Đất nền giá rẻ hơn thị trường thường đi kèm một khiếm khuyết về vị trí. Bốn thế đất hay gây kẹt vốn nhất là đất dưới đường điện cao thế, đất có cột điện hoặc trạm biến áp, đất bị đường đâm thẳng vào, và đất nằm ngoài khúc cua. Rẻ lúc mua, nhưng khó bán lại.
Có một anh khách kể với tôi câu chuyện ở vùng ven Biên Hòa. Anh mua một lô đất nền mặt tiền, rẻ hơn lô kế bên gần hai trăm triệu. Anh mừng lắm.
Ba năm sau anh cần tiền. Anh rao bán, hạ giá, rồi hạ tiếp. Khách tới xem, ngẩng đầu lên, thấy hai đường dây điện cao thế vắt ngang. Rồi họ đi.
Anh nói với tôi một câu mà Sáu nhớ mãi: “Lúc mua tôi chỉ nhìn ngang, quên nhìn lên.”
Qua quá trình quan sát thị trường, Sáu thấy chuyện đó lặp lại nhiều. Người mua sau bao giờ cũng khó tính hơn người mua trước. Bài này Sáu chia sẻ bốn thế đất mà bà con nên soi kỹ trước khi đặt cọc.
Vì sao lô đất nền rẻ hơn thị trường lại khó bán lại?
Giá rẻ bất thường thường là cái giá thị trường đã tự chấm cho một khiếm khuyết. Người bán biết. Người môi giới biết. Chỉ người mua lần đầu là chưa biết.
Điểm chung của các lô đất nền dạng này không nằm ở pháp lý sổ sách. Sổ có thể rất đẹp. Vấn đề nằm ở chỗ khác.
- Tệp khách mua lại bị thu hẹp. Người mua để ở thường loại ngay từ vòng nhìn.
- Quyền xây dựng bị giới hạn, nên phần diện tích dùng được ít hơn diện tích trên sổ.
- Tâm lý e ngại lan từ người này sang người khác, nhất là ở khu dân cư nhỏ.
- Muốn bán được, chủ đất phải giảm sâu hơn mức đã mua hớ ban đầu.
Nói thẳng luôn: mua rẻ mà không bán được thì không phải là mua rẻ. Đó là chôn vốn. Bà con có thể tham khảo thêm bài bất động sản dòng tiền và chuyện đất bỏ hoang để thấy rõ cái giá của việc vốn nằm im.
Vậy nên trước khi hỏi giá, Sáu hay khuyên bạn hỏi một câu khác. Lô này ai sẽ là người mua lại của mình?
Đất nền dính đường điện cao thế: nên kiểm tra những gì?
Hành lang bảo vệ an toàn lưới điện cao áp là phần không gian dọc đường dây, bị hạn chế cả chiều ngang lẫn chiều cao. Đất nằm trong phạm vi này vẫn có sổ, nhưng quyền xây dựng bị siết. Đây là thứ cần đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền trước khi xuống tiền.
Khi đi xem đất, nhiều người chỉ nhìn tầm mắt. Họ nhìn đường, nhìn hàng xóm, nhìn cống thoát nước. Ít ai ngẩng lên.
Tôi từng nghe một anh làm nghề khảo sát chia sẻ mẹo này. Đứng giữa lô, xoay một vòng, rồi ngước lên trời. Nếu thấy dây điện lớn hoặc cột thép cao, hãy dừng lại và hỏi kỹ.
| Tiêu chí | Lô đất nền dính hành lang điện | Lô đất nền thông thường |
|---|---|---|
| Giá chào | Thường thấp hơn mặt bằng khu vực | Theo mặt bằng khu vực |
| Diện tích xây được | Bị trừ phần nằm trong hành lang | Theo chỉ tiêu quy hoạch chung |
| Chiều cao công trình | Bị giới hạn để tránh phóng điện | Theo quy định xây dựng địa phương |
| Tệp khách mua lại | Hẹp, chủ yếu là nhà đầu tư chấp nhận rủi ro | Rộng, gồm cả khách mua để ở |
| Thời gian bán ra | Thường kéo dài | Theo nhịp thị trường |
Hành lang an toàn lưới điện được quy định ở đâu?
Nội dung này nằm trong Nghị định 14/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Điện lực về an toàn điện, sau đó được sửa đổi bởi Nghị định 51/2020/NĐ-CP. Mỗi cấp điện áp có khoảng cách an toàn riêng.
Sáu không tư vấn pháp lý. Cái Sáu làm được là nhắc bạn mang số tờ số thửa lên phòng chuyên môn của địa phương, hoặc liên hệ đơn vị điện lực quản lý tuyến, để đối chiếu. Bạn cũng có thể tra cứu thông tin trên cổng của Tập đoàn Điện lực Việt Nam.
