Sổ đỏ cho hộ gia đình từ nay sẽ không còn được cấp mới nữa. Sáu Bình chào bà con! Mấy bữa nay Sáu nhận được không biết bao nhiêu tin nhắn hỏi về chuyện ngừng cấp sổ đỏ cho hộ gia đình. Nhiều cô chú hoang mang lắm. Bà con sợ cuốn sổ đỏ đang giữ trong nhà bỗng dưng mất giá trị. Vì vậy, bà con cứ bình tĩnh. Hôm nay Sáu sẽ nói cho rõ ngọn ngành. Nhờ đó, ai cũng hiểu vì sao có thay đổi này và phải xử lý cuốn sổ đỏ cũ ra sao cho đúng luật.
Có đúng là từ nay ngừng cấp sổ đỏ cho hộ gia đình không?
Thưa bà con, đúng là vậy. Theo Luật Đất đai 2024, Nhà nước chính thức bỏ hình thức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng đứng tên là “Hộ gia đình”. Luật này có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Bà con quen gọi giấy chứng nhận này là sổ đỏ.
Nói nôm na cho dễ hiểu, trước đây sổ ghi “Hộ ông Nguyễn Văn A”. Giờ luật mới ghi rõ tên từng cá nhân hoặc nhóm cá nhân cụ thể. Đây là một bước thay đổi lớn. Cụ thể, Nhà nước chuyển từ kiểu sở hữu chung mập mờ sang xác định quyền sở hữu rõ ràng cho từng người.
Tuy nhiên, bà con yên tâm điều này. Những cuốn sổ đỏ đã cấp cho hộ gia đình trước đây vẫn còn nguyên giá trị pháp lý. Không ai thu hồi hay làm khó gì hết. Chỉ là khi bà con đem đi giao dịch như mua bán, tặng cho, thế chấp thì phải qua bước xác minh thành viên kỹ hơn một chút thôi.
Vì sao Nhà nước lại bỏ cấp sổ đỏ cho hộ gia đình?
Trước khi bàn cách xử lý, Sáu Bình muốn bà con hiểu rõ lý do. Khi hiểu lý do, bà con sẽ thấy thay đổi này thật ra rất có lợi.
Ngày xưa vì sao có “hộ gia đình sử dụng đất”?
Khái niệm này có từ thời Luật Đất đai 1993 và Nghị định 64-CP. Hồi đó, đất đai gắn liền với làm nông. Vì vậy, Nhà nước giao đất tính theo nhân khẩu trong hộ. Nhờ đó, bà con có cái mà cày cấy, mưu sinh. Khi ấy, cuốn sổ hộ khẩu chính là căn cứ quan trọng nhất để chia đất cho từng nhà. Trong bối cảnh thời đó, cách làm này rất hợp lý.
Bây giờ vì sao không còn phù hợp nữa?
Sau hơn 30 năm, cách cấp sổ đỏ cho hộ gia đình bộc lộ nhiều cái vướng. Sáu Bình thấy ngay ngoài đời như sau:
- Không biết ai là chủ thật sự. Sổ chỉ ghi tên chủ hộ. Còn vợ con, anh em ai có phần trong đó thì mù mờ, khó mà xác định chính xác.
- Bán đất cực kỳ rắc rối. Muốn chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp thì phải có tất cả thành viên đồng ý ký tên. Lỡ có người mất, người đi làm ăn xa, hay đơn giản là không chịu ký, thì coi như tắc.
- Tranh chấp kéo dài lê thê. Sáu chứng kiến nhiều vụ bán đất xong mấy năm sau con cháu quay về đòi quyền lợi. Họ kiện ra tòa hủy hợp đồng vì thiếu chữ ký. Mệt mỏi vô cùng.
- Quản lý hiện đại đòi hỏi rõ ràng. Luật mới muốn cá nhân hóa quyền sử dụng đất cho khoa học, chính xác và khớp với Bộ luật Dân sự.
Đang giữ sổ đỏ hộ gia đình thì xử lý sao cho đúng?
Hàng triệu cuốn sổ đỏ hộ gia đình vẫn được pháp luật bảo hộ. Khi cần giao dịch, bà con làm theo các bước Sáu Bình chỉ dưới đây.
Bước 1: Xác định ai là thành viên có quyền sử dụng đất
Đây là bước quan trọng và cũng nhức đầu nhất. Vì vậy, bà con đọc kỹ phần này:
- Tính theo thời điểm cấp sổ. Bà con phải xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Đó không phải tại thời điểm hiện tại nha.
- Xin xác nhận ở xã/phường. Bà con làm đơn đề nghị UBND cấp xã/phường xác nhận danh sách thành viên hộ tại thời điểm đó.
