Kiểm tra quy hoạch là bước đối chiếu thửa đất với bản đồ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phân khu, để biết đất có nằm trong diện thu hồi, làm đường hay công trình công cộng hay không. Bạn nên tra sơ bộ bằng ứng dụng bản đồ, sau đó xác minh lại tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Có một anh khách kể với tôi chuyện này. Anh mua một lô hơn 500m2 ở Đồng Nai, giá tốt, sổ riêng, đường bê tông vào tận nơi. Anh xem đất ba lần. Ba lần đều nắng đẹp.
Nửa năm sau anh mới biết mép đất phía trước nằm trong lộ giới một tuyến đường mở rộng. Phần còn lại sau khi trừ lộ giới hụt đi khá nhiều so với con số ghi trên sổ. Anh nói với tôi một câu tôi nhớ mãi: “Sáu ơi, em xem đất kỹ mà quên xem bản đồ.”
Chuyện đó không hiếm. Qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy phần lớn người mua đất lần đầu đều dừng ở việc coi sổ, coi ranh, coi đường. Rất ít người kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc.
Kiểm tra quy hoạch là kiểm tra những gì?
Kiểm tra quy hoạch không chỉ là hỏi một câu “đất này có dính quy hoạch không”. Đó là việc soi thửa đất trên nhiều lớp bản đồ khác nhau, để thấy trước những gì có thể xảy ra với miếng đất trong 5 đến 10 năm tới.
Nói ngắn gọn, bạn cần biết bốn thứ.
- Chức năng sử dụng đất theo quy hoạch: đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất giáo dục, đất cây xanh hay đất giao thông.
- Phần diện tích nằm trong lộ giới: đất bị cắt bao nhiêu mét vuông nếu đường được mở.
- Phần diện tích còn lại: sau khi trừ lộ giới, phần còn lại có đủ điều kiện tách thửa hay xây dựng không.
- Định hướng tương lai: đến năm 2030 thửa đất được quy hoạch thành loại đất gì.
Bốn thứ đó quyết định giá trị thật của miếng đất. Kiểm tra quy hoạch đầy đủ là nắm được cả bốn, chứ không dừng ở câu trả lời có hay không. Một lô 1.000m2 mà 300m2 nằm trong lộ giới thì bạn đang trả tiền cho 1.000m2, nhưng dùng được 700m2. Đó là chênh lệch bạn phải nhìn thấy trước khi thương lượng giá, chứ không phải sau khi ký giấy. Nếu đất đã lỡ vướng, bạn có thể tham khảo thêm các nhóm rủi ro tranh chấp khi mua bán đất để biết mình đang đứng ở đâu.
Vì sao nên kiểm tra quy hoạch tại cơ quan nhà nước?
Thông tin từ cơ quan quản lý nhà nước là căn cứ có giá trị pháp lý. Ứng dụng bản đồ chỉ để tham khảo. Khi có tranh chấp hoặc khi làm thủ tục hành chính, văn bản do cơ quan có thẩm quyền cung cấp mới là thứ được dùng.
Có ba nơi bà con thường tới hỏi.
- Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và các chi nhánh tại địa phương nơi có đất.
- Phòng địa chính tại UBND xã, phường nơi thửa đất tọa lạc.
- Bộ phận một cửa của chính quyền địa phương nơi có đất.
Theo Luật Đất đai 2024, người dân có quyền tiếp cận thông tin đất đai theo quy định. Tuy nhiên trên thực tế, mức độ chi tiết được cung cấp còn tùy từng trường hợp và tùy địa phương. Bạn nên hỏi trước về thủ tục và lệ phí để chủ động.
Ưu điểm và hạn chế của cách hỏi cơ quan nhà nước
Ưu điểm lớn nhất là độ chính xác. Thông tin sẽ nói rõ thửa đất bị thu hồi bao nhiêu, còn lại bao nhiêu. Đây là con số bạn có thể mang ra bàn đàm phán.
Hạn chế là phạm vi hẹp. Bạn hỏi thửa nào thì biết thửa đó. Bạn sẽ không thấy được bức tranh chung của cả khu vực xung quanh, cũng không thấy được tuyến đường nào sắp mở cách đó vài trăm mét. Ngoài ra, bạn phải mất phí và chờ thời gian xử lý hồ sơ.