Cột điện và trạm biến áp trước lô đất: di dời được không?
Cột điện dân sinh nhỏ đôi khi di dời được, còn trạm biến áp thì gần như không. Chi phí di dời cột có thể từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng, phải xin phép đơn vị điện lực và thường cần sự đồng thuận của hàng xóm. Tùy từng trường hợp, không có mức chung.
Có một chị khách kể với tôi chuyện ở Long Khánh. Lô đất nền của chị có cột điện đứng ngay giữa mặt tiền. Chị hỏi ba nơi, mỗi nơi báo một kiểu.
Cuối cùng chị không di dời. Chị đổi phương án, lùi cổng sang một bên, chấp nhận mặt tiền lệch.
| Loại hình | Khả năng xử lý | Điều cần lưu ý |
|---|---|---|
| Cột điện dân sinh nhỏ | Có thể xin di dời | Chi phí do chủ đất chịu, thủ tục qua đơn vị điện lực, cần hàng xóm đồng thuận |
| Cột điện có trạm biến áp | Rất khó di dời | Ảnh hưởng mỹ quan, tiếng ù, tâm lý người mua sau |
| Cột nằm giữa lối vào | Tùy hiện trạng | Có thể phải thiết kế lại cổng và sân |
Vì vậy, Sáu hay nói với bà con rằng cột điện không chỉ là chuyện xấu đẹp. Nó là chuyện thanh khoản. Một lô đất nền có trạm biến áp ở góc sẽ mất đi phần lớn nhóm khách mua để ở.
Nếu bạn đang lo lô của mình khó ra hàng, bài đất dính quy hoạch bán mãi không được và 12 cách gỡ có vài hướng xử lý để bạn tham khảo.
Thế đường đâm và đao sát: chuyện nghe từ người đi trước
Đường đâm là lô đất nằm trực diện với một con đường hướng thẳng vào. Đao sát là lô nằm phía ngoài khúc cua, nơi trục đường bổ vào như một lưỡi dao. Hai thế này bị nhiều người mua để ở né, nên giá rẻ mà thanh khoản thấp.
Nhiều người khi đi xem đất thường chỉ đứng ở cổng nhìn vào. Ít ai đứng lùi ra xa, nhìn con đường chạy tới đâu.
Tôi từng nghe một anh chạy xe đường dài ở tuyến Thống Nhất chia sẻ. Anh nói mấy khúc cua gấp là nơi tài xế buồn ngủ dễ mất lái nhất. Xe không đi theo đường cong, xe đi theo quán tính, và nhà nằm ngoài khúc cua là nơi hứng.
Đó là chuyện an toàn, có thật, không cần bàn tới phong thủy.
Ngược lại với đao sát là thế nằm phía trong khúc cua, dân gian gọi là được đường ôm vào lòng. Người xưa cho rằng thế này tụ khí. Sáu không khẳng định đúng sai, nhưng Sáu quan sát thấy một điều rất thực tế: những lô đó bán nhanh hơn.
Ai muốn hiểu sâu hơn phần này có thể đọc bài phong thủy nhà ở và 3 thế đất rủi ro ở Đồng Nai. Còn ở đây, Sáu quay lại chuyện tiền.
Một lô đất nền bị đường đâm mua rẻ mười phần trăm, nhưng khi bán có thể phải bớt hai mươi phần trăm mới có khách. Phần chênh đó không ai bù cho bạn.
Năm bước soi thế đất nền trước khi đặt cọc
Năm bước dưới đây là cách Sáu gợi ý bà con tự kiểm tra một lô đất nền trong nửa buổi. Không cần chuyên môn sâu, chỉ cần đi đủ và hỏi đủ. Kết quả cuối cùng vẫn nên đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền.
1. Ngẩng đầu lên trước khi nhìn xuống
Đứng giữa lô, xoay một vòng, ngước lên. Ghi hình lại toàn bộ khoảng trời phía trên lô đất.
2. Đi bộ hết con đường trước mặt
Đi ngược về hướng đường chạy tới, khoảng hai trăm mét. Bạn sẽ thấy ngay lô của mình có nằm ở đầu một trục đâm hay một khúc cua không.
3. Đếm cột điện và tìm trạm biến áp
Đếm số cột trong phạm vi hai lô hai bên. Chụp lại vị trí trạm biến áp nếu có, kể cả trạm nằm chéo bên kia đường.
