Bà con mình ơi, Sáu Bình lại ngồi đây rồi. Chuyện đất nông nghiệp Hà Nội đang nóng hổi lắm. Bản quy hoạch tầm nhìn 100 năm vừa hé lộ nhiều điều hay. Ai đang giữ đất hay tính bỏ phố về quê đều nên nghe qua. Hôm nay mình gói gọn lại các phân tích của Giáo sư Đặng Hùng Võ. Mình nói bằng lời quê cho dễ hiểu. Nhờ vậy bà con nắm được cơ hội và né được rủi ro.
Đất nông nghiệp và bức tranh thị trường bất động sản hiện nay
Nói thiệt với bà con, thị trường bây giờ ngộ lắm. Giá thì cứ leo thang mà mua bán thì im re. Đất ven như Đông Anh, Gia Lâm nghe tin quy hoạch là nhảy 7-10% liền. Nhưng hỏi ra thì giao dịch thực gần như bằng không. Mình gọi vui là kiểu “giá tăng mà chợ vắng” đó bà con.
Cái đáng lo nằm ở đây. Giá cứ trên trời còn túi tiền người mua thì có hạn. Sớm muộn cũng sinh chuyện thôi. Giáo sư Võ cảnh báo khá rõ. Nếu không kéo giá về đúng thu nhập của tầng lớp trung lưu, nợ xấu sẽ phình to. Thậm chí có thể đổ vỡ như bên Trung Quốc. Vì vậy, bà con cần hết sức tỉnh táo.
Bài học từ nước bạn
Trung Quốc với mình có mô hình na ná nhau. Họ là nền kinh tế lớn nên “dính đòn” sớm. Giờ họ đang phải ép giá nhà xuống cho vừa túi tiền dân. Mục đích là gỡ nợ xấu. Còn mình kinh tế nhỏ hơn nên còn kịp xoay trở. Vậy nên đây là lúc phải bình tĩnh. Đừng thấy sốt mà ôm đất bằng mọi giá.
Vài hướng gỡ mà chuyên gia gợi ý
Muốn thị trường lành mạnh trở lại, có mấy giải pháp khá thực tế. Trước hết là đặt giá trần cho từng loại bất động sản. Nhờ đó kiểm soát được giá trị thực. Tiếp theo là cải tiến công nghệ và vật liệu xây dựng. Cách này giúp hạ giá thành nhà ở. Ngoài ra, có thể cho nộp tiền sử dụng đất chậm lại với dự án phù hợp. Như vậy sẽ giảm bớt áp lực vốn cho nhà đầu tư.
Trục Sông Hồng: xương sống phát triển mới của Thủ đô
Điểm mình khoái nhất là chuyện lấy Sông Hồng làm trục cảnh quan. Ngày xưa Hà Nội nằm bên trong sông để phòng thủ. Còn giờ hòa bình rồi. Sông Hồng sẽ nằm ngay giữa lòng thủ đô. Nó y như sông Seine chảy qua Paris vậy đó bà con.
Nói theo kiểu người quê mình cho dễ hình dung. Sông Hồng là “thủy”, dãy Hoàng Liên Sơn là “sơn”. Hai cái hợp lại tạo nên long mạch âm dương. Từ đó sinh khí dồi dào cho thành phố. Đất bãi ven sông lâu nay bị lấn chiếm hoặc trồng hoa màu lặt vặt. Tới đây khu vực này sẽ thành đô thị hiện đại. Vừa đẹp lại vừa có giá trị du lịch cao.
Chuyển đổi mô hình phát triển đô thị
Quy hoạch 100 năm không thể cứ phân lô bán nền như trước. Bởi vậy Nghị quyết 02 của Bộ Chính trị mới ra đời. Nó đánh dấu bước chuyển từ tư duy bao cấp sang tư duy kiến tạo. Mô hình mới là đa cực, đa trung tâm theo kiểu Tây Âu và Bắc Mỹ.
Mô hình TOD là gì?