- Căn cứ vào đâu. Chủ yếu dựa vào sổ hộ khẩu cũ. Nếu lỡ mất sổ hộ khẩu giấy rồi thì cơ quan Công an sẽ cung cấp thông tin nhân khẩu lưu trữ tại thời điểm cấp sổ.
Bước 2: Ra công chứng thực hiện giao dịch
Sau khi có danh sách thành viên hợp pháp rồi thì bà con lưu ý hai điều:
- Tất cả phải đồng thuận. Toàn bộ thành viên đã xác định đều phải cùng có mặt và ký tên vào hợp đồng. Thành viên ở đây gồm vợ, chồng, các con có tên trong hộ khẩu thời điểm cấp sổ.
- Coi chừng “bể cọc”. Sáu nhắc kỹ chỗ này. Nhiều người mua chỉ đặt cọc với mỗi ông chủ hộ. Họ không để ý chữ “Hộ” ở đầu sổ. Tới hồi ra công chứng, mấy thành viên khác không chịu ký. Lý do thường là giá lên hoặc đòi chia tiền. Kết quả là coi như công cốc, mất cọc như chơi.
Lời khuyên của Sáu Bình: nên chủ động làm sớm
5-10 năm nữa, việc đi xác minh thành viên cũ sẽ càng khó. Người còn người mất, giấy tờ thất lạc. Cho nên, Sáu khuyên bà con nên làm hai việc sau:
- Thứ nhất, chủ động ngồi lại thỏa thuận phân chia tài sản trong nhà cho êm ấm, rõ ràng từ sớm.
- Thứ hai, làm thủ tục cấp đổi sang sổ đỏ mới ghi rõ tên cá nhân. Hoặc ghi tên các cá nhân cùng sử dụng chung cho minh bạch.
Sáu Bình giải đáp nhanh mấy tình huống bà con hay hỏi
Xây nhà trên đất nông nghiệp được không?
Nguyên tắc là phải dùng đúng mục đích. Vì vậy, xây nhà trên đất nông nghiệp là vi phạm. Bà con có thể bị phạt và buộc tháo dỡ. Muốn hợp pháp thì phải kiểm tra quy hoạch rồi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở (thổ cư).
Đăng ký đất đai có tốn tiền không?
Việc đăng ký đất đai là không mất phí. Chi phí chỉ phát sinh khi cấp sổ đỏ. Cụ thể, đó là tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ thôi bà con.
Mua đất giấy tay, đất không giấy tờ thì sao?
Nếu mua bán bằng giấy viết tay sau năm 2014 thì hiện giờ rất khó cấp sổ. Còn các trường hợp giao đất trái thẩm quyền, kiểu xã bán đất, thì có thể được xem xét cấp sổ theo Điều 140 Luật Đất đai 2024 nếu đủ điều kiện.
Tách thửa và chuyển mục đích cùng lúc được không?
Được nha. Theo Điều 220 Luật Đất đai, bà con có thể làm đồng thời thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc này phải phù hợp quy hoạch.
Mẹ mất không để lại di chúc thì đất chia sao?
Nếu đất đứng tên cá nhân của mẹ đã mất, tài sản được chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất. Hàng thừa kế này gồm cha, mẹ, vợ, chồng và các con của người đã mất.
Muốn chuyển sổ từ tên hai vợ chồng sang một người?
Vợ chồng có thể làm thủ tục tặng cho một phần quyền sử dụng đất cho nhau. Nhờ đó, sổ chuyển từ tên hai người sang tên một người. Thủ tục này thực hiện qua công chứng và đăng ký biến động.
Kết luận: bình tĩnh là xử lý được hết
Tóm lại, việc ngừng cấp sổ đỏ cho hộ gia đình theo Luật Đất đai 2024 là một bước tiến. Nó giúp minh bạch quyền sở hữu và bớt tranh chấp về sau. Cuốn sổ đỏ cũ của bà con vẫn còn giá trị. Bà con chỉ cần nhớ rằng xác minh thành viên cũ là điều kiện tiên quyết trước mọi giao dịch. Sáu Bình khuyên thật lòng. Nếu có điều kiện, bà con nên chủ động cập nhật và làm sổ đỏ đổi sang tên cá nhân cho rõ ràng. Như vậy vừa bảo vệ quyền lợi vừa dễ mua bán sau này.
Có gì thắc mắc thêm về sổ đỏ, đất đai, cứ nhắn cho Sáu Bình. Sáu sẵn lòng chia sẻ với bà con. Ngoài ra, bà con có thể xem thêm các bài viết khác của Sáu tại trang chủ Sáu Bình. Chúc cả nhà an cư lạc nghiệp!