Hai ứng dụng nhiều người dùng để tra quy hoạch
Ứng dụng bản đồ giúp bạn kiểm tra quy hoạch sơ bộ trước khi đi coi đất. Hai cái tên được nhắc nhiều là Meey Map và Thongtin.land. Cả hai đều ghi rõ trong phần miễn trừ trách nhiệm rằng thông tin chỉ mang tính tham khảo.
| Tiêu chí | Meey Map | Thongtin.land |
|---|---|---|
| Độ chi tiết | Cao, xem được tới số nhà và phần lộ giới | Trung bình, xem theo khu vực và loại đất |
| Phạm vi phủ sóng | Tập trung đô thị và vùng kinh tế trọng điểm | Rộng, gần như phủ khắp cả nước |
| Lớp bản đồ | Quy hoạch chung và quy hoạch phân khu | Quy hoạch sử dụng đất theo định hướng |
| Thế mạnh | Soi ranh giới đường và tách diện tích | Xem định hướng chuyển đổi loại đất |
| Giá trị pháp lý | Chỉ tham khảo | Chỉ tham khảo |
Meey Map có một tính năng tôi thấy nhiều người thích: thanh gạt cho phép chồng bản đồ quy hoạch lên ảnh vệ tinh. Bạn kéo qua kéo lại là thấy ngay con đường quy hoạch đi ngang chỗ nào trên thực địa. Ứng dụng cũng đo được khoảng cách và diện tích ngay trên bản đồ.
Thongtin.land mạnh ở chỗ khác. Nó phủ được nhiều xã, huyện vùng xa mà các ứng dụng khác chưa có dữ liệu. Bạn xem được bản đồ quy hoạch sử dụng đất theo định hướng, thường là tới năm 2030. Nhờ đó bạn biết một lô đất trồng cây lâu năm ở Cẩm Mỹ hay Xuân Lộc có nằm trong định hướng chuyển sang đất ở nông thôn hay không. Việc này liên quan trực tiếp tới khả năng chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư.
Nhưng xin nhắc lại. Cả hai đều là công cụ sàng lọc. Chúng giúp bạn loại nhanh những lô không nên mất công đi coi. Chúng không thay được tờ giấy có dấu đỏ.
Câu chuyện một anh đi coi đất ở Đồng Nai
Tôi từng nghe một anh làm nghề môi giới ở khu vực Long Khánh chia sẻ lại chuyện của khách anh ấy. Chuyện này tôi kể lại đúng như được nghe.
“Khách em nhắm một lô ven đường liên xã. Em mở bản đồ quy hoạch lên coi trước, thấy mép đất nằm trong hành lang một tuyến đường. Em nói khách khoan cọc, ra xã hỏi cho chắc.”
Người khách đó ra hỏi. Thông tin từ địa phương xác nhận có phần diện tích nằm trong hành lang. Cuối cùng anh vẫn mua lô đất, nhưng thương lượng lại giá dựa trên phần diện tích còn dùng được.
Bài học ở đây không phải là “đừng mua đất dính quy hoạch”. Bài học là biết trước thì bạn còn cửa thương lượng. Biết sau thì bạn chỉ còn cửa chịu.
Nhiều người khi đi xem đất thường gặp tình huống tương tự ở các vùng đang có hạ tầng chạy qua, như tuyến ven sông Đồng Nai đoạn qua Vĩnh Cửu, hay khu vực giáp hồ Trị An. Đất đẹp, giá mềm, và có lý do khiến nó mềm. Với những khu chưa rõ ràng, bạn cũng nên cẩn thận với các giao dịch mua bán đất bằng giấy tay.
5 bước kiểm tra quy hoạch trước khi xuống tiền
Đây là trình tự kiểm tra quy hoạch mà tôi thấy nhiều người làm nghề lâu năm áp dụng. Bạn có thể tham khảo và điều chỉnh cho hợp hoàn cảnh của mình.
1. Lấy đủ thông tin thửa đất
Xin số tờ, số thửa, địa chỉ hành chính và ảnh sổ. Thiếu số tờ số thửa thì mọi bước sau đều mò mẫm. Đây là thông tin tối thiểu để tra được bất cứ đâu.
2. Tra sơ bộ trên ứng dụng bản đồ
Mở Meey Map hoặc Thongtin.land, định vị thửa đất, bật lớp quy hoạch. Chụp màn hình lại. Ghi chú xem thửa đất được tô màu gì và nằm cạnh tuyến nào.
3. So bản đồ quy hoạch với thực địa
Ra tận nơi. Đối chiếu con đường trên bản đồ với con đường ngoài đời. Nhiều tuyến đường đã có trên bản đồ quy hoạch nhưng chưa có trên Google Maps. Đó vừa là rủi ro, vừa là thông tin mà người đi trước hay để ý.
