từng dòng cho bà con. Đọc xong là nắm được đường đi nước bước liền.
Luật Đất đai 2024 mở đường cho làm homestay, farmstay trên đất nông nghiệp
Nói cho bà con dễ hình dung nghen. Trước đây, hễ muốn cất cái gì trên đất nông nghiệp là phải xin lên đất ở. Vừa tốn kém, vừa lằng nhằng. Nhưng Luật Đất đai 2024 đã khác. Cùng với Nghị định 102/2024, luật cho phép dùng đất nông nghiệp theo hướng “đa mục đích”. Tức là bà con vừa trồng trọt, chăn nuôi. Vừa kết hợp làm du lịch sinh thái, homestay, farmstay. Mà không nhất thiết phải đổi hẳn sang đất thổ cư.
Điều Sáu Bình tâm đắc nhất là cái tinh thần cởi mở này. Hồi trước thì hay cấm đoán cứng nhắc. Giờ thì nhà nước tạo điều kiện để bà con làm ăn đàng hoàng. Ai đang ấp ủ chuyện bỏ phố về quê dựng cơ ngơi thì nên đọc thêm. Sáu Bình có chia sẻ bài kinh nghiệm đầu tư homestay farmstay và bỏ phố về quê. Trong đó có nhiều bài học xương máu lắm.
Ba điểm mới quan trọng bà con phải nhớ
Sáu Bình tóm gọn lại mấy ý cốt lõi. Bà con dễ ghi nhớ nè:
- Cơ chế đất đa mục đích: Bà con được dùng một phần diện tích chính vào mục đích khác. Ví dụ như du lịch hay sơ chế nông sản.
- Tỷ lệ diện tích: Phần đất kết hợp không được quá 50% diện tích đất mục đích chính.
- Công trình phải dễ tháo dỡ: Nhà chòi, lán đón khách phải là loại dễ tháo lắp. Chứ không phải bê tông cốt thép kiên cố.
Ngoài ra, luật còn có mấy yêu cầu khác. Việc làm ăn kết hợp không được ảnh hưởng quốc phòng, an ninh. Phải giữ gìn hệ sinh thái và cảnh quan. Cũng không được làm phiền tới thửa đất hàng xóm. Nói chung là làm gì cũng phải có trước có sau.
Điều kiện cụ thể để được xây công trình (nhìn từ tỉnh Đồng Nai)
Nhiều địa phương đang soạn quy định chi tiết cho riêng mình. Sáu Bình lấy ví dụ tỉnh Đồng Nai. Nơi đây có nhiều bà con làm nông nghiệp lớn. Tỉnh đang hoàn thiện dự thảo với 4 điều kiện cốt lõi. Đây là điều kiện để cất công trình phục vụ sản xuất và du lịch sinh thái.
| STT | Điều kiện | Nội dung bà con cần nắm |
|---|---|---|
| 1 | Không ảnh hưởng hạ tầng | Công trình không làm hư hại thủy lợi, đê điều, đường nội đồng và đất canh tác liền kề. |
| 2 | Quy mô diện tích | Áp dụng cho ai có diện tích đất nông nghiệp tập trung lớn hơn hạn mức giao đất. |
| 3 | Tỷ lệ xây dựng | Diện tích công trình tối đa 0,1% tổng diện tích đất. Nhưng không quá 500m². |
| 4 | Phân loại đất | Đất để xây phải được thống kê chính xác là đất sản xuất nông nghiệp. |
Bà con để ý con số 0,1% và 500m² nghen. Đây là cái ngưỡng quan trọng để không bị “quá tay”. Muốn biết đất mình loại nào, có dính quy hoạch không? Bà con nên xem bài cách kiểm tra quy hoạch đất nông nghiệp để tránh bị phạt nặng. Làm vậy cho chắc ăn.
Trình tự, thủ tục đăng ký sử dụng đất kết hợp đa mục đích
Tới phần thủ tục nè bà con. Đừng thấy chữ “thủ tục” mà ngán. Sáu Bình sẽ chỉ từng bước cho dễ làm.
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Văn bản đề nghị sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Theo Mẫu số 15 trong phụ lục Nghị định 102.
