Bà con mình ơi, Sáu Bình đây! Ngồi uống miếng nước trà mà nghe chuyện anh em trong xóm giành nhau miếng đất của ông bà để lại, Sáu thấy xót lòng lắm. Nhiều nhà đang êm ấm, chỉ vì cái sổ đỏ không rõ ràng mà sinh ra kiện tụng, tình cảm ruột thịt cũng đứt gánh. Bởi vậy hôm nay Sáu ngồi kể cho bà con nghe cho cặn kẽ về chuyện thừa kế đất đai, để nhà nào cũng “phải phố tình đạt lý”, con cháu sau này khỏi khổ.
Bài này Sáu góp nhặt từ phân tích của luật sư chuyên về đất đai. Rồi Sáu diễn giải lại theo kiểu dễ hiểu nhứt. Bà con đọc chậm chậm nghen. Chỗ nào chưa rõ cứ đọc lại. Đây là chuyện tài sản cả đời chớ hổng phải chuyện nhỏ đâu.
Đất đai muốn để lại thừa kế cần điều kiện gì?
Nhiều người cứ tưởng cứ có đất là để lại cho con cháu được. Nhưng đâu phải vậy. Theo Điều 167 và 168 Luật Đất đai, miếng đất muốn để lại thừa kế thì phải hợp pháp. Nói nôm na cho bà con dễ nhớ:
- Phải có sổ đỏ đàng hoàng, tức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Nếu chưa có sổ đỏ thì miếng đất đó phải thuộc diện đủ điều kiện được cấp sổ theo quy định.
Sáu khuyên thiệt lòng: Bà con nào còn khỏe, còn minh mẫn thì lo làm sổ đỏ cho xong đi. Chớ để tới lúc nằm xuống rồi. Con cháu chạy đôn chạy đáo chứng minh nguồn gốc đất, cực trần ai. Chuyện giấy tờ đất mà rối thì y như bài Sáu từng chỉ về thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, mất công lắm.
Văn bản thừa kế phải công chứng, chứng thực
Giấy tờ thừa kế dính tới đất đai thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Chớ hổng phải viết tay đưa nhau là xong đâu nghen. Mấy loại văn bản bà con hay gặp gồm có: di chúc, văn bản khai nhận di sản thừa kế, và văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
Khi nào thì “mở thừa kế”? Bao lâu thì hết quyền đòi chia?
Theo Điều 611 Bộ luật Dân sự, thời điểm mở thừa kế là lúc người có tài sản qua đời. Bà con nhớ phân biệt cho kỹ với chuyện tặng cho nghen. Tặng cho là làm khi người ta còn sống. Sang tên xong là quyền sở hữu chuyển liền. Còn thừa kế thì phải người để lại tài sản mất đi mới phát sinh.
Thời hiệu 30 năm với nhà đất – con số vàng phải nhớ
Đây là chỗ quan trọng nhứt, Sáu gạch đít mấy lần cho bà con để ý. Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự:
- Bất động sản (nhà đất, sổ đỏ): thời hiệu đòi chia di sản là 30 năm kể từ ngày mở thừa kế.
- Động sản (vàng, bạc, đồ cổ…): chỉ có 10 năm thôi.
Nghĩa là sao? Là hết 30 năm đó rồi, miếng đất thuộc về người đang trực tiếp quản lý, sử dụng nó. Ai đi vắng, ai lơ là không đòi chia thì mất quyền luôn. Cho nên có việc gì thì phải giải quyết sớm, đừng để dây dưa. Chuyện pháp lý này cũng quan trọng y như khi bà con tính mua đất nông nghiệp phải nắm rõ quy định pháp lý vậy đó.
Không có di chúc thì chia theo pháp luật ra sao?
Nhà nào ba má mất mà không để lại di chúc thì sao? Theo Điều 650, nếu không có di chúc hoặc di chúc không hợp lệ, di sản sẽ chia theo pháp luật. Mà chia theo pháp luật thì phải theo thứ tự hàng thừa kế (Điều 651). Sáu kể cho bà con nghe ba hàng cho dễ nhớ.