TOD nói nôm na là phát triển đô thị bám theo giao thông công cộng. Người ta gom dân cư và dịch vụ về quanh các nút tàu điện. Đó là tàu điện ngầm và tàu trên cao. Khi giao thông đi ngầm hoặc trên cao, kiểu nhà nhà mặt phố sẽ bớt đi. Thay vào đó là khu đô thị tích hợp gọn gàng tại các điểm nút.
Thành phố trong thành phố
Hà Nội sẽ hình thành nhiều đô thị mới. Đó là các đô thị phía Bắc, phía Tây và phía Nam. Chúng gắn với sân bay thứ hai. Điều quan trọng là các trung tâm phải tạo lợi ích cho nhau. Không nên hoạt động rời rạc theo kiểu mạnh ai nấy làm như thời bao cấp.
Cơ chế tài chính đất đai và chuyện thuận lòng dân
Câu hỏi muôn thuở là “tiền đâu?”. Giáo sư Võ chỉ ra chìa khóa nằm ở địa tô chênh lệch. Khi nhà nước làm hạ tầng, đất xung quanh tự nhiên tăng giá. Phần tăng đó không do chủ đất tạo ra. Vì vậy nhà nước thu lại qua “phí phát triển” để tái đầu tư.
Bên cạnh đó còn có cơ chế “khất nợ” tiền đất khá hay. Nhà đầu tư chỉ nộp trước chừng 30%. Còn 70% được khất và trích dần sau. Phần đó lấy từ giá trị tăng thêm khi dự án chạy. Với bà con nông dân, cách làm cũng mới mẻ. Thay vì đền bù tiền rồi đẩy đi nơi khác, người ta cho góp vốn bằng đất. Nhờ vậy bà con hưởng lợi lâu dài và giữ được sinh kế.
Giá đất nhà nước theo đề xuất phải bằng ít nhất 80% giá thị trường. Điều này giúp tránh trục lợi chênh lệch. Riêng nông dân có nhu cầu ở chính đáng thì cần chính sách riêng. Đó là kiểu “nhà ở xã hội nông thôn” hỗ trợ chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn.
Quản trị minh bạch để giữ quy hoạch trăm năm
Quy hoạch 100 năm rất dễ bị dự án cục bộ phá vỡ. Vì vậy cần chuyển từ “quản lý hành chính” sang “quản trị”. Cơ chế này dựa trên ba trụ cột. Một là công khai thông tin. Hai là để dân cùng giám sát. Ba là cán bộ phải giải trình khi dân phát hiện điểm bất hợp lý.
Ngoài ra, người ta còn tính dùng “Bản sao số” (Digital Twin). Công cụ này giúp theo dõi dự án theo thời gian thực. Nhờ đó không còn cảnh quản trên giấy. Đồng thời cần rà soát hàng trăm dự án treo từ hồi sáp nhập Hà Tây. Mục đích là cho hợp với không gian quy hoạch mới.
Lời kết của Sáu Bình
Tóm lại bà con nè, quy hoạch Hà Nội mới không chỉ là bản vẽ kỹ thuật. Đó là cả một cuộc đổi mới tư duy. Lấy Sông Hồng làm trục là hướng đi đúng. Áp dụng TOD và cơ chế tài chính đất đai hiện đại cũng vậy. Tất cả sẽ thổi luồng sinh khí mới cho Thủ đô. Tuy nhiên, thành hay bại còn tùy nhiều thứ. Đó là việc hiện thực hóa kế hoạch tài chính. Và quan trọng nhất là sự đồng lòng của bà con.
Ai đang giữ đất nông nghiệp hay tính đầu tư thì cứ bình tĩnh. Tìm hiểu kỹ pháp lý rồi hãy xuống tiền. Anh em muốn tìm hiểu thêm chuyện làm nông, bỏ phố về quê thì ghé đọc mấy bài khác của mình trên Sáu Bình Chào Bạn nha. Còn muốn nắm luật cho chắc thì tham khảo Thư Viện Pháp Luật. Hoặc xem thông tin chính thống từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Sáu Bình chào bà con, hẹn gặp lại ở bài sau!