- Phương án sử dụng đất kết hợp chi tiết. Tức là định làm gì, ở đâu, quy mô ra sao.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã cấp. Hoặc giấy tờ hợp lệ khác theo Điều 137.
Nộp ở đâu, bao lâu có kết quả?
Chỗ này quan trọng nè:
- Cấp huyện: Tiếp nhận hồ sơ của cá nhân, hộ gia đình.
- Cấp tỉnh: Tiếp nhận hồ sơ của các tổ chức. Rồi xem xét, chấp thuận phương án.
- Thời hạn: Không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu không chấp thuận, cơ quan phải trả lời bằng văn bản.
Cái mốc 15 ngày này là điểm tiến bộ lớn. Bà con không phải chờ đợi mòn mỏi như trước. Còn nếu bà con muốn chuyển hẳn qua thổ cư thì sao? Thủ tục lại khác. Sáu Bình nói kỹ ở phần dưới.
Trường hợp muốn chuyển hẳn sang đất thổ cư thì sao?
Có bà con hỏi Sáu Bình vầy. “Anh Sáu, tôi không thích kiểu kết hợp. Tôi muốn lên hẳn thổ cư cho chắc thì được không?”. Được chứ! Nhưng Luật Đất đai 2024 quy định khá chặt chẽ.
Thứ nhất, việc chuyển đổi phải phù hợp quy hoạch. Đó là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt. Thứ hai, bà con phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Sau khi chuyển xong, chế độ sử dụng đất sẽ áp theo loại đất mới.
Về quy trình thì cũng đơn giản thôi. Bà con nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích. Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra điều kiện và quy hoạch. Rồi hướng dẫn bổ sung nếu chưa đạt. Muốn nắm chi tiết chi phí và điều kiện, bà con xem thêm bài chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư: thủ tục, chi phí và điều kiện. Tính toán cho kỹ trước khi xuống tiền nghen.
Sáu Bình nhận định: cơ hội vàng cho bà con và hợp tác xã
Ngồi ngẫm lại, Sáu Bình thấy đây thực sự là tin vui. Luật cho phép cất mấy công trình thiết yếu. Như xưởng sơ chế, cơ sở chế biến, lán dừng chân. Hay điểm giới thiệu sản phẩm ngay trên đất nông nghiệp. Mấy cái này mang lại nhiều lợi ích thấy rõ.
Với các hợp tác xã và trang trại, đây là cơ hội quý. Bà con chủ động đầu tư hạ tầng. Rồi làm chuỗi giá trị nông nghiệp gắn với du lịch. Thạc sĩ Trương Trọng Hiểu cũng có nhận định tương tự. Ông công tác tại ĐH Kinh tế – Luật, ĐHQG TP.HCM. Theo ông, đây là cơ sở để quản lý và dùng đất hiệu quả hơn. Thay cho kiểu cấm đoán cứng nhắc ngày xưa.
Quy định rõ ràng cũng giúp chính quyền dễ cấp phép, dễ giám sát. Nhờ đó tránh cảnh xây dựng trái phép tràn lan. Bà con nào đang cân nhắc rót vốn làm ăn lâu dài? Sáu Bình khuyên nên đọc kỹ bài kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp an toàn và tối ưu lợi nhuận. Nắm bức tranh toàn cảnh trước khi quyết định.
Lời gửi gắm của Sáu Bình
Tóm lại, Luật Đất đai 2024 đã mở ra cánh cửa sáng sủa. Bà con muốn làm homestay, farmstay ngay trên đất nông nghiệp đều được. Miễn là làm đúng tỷ lệ, đúng loại công trình. Và đầy đủ thủ tục. Cứ nắm chắc mấy con số 50%, 0,1%, 500m² và mốc 15 ngày. Vậy là đi đúng hướng rồi.
Sáu Bình luôn tin rằng đất đai là của để dành. Làm gì cũng phải hợp pháp, minh bạch thì mới bền. Bà con nào còn thắc mắc cứ để lại lời nhắn. Sáu Bình sẽ ráng trả lời cho tới nơi tới chốn. Chúc cả nhà làm ăn phát đạt, đất lành chim đậu nghen!