4. Hỏi ba người hàng xóm khác nhau
Hỏi về ngập nước, tai nạn, và chuyện điện đóm trong khu. Người ở lâu năm thường kể thật hơn bất kỳ tờ quảng cáo nào.
5. Mang số tờ số thửa đi tra cứu
Đây là bước không được bỏ. Bạn nên mang thông tin thửa đất lên phòng chuyên môn của địa phương để kiểm tra quy hoạch và hành lang an toàn. Các bước cụ thể có trong bài kiểm tra quy hoạch đất Đồng Nai trước khi cọc.
Câu hỏi thường gặp về đất nền và thế đất rủi ro
Đất nền dưới đường điện cao thế có được cấp sổ không?
Đất nền nằm gần hoặc dưới đường điện cao thế vẫn có thể có giấy chứng nhận, vì hành lang an toàn lưới điện là hạn chế về sử dụng chứ không đương nhiên làm mất quyền sử dụng đất. Tuy nhiên quyền xây dựng bị giới hạn. Bạn nên mang số tờ số thửa đi đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.
Mua đất nền có cột điện trước nhà thì nên trả giá thế nào?
Mức trả giá cho lô đất nền có cột điện tùy từng trường hợp, phụ thuộc vị trí cột, loại cột và chi phí xử lý dự kiến. Bà con nên hỏi trước đơn vị điện lực về khả năng và chi phí di dời, rồi lấy con số đó làm cơ sở thương lượng. Không nên trả giá theo cảm tính.
Thế đất đao sát là gì và có thật sự nguy hiểm không?
Đao sát là cách gọi dân gian cho lô đất nằm phía ngoài khúc cua, nơi trục đường hướng thẳng vào như lưỡi dao. Ngoài yếu tố phong thủy, đây thường là vị trí có rủi ro giao thông cao hơn. Bạn nên quan sát thực tế vào giờ cao điểm và hỏi người dân xung quanh về tai nạn từng xảy ra.
Đất nền bị đường đâm có bán lại được không?
Đất nền bị đường đâm vẫn bán lại được, nhưng thời gian thường lâu hơn và mức giảm giá thường sâu hơn lô bình thường. Nhóm khách mua để ở hay loại thế này từ vòng đầu. Nếu bạn vẫn muốn mua, hãy tính sẵn kịch bản giữ dài hạn thay vì kỳ vọng lướt sóng.
Trạm biến áp gần nhà có ảnh hưởng gì không?
Trạm biến áp đặt sát khu dân cư là vấn đề gây tranh luận, liên quan tới an toàn kỹ thuật, tiếng ồn và mỹ quan. Đây là nội dung thuộc chuyên môn kỹ thuật và y tế, nên bạn cần tham khảo ý kiến cơ quan chuyên ngành. Về mặt thị trường, Sáu chỉ ghi nhận rằng lô đất kiểu này khó bán hơn.
Làm sao biết lô đất nền có nằm trong hành lang lưới điện?
Cách chắc chắn nhất là mang số tờ số thửa và bản vẽ hiện trạng lên phòng chuyên môn của địa phương để tra cứu, đồng thời liên hệ đơn vị điện lực quản lý tuyến. Thông tin từ người bán hoặc môi giới chỉ nên xem là tham khảo ban đầu, cần được kiểm chứng lại bằng văn bản.
Nhìn lên, nhìn xa, rồi hãy nhìn giá
Sáu không nói đất nền dính điện hay dính đường đâm là bỏ đi. Có người mua đúng mục đích, làm kho, làm bãi, vẫn ổn.
Cái Sáu muốn bạn tránh là mua nhầm vai. Mua một lô có khiếm khuyết vị trí với kỳ vọng bán lại nhanh, đó mới là chỗ kẹt.
Trước đây nhiều người nghĩ rẻ là lợi thế. Sau này họ hiểu rẻ chỉ là lợi thế khi mình biết vì sao nó rẻ.
Nếu bạn mới bắt đầu, đọc thêm bài 5 sai lầm đầu tư bất động sản người mới hay gặp ở Đồng Nai rồi hẵng đi xem đất. Lần tới ra lô, bạn sẽ ngẩng đầu lên chứ?
— Sáu Bình
Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung bài viết mang tính chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm quan sát thị trường, không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay đầu tư. Các quy định về đất đai và an toàn điện có thể thay đổi theo thời điểm và từng địa phương. Bà con nên kiểm tra, đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền và tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi ra quyết định.
Nguồn tham khảo:
- Nghị định 51/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 14/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Điện lực về an toàn điện
- Tập đoàn Điện lực Việt Nam
Địa danh đã dùng trong bài: Biên Hòa, Long Khánh, Thống Nhất, Đồng Nai.