Đầu tư bất động sản mua chung là cách nhiều người vốn ít cùng góp tiền mua một lô đất lớn để hưởng đơn giá rẻ hơn mua lẻ. Cách này giúp giảm giá vốn trên mỗi mét vuông, nhưng đi kèm rủi ro về pháp lý và quan hệ, nên cần thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản ngay từ đầu.
Có một anh làm nghề sửa xe ở Long Khánh kể với tôi chuyện này. Anh dành dụm được 700 triệu, đi coi đất suốt sáu tháng. Lô nào vừa túi tiền thì méo mó, đường vô cỏ ngập tới gối. Lô nào đẹp thì người ta ra giá gấp đôi. Cuối cùng anh mua một miếng 120 mét vuông, giá gần 6 triệu một mét.
Hai tuần sau, anh đi ngang một lô 3.000 mét vuông cách đó chừng cây số. Chủ đất bán 2,8 triệu một mét. Anh đứng bên vệ đường nhìn miết.
Không phải anh dở. Anh chỉ thiếu tiền để mua nguyên miếng.
Đó là câu chuyện tôi nghe đi nghe lại nhiều lần khi ngồi cà phê với bà con vùng Cẩm Mỹ, Xuân Lộc. Và nó dẫn tới câu hỏi mà bài này muốn cùng bạn mổ xẻ: người vốn ít có cách nào mua được giá sỉ không?
Vì sao đầu tư bất động sản vốn dưới 5 tỷ hay phải mua đơn giá cao?
Trong đầu tư bất động sản, thị trường đất vườn có một quy luật khá dễ thấy: lô càng lớn, đơn giá mỗi mét vuông càng mềm. Người bán sỉ muốn thoát nhanh cả miếng, nên chấp nhận giá thấp hơn so với việc chờ cắt nhỏ bán lẻ từng nền.
Qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy người đầu tư bất động sản với vốn nhỏ thường vướng ba chỗ:
- Ít lựa chọn. Với vài trăm triệu tới một tỷ, số lô phù hợp trong một khu vực chỉ đếm trên đầu ngón tay. Ít hàng thì khó mặc cả.
- Phải mua lẻ. Mua lẻ là mua lại của người đã mua sỉ. Phần chênh đó nằm luôn trong giá bạn trả.
- Thiếu thời gian đi thực địa. Người vốn ít thường còn đi làm, chỉ tranh thủ cuối tuần. Đi ít thì khó biết mặt bằng giá thật của vùng đó.
Kết quả là cùng một khu vực, hai người có thể chênh nhau vài triệu mỗi mét chỉ vì quy mô mua khác nhau. Sáu không nói mua lẻ là sai. Sáu chỉ muốn bạn thấy rõ mình đang trả thêm cho cái gì.
Nếu bạn đang ở nhóm vốn nhỏ, bài đầu tư bất động sản vốn nhỏ ở Đồng Nai và quy tắc bán kính có bàn kỹ hơn về cách khoanh vùng tìm hàng khi túi tiền chưa dày.
Đầu tư bất động sản mua chung ở Cẩm Mỹ được gì và mất gì?
Mua chung là nhiều người cùng góp vốn mua một bất động sản, rồi cùng chia phần theo tỷ lệ đã thỏa thuận. Về mặt số học, cái được rõ nhất là đơn giá. Về mặt con người, cái mất tiềm tàng là sự đồng thuận khi tới lúc bán.
| Tiêu chí | Mua lẻ một mình | Mua chung theo nhóm |
|---|---|---|
| Đơn giá mỗi mét vuông | Thường cao hơn vì mua lại hàng đã cắt | Thường mềm hơn vì mua nguyên miếng |
| Quyền quyết định | Một mình quyết, nhanh gọn | Phải bàn bạc, chậm hơn |
| Thời điểm bán | Tự chọn | Phụ thuộc thỏa thuận chung |
| Rủi ro lớn nhất | Mua hớ đơn giá | Bất đồng giữa các thành viên |
| Việc cần chuẩn bị | Kiểm tra pháp lý lô đất | Kiểm tra pháp lý lô đất và soạn thỏa thuận góp vốn |
Về pháp lý, hình thức nhiều người cùng đứng tên một thửa đất được nhắc tới trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật qua các quy định về quyền sử dụng đất chung và sở hữu chung theo phần. Đây là phần bạn nên đưa cho một người hành nghề luật xem trước, đừng nghe truyền miệng.
Luật chơi cần viết ra giấy trước khi chuyển tiền
Cái làm hỏng một nhóm mua chung thường không phải miếng đất. Là chuyện tiền và chuyện lời hứa miệng. Vài điểm bà con hay nhắc nhau nên ghi rõ trước khi góp: tỷ lệ góp của từng người, ai đứng tên trên giấy, ai giữ bản gốc, chi phí phát sinh chia thế nào, bao lâu thì bán, ai được quyền quyết giá bán, và nếu một người cần rút sớm thì xử lý ra sao. Mỗi trường hợp mỗi khác, nên tham khảo ý kiến chuyên môn thay vì lấy mẫu trên mạng dùng đại.
Câu chuyện được nghe: bốn người và lô 3.000 mét vuông ở Xuân Lộc
Có một khách hàng kể với tôi về nhóm bốn người của chị. Ba người làm văn phòng ở Biên Hòa, một người bán tạp hóa. Mỗi người bỏ ra khoảng hơn hai trăm triệu, gom lại mua một lô đất trồng cây lâu năm ở vùng Xuân Lộc.
“Cái tụi em sợ nhất không phải là đất xuống giá. Là tới lúc bán, ba người muốn bán mà một người không chịu.”
— lời một chị trong nhóm, chị kể lại cho tôi nghe
Chị nói nhóm chị ngồi với nhau đúng ba buổi tối trước khi đặt cọc. Không bàn về đất. Bàn về nhau. Ai mạnh khoản đi khảo giá, ai mạnh khoản giấy tờ, ai giữ tiền quỹ chung, và quan trọng nhất là mốc thời gian: sau bao lâu thì cả nhóm phải ngồi lại bàn chuyện bán.
Chị bảo, cái mốc thời gian đó cứu nhóm chị. Vì khi đã hẹn trước rồi thì không ai thấy bị ép.
Tôi không biết kết quả cuối cùng của thương vụ đó ra sao, và cũng không dám nói cách của nhóm chị áp dụng được cho mọi người. Nhưng cái Sáu thấy đáng học là họ dành thời gian cho phần khó nhất trước, chứ không để dành phần đó cho lúc cãi nhau.
Chuyện lấn ranh, chuyện mốc giới cũng là thứ nhóm mua chung hay gặp. Bài tranh chấp đất đai Đồng Nai khi hàng xóm lấn ranh có nói kỹ hơn phần này.
Tám công cụ tăng tài sản trong đầu tư bất động sản
Trong đầu tư bất động sản, mua chung mới chỉ là cách gom vốn. Sau khi có đất rồi, cách bạn khai thác nó mới quyết định câu chuyện. Trong giới đầu tư, người ta hay nhắc tới tám hướng làm khác nhau:
- Đầu tư thuần túy. Mua, giữ, chờ thị trường vận động. Nhẹ đầu nhất nhưng cần vốn nhàn rỗi thật sự.
- Môi giới. Không cần vốn mua, kết nối người bán với người mua để hưởng hoa hồng.
- Mở văn phòng môi giới. Từ làm một mình chuyển sang quản đội ngũ và quy trình.
- Quản lý cho thuê. Thuê lại của chủ rồi cho thuê tiếp, ăn phần chênh dòng tiền.
- Xây cho thuê. Bỏ tiền dựng hạ tầng, nhà kho, nhà lưới để khai thác dòng tiền đều.
- Mua sửa bán. Cải tạo lại tài sản cho gọn gàng rồi mới bán.
- Tài sản thanh lý. Săn hàng phát mãi, hàng cần thoát gấp.
- Làm dự án. Quy mô lớn, đòi hỏi năng lực pháp lý và tài chính hoàn toàn khác.
Người đầu tư bất động sản với vốn ít thường bắt đầu ở nhóm hai và nhóm sáu, vì hai chỗ đó cần công sức nhiều hơn cần tiền. Sáu có viết riêng một bài về 8 công cụ tăng tài sản ở Đồng Nai, bạn nào muốn đi sâu thì đọc thêm.
Bảy kỹ năng cốt lõi khi mua và khi bán
Vốn có thể gom được. Kỹ năng đầu tư bất động sản thì không ai góp giùm. Bốn kỹ năng thuộc nhóm mua và ba kỹ năng thuộc nhóm bán, dưới đây là cách tôi hiểu về chúng.
1. Điều tra
Kiểm tra pháp lý, quy hoạch, đường đi, nguồn nước, lịch sử tranh chấp. Thông tin nào nghe được cũng nên đối chiếu lại với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, đừng dừng ở lời người bán.
2. Định giá
Biết mặt bằng giá thật của khu vực bằng cách đi nhiều, hỏi nhiều, ghi chép lại. Người đi mười lô sẽ định giá khác người đi hai lô.
3. Đàm phán
Không phải là ép giá. Là hiểu người bán đang cần gì, gấp tiền hay gấp thời gian, rồi đề xuất phương án hai bên chịu được.
4. Gọi vốn
Với mua chung, đây chính là kỹ năng nền. Gọi vốn không phải là mượn tiền, mà là trình bày được kế hoạch đủ rõ để người khác thấy hợp lý mà tham gia.
5, 6, 7. Làm đẹp sản phẩm, marketing và bán hàng
Một lô đất dọn cỏ sạch, cắm mốc rõ, có tấm ảnh chụp lúc nắng đẹp sẽ kể câu chuyện khác hẳn một lô cỏ ngập. Rồi tới chuyện đưa thông tin đó tới đúng người đang tìm, và ngồi lại chốt được với họ.
Bạn nào muốn xem trình tự các bước từ tìm hàng tới ra hàng thì có thể tham khảo quy trình đầu tư bất động sản 7 bước và 6 tiêu chí.
Câu hỏi thường gặp về đầu tư bất động sản mua chung
Đầu tư bất động sản bằng cách mua chung đất có hợp pháp không?
Pháp luật đất đai hiện hành có quy định về trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng. Tuy nhiên thủ tục, điều kiện và cách ghi nhận trên giấy chứng nhận tùy từng trường hợp cụ thể. Bạn nên mang hồ sơ tới văn phòng đăng ký đất đai địa phương hoặc hỏi người hành nghề luật để được hướng dẫn đúng tình huống của mình.
Nhóm mua chung nên có bao nhiêu người là vừa?
Không có con số chuẩn cho mọi trường hợp. Qua quan sát, nhóm càng đông thì đơn giá càng tốt nhưng càng khó thống nhất khi bán. Nhiều người chia sẻ rằng ba tới năm người là mức họ thấy còn dễ ngồi lại với nhau. Điều quan trọng hơn số lượng là mức độ tin cậy và sự rõ ràng về luật chơi.
Nếu một người trong nhóm muốn rút vốn giữa chừng thì sao?
Đây là tình huống nên được dự liệu ngay trong thỏa thuận ban đầu, chẳng hạn quy định người còn lại được ưu tiên mua lại phần góp, cách xác định giá và thời hạn thanh toán. Nếu không có thỏa thuận trước, việc xử lý sẽ phụ thuộc vào quy định pháp luật và sự thương lượng, nên tham khảo ý kiến chuyên môn.
Mua chung rồi có tách thửa chia riêng cho từng người được không?
Việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu, quy hoạch và hạ tầng theo quy định của từng địa phương. Không phải thửa nào cũng tách được. Trước khi góp tiền với ý định tách ra chia phần, bạn cần kiểm tra điều kiện tách thửa tại địa phương có thửa đất đó.
Vốn khoảng 300 triệu có nên tham gia mua chung không?
Tùy từng trường hợp và tùy khẩu vị rủi ro của bạn. Điều nên cân nhắc trước là khoản đó có phải tiền nhàn rỗi không, bạn có chờ được không nếu thanh khoản chậm, và bạn có tin được những người cùng góp không. Không ai có thể bảo đảm kết quả đầu tư, nên đừng dùng tiền đang phải xoay cho việc khác.
Làm sao biết đơn giá khu vực đó là hợp lý?
Cách phổ biến là đi khảo sát nhiều lô cùng khu vực trong một khoảng thời gian ngắn, ghi lại diện tích, mặt tiền, tình trạng đường và giá chào, rồi so sánh. Ngoài ra bạn nên đối chiếu thêm với bảng giá đất do địa phương công bố để có một mốc tham khảo.
Chốt lại
Đầu tư bất động sản theo kiểu mua chung không phải phép màu. Nó chỉ là cách đổi một khó khăn về tiền lấy một khó khăn về con người. Ai giỏi chọn người, giỏi viết ra luật chơi trước khi cãi nhau thì phần đổi đó có lý. Ai ngại nói chuyện tiền bạc thẳng thắn thì nên đi một mình cho nhẹ đầu.
Trước đây nhiều người nghĩ đầu tư bất động sản vốn ít thì cứ mua nhỏ. Sau này họ mới thấy vấn đề không nằm ở số tiền, mà nằm ở chỗ có dám ngồi lại với người khác một cách sòng phẳng hay không.
Còn bạn, bạn đang thiếu vốn, hay đang thiếu người để đi cùng?
Nếu bạn mới bắt đầu và muốn nắm phần gốc trước khi tính chuyện góp vốn, Sáu gợi ý đọc 7 nguyên tắc đầu tư bất động sản cốt lõi cho người mới rồi hãy quyết.
— Sáu Bình
Địa danh đã sử dụng trong bài (đều thuộc Đồng Nai): Cẩm Mỹ, Long Khánh, Xuân Lộc, Biên Hòa.
Lưu ý: Nội dung bài viết là chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm quan sát và góc nhìn cá nhân, không phải tư vấn pháp lý hay tư vấn đầu tư. Bài viết không đưa ra cam kết, bảo đảm hay hứa hẹn về lợi nhuận. Mọi thông tin pháp lý, quy hoạch, giá đất bạn cần kiểm tra và đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trước khi quyết định.
Nguồn tham khảo: