Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở đang là chuyện mà bà con mình hỏi Sáu Bình hoài. Nhiều người có miếng đất vườn, đất ruộng nằm ngay trong khu dân cư. Họ muốn lên thổ cư để cất nhà cho con cái. Nhưng cứ loay hoay, không biết bắt đầu từ đâu. Bài này Sáu Bình nói cho bà con nghe thiệt rõ. Mọi thứ dựa trên Luật Đất đai 2024 và các nghị định mới nhất.
Vì sao chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở lại rắc rối?
Nói thiệt với bà con, cái khó không nằm ở chỗ mình muốn hay không. Cái khó là ở chỗ Nhà nước có cho phép hay không. Không phải cứ có tiền là làm được. Việc này phải phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Ở nhiều nơi như TP. Huế, bà con với cả cán bộ xã cũng còn lúng túng. Lý do là nhiều mảnh đất được giao theo Nghị định 64/NĐ-CP từ năm 1993. Đất đó vốn để làm nông. Giờ đất đó nằm lọt trong khu dân cư. Ai cũng muốn lên thổ cư. Mà thủ tục thì mới, quy định thì thay đổi liên tục.
Sáu Bình khuyên bà con: trước khi tính chuyện lên thổ cư, hãy hiểu rõ loại đất mình đang cầm. Ai chưa nắm rõ đất nông nghiệp dùng vào việc gì thì nên đọc kỹ bài đất nông nghiệp đa mục đích theo Luật Đất đai 2024 để biết đất mình được dùng tới đâu.
Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo luật mới
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở thì phải theo đúng luật. Đất nông nghiệp gồm đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm. Bà con nắm ba điều kiện cốt lõi sau đây.
Phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép
Muốn chuyển mục đích, bà con phải có quyết định bằng văn bản. Quyết định này do cơ quan Nhà nước ban hành. Không có tờ giấy này thì coi như chưa được phép, dù đất có nằm ngay giữa phố cũng vậy.
Phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất
Mảnh đất của bà con phải nằm trong quy hoạch đất ở đã được phê duyệt. Nếu quy hoạch vẫn để là đất lúa, đất vườn thì rất khó lên thổ cư được. Cái này bà con phải lên xã, lên phòng tài nguyên môi trường hỏi cho chắc.
Vị trí thửa đất phải đủ điều kiện
Đất phải nằm trong khu dân cư, đủ điều kiện về hạ tầng theo quy định của địa phương. Miếng đất giữa đồng, xa đường sá thì khả năng được duyệt rất thấp.
Về căn cứ pháp lý, bà con dựa vào Luật Đất đai 2024. Cụ thể là Khoản 5 Điều 116, Điều 121 và Điều 122. Ngoài ra còn có Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP ban hành ngày 15/8/2025. Bà con có thể tra cứu văn bản gốc trên Cổng thông tin văn bản pháp luật của Chính phủ cho chắc. Bà con đang tính mua thêm đất nông nghiệp để dành? Hãy đọc thêm bài cẩm nang mua đất nông nghiệp an toàn cho gia đình để tránh mua nhầm đất không lên được thổ cư.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi theo Nghị định 226/2025
Với các loại đất đặc thù như đất trồng lúa, đất rừng, quy trình chấp thuận đi qua ba bước. Sáu Bình tóm gọn cho bà con dễ nhớ.
Bước 1: Cấp xã tổng hợp nhu cầu
Cơ quan quản lý đất đai cấp xã sẽ tổng hợp nhu cầu. Sau đó lập danh mục dự án phải chuyển mục đích trên địa bàn.
Bước 2: Xã trình lên tỉnh
UBND cấp xã trình UBND cấp tỉnh chấp thuận danh mục dự án cần chuyển đổi.
Bước 3: Tỉnh ra văn bản chấp thuận
UBND cấp tỉnh ban hành văn bản chấp thuận danh mục dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất.
Bà con lưu ý một điều rất quan trọng. Nếu trường hợp của mình không phải lập dự án đầu tư theo luật, thì bà con không phải làm mấy bước trình duyệt danh mục dự án nói trên. Chi phí lên thổ cư cũng là điều nhiều người quan tâm. Có trường hợp được miễn tiền, bà con xem bài 2 trường hợp được miễn 100% chi phí lên đất thổ cư kẻo thiệt thòi.
Quản lý và sử dụng đất nông nghiệp: mấy điều bà con nên biết
Ngoài chuyện lên thổ cư, việc quản lý đất nông nghiệp cũng có nhiều thay đổi mới. Sáu Bình kể sơ cho bà con nắm.
Tỉnh Đắk Lắk đã ban hành Quyết định 65/2026/QĐ-UBND. Quyết định này quy định diện tích đất nông nghiệp được phép xây công trình phục vụ sản xuất. Đây là tin vui cho ai làm nông thiệt.
Còn mấy hành vi tự ý san lấp đất trái phép thì sao? Hay xây cơ sở sản xuất trái phép trên đất nông nghiệp? Các địa phương đang xử lý mạnh tay. Bà con đừng làm liều mà mất trắng. Ai đang tính làm nhà vườn trên đất nông nghiệp, hãy đọc kỹ bài mua đất nông nghiệp làm nhà vườn: rủi ro pháp lý và kinh nghiệm để đi cho đúng luật.
Sáu Bình khuyên bà con điều gì?
Chuyện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở tuy rắc rối nhưng làm đúng cách thì hoàn toàn được. Bà con nhớ ba việc. Một là chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch tại địa phương. Hai là xác định chính xác nguồn gốc thửa đất. Ba là chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo Nghị định 102/2024 và 226/2025.
Làm đúng thì vừa giữ được quyền lợi, vừa tránh rủi ro pháp lý khi mua bán sau này. Ai đang ấp ủ giấc mơ về quê làm ăn thì sao? Bà con có thể tham khảo thêm hướng làm homestay, farmstay trên đất nông nghiệp hợp pháp để đất sinh lời mà không phạm luật.
Bà con có thắc mắc gì thêm về chuyện đất đai, cứ để lại bình luận cho Sáu Bình biết. Chúc bà con làm ăn thuận lợi, đất đai suôn sẻ!