Ba hàng thừa kế theo pháp luật
- Hàng thứ nhất: vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người mất.
- Hàng thứ hai: ông bà nội ngoại, anh chị em ruột, cháu ruột (khi người mất là ông bà).
- Hàng thứ ba: cụ nội cụ ngoại; bác, chú, cậu, cô, dì ruột; cháu ruột, chắt ruột theo quy định.
Nguyên tắc chia cho công bằng
Điều Sáu ưng nhứt ở luật này là sự công bằng. Người cùng một hàng thì hưởng phần bằng nhau. Hổng phân biệt con trai con gái, con trong hay ngoài giá thú, miễn có huyết thống là được. Người hàng sau chỉ được hưởng khi hàng trước không còn ai. Còn nếu con của người để lại di sản chết trước thì sao? Lúc đó cháu được hưởng thế phần của cha mẹ nó. Cái này gọi là thừa kế kế vị.
Mấy tình huống thực tế bà con hay hỏi Sáu
Ngồi cà phê là bà con hỏi Sáu quá trời chuyện. Sáu gom lại mấy cái hay gặp nhứt:
Sang tên sổ đỏ từ mẹ qua con có tốn thuế không?
Mẹ tặng cho hoặc để lại thừa kế cho con đẻ thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ luôn nghen. Hổng cần biết đứa con đó đã có bao nhiêu bất động sản trước đó. Cái này bà con yên tâm.
Sổ đỏ đứng tên người đã khuất, bán được không?
Không bán trực tiếp được đâu. Người thừa kế phải làm thủ tục khai nhận di sản, sang tên mình trước cái đã. Rồi mới ký hợp đồng chuyển nhượng cho người khác được. Bỏ qua bước này là dính rắc rối liền.
Di chúc viết tay có giá trị không?
Có giá trị, miễn là do chính người để lại tài sản tự tay viết và ký. Nhưng Sáu lưu ý cái này. Nếu người được hưởng lợi mà lại đứng ra ký làm chứng thì dễ bị nghi ngờ. Chuyện đó ảnh hưởng tới hiệu lực di chúc. Tốt nhứt là ra phòng công chứng cho chắc ăn.
Đất khai hoang, không giấy tờ thì sao?
Đất xài lâu đời mà xã quản lý, không giấy tờ thì làm sổ đỏ khó lắm bà con. Phải có bằng chứng đất không thuộc quản lý nhà nước. Ví dụ như sổ mục kê hay giấy tờ hành chính cũ. Chuyện tranh chấp, thu hồi đất kiểu này Sáu có nói kỹ trong bài đền bù đất nông nghiệp khi bị thu hồi, bà con rảnh đọc thêm.
Sổ đỏ cấp sai thì bị thu hồi không?
Có. Nếu phát hiện sổ đỏ cấp sai quy trình hay sai đối tượng thì sao? Cơ quan có thẩm quyền cấp huyện hoặc tỉnh có quyền ra quyết định thu hồi. Hoặc tòa án sẽ tuyên hủy trong quá trình xử tranh chấp.
Lời gan ruột của Sáu Bình
Bà con thấy đó, chuyện đất đai đâu chỉ là chuyện tiền bạc, mà còn là tình nghĩa gia đình, là nếp nhà của ông bà để lại. Sáu chỉ mong bà con nhớ mấy điều. Một là lo sổ đỏ cho minh bạch. Hai là lập di chúc sớm tại phòng công chứng. Ba là nhớ cái mốc 30 năm. Bốn là ứng xử cho văn minh, đừng để anh em vì miếng đất mà quay lưng nhau.
Hiểu luật không phải để đi tranh giành, mà để giữ hòa khí, giữ cái nết của gia đình. Ai đang tính đường về quê an cư thì đọc thêm bài kinh nghiệm chọn đất vườn và pháp lý của Sáu. Còn ai mê làm nông đầu tư dài hơi thì xem qua kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp an toàn nghen.
Sáu Bình chào bà con, hẹn bữa sau lại ngồi tâm sự tiếp!