4. Hỏi chính quyền địa phương nơi có đất
Mang thông tin thửa đất tới phòng địa chính xã, phường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra quy hoạch chính thức. Hỏi rõ phần diện tích nằm trong quy hoạch và phần còn lại. Bạn nên đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền trước khi đặt cọc, chứ không phải sau.
5. Đưa kết quả vào thương lượng
Nếu có phần diện tích vướng, bạn có cơ sở để bàn lại giá hoặc bàn lại điều kiện. Nếu sạch, bạn yên tâm hơn khi ký. Cách làm này nằm trong quy trình đầu tư bất động sản 7 bước mà nhiều người vẫn dùng.
Câu hỏi thường gặp về kiểm tra quy hoạch
Kiểm tra quy hoạch bằng app có chính xác không?
Kiểm tra quy hoạch bằng ứng dụng bản đồ cho kết quả nhanh và trực quan, nhưng chỉ mang tính tham khảo. Các ứng dụng đều có tuyên bố miễn trừ trách nhiệm về dữ liệu. Bạn nên dùng app để sàng lọc, sau đó xác minh lại tại cơ quan quản lý đất đai nơi có thửa đất.
Không phải chủ đất thì có tra cứu quy hoạch được không?
Người không đứng tên trên sổ vẫn có thể tra cứu sơ bộ bằng ứng dụng bản đồ quy hoạch. Với thông tin chi tiết từ cơ quan nhà nước, mức độ cung cấp còn tùy từng trường hợp và tùy địa phương. Bạn nên nhờ chủ đất cùng đi hỏi hoặc ủy quyền để thuận tiện hơn.
Đất dính quy hoạch có mua bán được không?
Đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể giao dịch trong một số trường hợp, nhưng thường khó thanh khoản và bị hạn chế quyền xây dựng. Mỗi trường hợp một khác, tùy loại quy hoạch và tiến độ dự án. Bạn nên tham khảo ý kiến người có chuyên môn pháp lý trước khi quyết định.
Nên tra quy hoạch chung hay quy hoạch phân khu?
Quy hoạch chung cho bạn thấy định hướng của cả khu vực, còn quy hoạch phân khu cho biết chi tiết từng thửa và từng tuyến đường. Với người mua đất lẻ, nên xem cả hai. Xem quy hoạch chung để hiểu bối cảnh, xem phân khu để biết thửa đất của mình bị ảnh hưởng ra sao.
Kiểm tra quy hoạch mất bao lâu và tốn bao nhiêu?
Tra cứu trên ứng dụng bản đồ chỉ mất vài phút và thường miễn phí ở mức cơ bản. Khi làm việc với cơ quan nhà nước, bạn phải nộp phí dịch vụ và chờ thời gian xử lý hồ sơ. Mức phí và thời gian cụ thể do từng địa phương quy định, bạn nên hỏi trực tiếp bộ phận tiếp nhận.
Đất bị thu hồi thì được bồi thường thế nào?
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai và bảng giá đất do địa phương ban hành. Mức bồi thường khác nhau theo loại đất, vị trí và thời điểm. Bạn nên tìm hiểu thêm về giá đền bù đất nông nghiệp tại địa phương và đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền.
Vài dòng khép lại
Kiểm tra quy hoạch không làm bạn giàu lên. Nó chỉ giữ cho bạn không nghèo đi vì một chuyện lẽ ra biết trước được.
Tôi để ý một điều. Người đi coi đất thường dành cả buổi sáng để đo ranh, coi hướng, coi đường vào. Nhưng mở bản đồ quy hoạch ra coi thì chỉ mất mười phút. Mười phút đó nhiều khi đáng giá hơn cả buổi sáng kia.
Nếu bạn đang nhắm một lô đất nào đó ở Đồng Nai, dù ở Thống Nhất, Cẩm Mỹ hay Nhơn Trạch, thử làm đủ năm bước phía trên xem sao. Không chắc bạn sẽ mua được rẻ hơn. Nhưng chắc chắn bạn sẽ ngủ ngon hơn.
Còn nếu tra xong mà thấy phân vân, cứ nhắn cho tôi. Tôi không xem giùm bản đồ được, nhưng nghe bạn kể rồi chỉ chỗ hỏi cho đúng thì được.
— Sáu Bình
Lưu ý: Bài viết chia sẻ góc nhìn và kinh nghiệm quan sát cá nhân, không phải tư vấn pháp lý hay tư vấn đầu tư. Thông tin quy hoạch thay đổi theo từng thời kỳ và từng địa phương. Trước khi quyết định giao dịch, bạn nên đối chiếu thông tin với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tham khảo ý kiến người có chuyên môn.
Nguồn tham khảo: