Bà con thân mến, Sáu Bình đây! Mấy bữa nay đi cà phê ở đâu Sáu cũng nghe người ta bàn tán rôm rả về chuyện đất nền vùng ven sân bay Long Thành. Người thì bảo sốt nóng hầm hập, người thì kêu coi chừng dính bẫy. Vậy rốt cuộc thị trường này đang ra sao, có nên xuống tiền hay không? Hôm nay Sáu ngồi xuống, nói thiệt nói thẳng với bà con từ đầu tới đuôi nghen.
Vì sao thị trường đất nền vùng ven sân bay Long Thành nóng trở lại?
Nói cho dễ hiểu, cái nóng của đất nền vùng ven sân bay Long Thành từ quý II năm 2025 tới giờ không phải tự nhiên mà có. Nó tới từ ba cái lực đẩy rõ ràng, Sáu kể lần lượt cho bà con nghe.
Thứ nhất là tiến độ hạ tầng. Sân bay quốc tế Long Thành mỗi ngày một thành hình, bà con thấy tận mắt nên ai cũng kỳ vọng chuyện làm ăn, chuyện nhà ở sau này. Muốn hiểu sâu hơn về bức tranh toàn cảnh, bà con đọc thêm bài Bất động sản quanh sân bay Long Thành: tổng kết thị trường bán kính 30km Sáu viết bữa trước.
Thứ hai là chính sách. Bảng giá đất mới cộng với mấy tin đồn sáp nhập tỉnh thành, kiểu như Nhơn Trạch nhập về TP.HCM, tạo ra từng đợt sóng quan tâm rần rần. Nhưng bà con nhớ giùm Sáu, tin đồn thì có cái thiệt, có cái chỉ là gió thoảng qua.
Thứ ba là dòng tiền. Sau gần hai năm ôm sổ tiết kiệm, tới hồi đáo hạn nhiều nhà đầu tư rút vốn ra kiếm chỗ sinh lời tốt hơn. Mà đất thì luôn là nơi bà con mình nghĩ tới đầu tiên.
Ai đang xuống tiền vào đất nền vùng ven sân bay Long Thành?
Điều thú vị là kỳ này cả “ông lớn” lẫn “tay to” cá nhân đều nhập cuộc. Sáu điểm mặt cho bà con thấy rõ.
Các ông lớn bất động sản
Hàng loạt tập đoàn đã cắm cọc ở vị trí đẹp quanh sân bay. Đất Xanh có khu Gem Sky World ở xã Long Đức, cách sân bay chừng 4km. D2D thì làm khu dân cư Lộc An ngay trên đường 769, cái tuyến độc đạo nối từ Quốc lộ 51 vào sân bay. Còn Kim Oanh Group thì có Century City ở xã Bình Sơn, quy mô 2,7 ha.
Nhà đầu tư cá nhân, mấy con cá mập
Nhóm này khôn lắm nghen bà con. Họ chuộng đất sạch pháp lý, tầm giá 1,5 tới 3 tỷ, nằm gần khu dân cư và có đường sá kết nối ngon lành. Họ đón đầu nhu cầu nhà ở của đội quân nhân sự khổng lồ sau này về làm sân bay và khu công nghiệp. Ai muốn hiểu cách tay to tính toán dòng tiền, đọc thêm bài Đất nông nghiệp ven sân bay Long Thành: từ cơn sốt nóng đến đầu tư bền vững nha.
Giá đất qua các thời kỳ nói lên điều gì?
Muốn đầu tư khôn, bà con phải nhìn lại lịch sử giá. Sáu tổng hợp gọn cho bà con dễ theo dõi.
| Giai đoạn / Khu vực | Đặc điểm giá | Ghi chú |
|---|---|---|
| Năm 2020 | Trung bình 22 triệu/m² | Tăng gấp đôi so với 2019 |
| Thị trấn Long Thành (2020) | Vượt 100 triệu/m² | Giai đoạn tăng nóng |
| 2021 – 2024 | Chững lại, thanh khoản thấp | Thị trường điều chỉnh |
| Đầu 2025 (gần sân bay, QL51) | Từ 8 triệu/m² trở lên | Phân hóa theo vị trí |
| Đất thổ cư khu dân cư (2025) | Khoảng 9,5 triệu/m² | Lô 100m², sổ hồng riêng |
Nhìn cái bảng này bà con thấy liền: giá từng lên đỉnh rồi chững lại mấy năm, giờ mới bắt đầu ấm lại. Về nhu cầu, dữ liệu từ Batdongsan cho thấy bốn tháng đầu năm 2025 lượng tìm mua ở Nhơn Trạch tăng 40 tới 50% so với cùng kỳ. Riêng tháng 3 tăng vọt vì tin đồn sáp nhập, qua tháng 4 giảm 30% nhưng vẫn cao hơn năm ngoái 20%.
Cơ sở nào cho kỳ vọng tăng trưởng dài hạn?
Sáu không thích nói suông, nên đưa bà con mấy con số thiệt. Sân bay dự kiến có 14.000 người làm trực tiếp. Lưu lượng kỳ vọng đạt 100 triệu lượt khách mỗi năm. Chín khu công nghiệp lớn của Đồng Nai có tới 120.000 lao động. Thêm khoảng 5.000 chuyên gia, CEO, quản lý cấp cao cần nhà ở chất lượng.
Ngần đó con người thì phải có chỗ ăn chỗ ở, chỗ mua bán. Đó chính là lý do nhiều người tin vào đất khu này về dài hạn. Muốn coi thêm về cực tăng trưởng của cả vùng, bà con đọc bài Đất Đồng Nai 2026: cực tăng trưởng kép từ sân bay Long Thành đến trục ven sông.
Rủi ro khi đầu tư đất nền vùng ven sân bay Long Thành
Tới phần quan trọng nhất nè bà con, phần mà mấy anh môi giới ít khi chịu nói. Đầu tư mà không thấy rủi ro thì y như đi biển mà không coi thời tiết.
Thứ nhất là thanh khoản ảo. Lượng người quan tâm tăng thiệt, nhưng giao dịch thực tế chưa bứt phá tương xứng. Ở mấy khu tái định cư như Lộc An – Bình Sơn, đất bỏ hoang cỏ mọc um tùm dù hạ tầng đã xong.
Thứ hai là bẫy giá. Nhiều chỗ giá bị môi giới thổi lên trời, mua vô rồi khó bán ra dù trên giấy tờ giá vẫn cao. Chuyện phân lô bán nền trái phép cũng đầy rẫy, Sáu đã cảnh báo kỹ trong bài Cảnh báo phân lô bán nền trái phép bủa vây quy hoạch Long Thành.
Thứ ba là quy hoạch. Mua nhầm đất vướng quy hoạch mấy tuyến đường nhỏ nối vào siêu dự án là coi như chôn vốn. Về mấy cái bẫy dòng tiền, bà con nên đọc thêm Rủi ro dòng tiền ACV và bẫy đầu tư cần tránh để tỉnh táo.
Sáu Bình khuyên bà con điều gì?
Nói tóm lại, thị trường đất nền vùng ven sân bay Long Thành có cơ hội, nhưng không còn thời ăn bằng lần dễ như trước. Bà con muốn an toàn thì nhớ ba điều.
Một là thẩm định pháp lý cho kỹ. Coi sổ hồng, đối chiếu với bản đồ quy hoạch mới nhất của địa phương, đừng nghe miệng môi giới.
Hai là xác định tầm nhìn trung và dài hạn. Ông Võ Hồng Thắng bên DKRA Việt Nam cũng khuyên vậy: dự án hạ tầng lớn luôn kéo dài, không hợp cho kiểu lướt sóng ngắn hạn trong lúc biến động.
Ba là kiểm soát kỳ vọng. Đừng tin mấy lời cam kết lợi nhuận trên trời của môi giới. Tiền của mình mình giữ, đầu óc phải tỉnh.
Bà con nào có đất, có ý định đầu tư mà còn phân vân, cứ nhắn Sáu Bình một tiếng. Chúc bà con làm ăn phát đạt, mua may bán đắt nghen!