Chào bà con! Sáu Bình đây. Mấy bữa nay đi cà phê với anh em, ai cũng hỏi chuyện đầu tư bất động sản vùng ven. Đất còn ăn không? Vàng lên xuống thất thường quá, có nên ôm không? Thôi thì bữa nay mình ngồi lại. Nói chuyện cho ra ngô ra khoai một lần luôn nghen.

Đầu tư bất động sản vùng ven: Cơn sốt đã hạ nhiệt thấy rõ

Trước hết, mình nói thẳng. Thời “lướt sóng” kiếm tiền dễ đã qua rồi bà con ơi. Cơn sốt đất nền vùng ven giờ đã nguội. Nó nhường chỗ cho giai đoạn “chôn vốn” và thanh lọc mạnh tay.

Ai lỡ vay ngân hàng nhiều để ôm đất giờ khổ lắm. Họ phải bấm bụng giảm giá từ 100 đến 300 triệu đồng. Tất cả chỉ mong thu hồi vốn. Nghe mà xót ruột, nhưng đó là thực tế.

Giá đất vùng ven giờ ra sao?

Theo số liệu từ Property Guru Việt Nam, mức độ quan tâm giảm 4% so với quý trước. So với cùng kỳ năm ngoái, con số này giảm tới 36%. Nó nói lên nhiều điều lắm đó bà con.

Mình điểm qua vài nơi từng nóng bỏng tay cho bà con dễ hình dung:

• Thạch Thất (Hà Nội): Đất nền từng 2,5 – 2,7 tỷ đồng. Giờ tụt còn khoảng 2 tỷ mà vẫn khó kiếm khách.
• Văn Giang (Hưng Yên): Nhà đầu tư chịu bán bằng giá mua tầm 4 tỷ. Vậy mà người ta vẫn chê cao.
• Sơn Đồng (Hoài Đức): Từng đạt đỉnh 133,3 triệu/m² cuối năm 2024. Giờ cỏ dại mọc um tùm trên mấy lô đất chục tỷ.
• Bình Minh (Thanh Cao): Giảm từ đỉnh 120 triệu/m² xuống còn 110 – 115 triệu. Thanh khoản vẫn yếu xìu.

Vì sao nhiều người “ngộp” tài chính?

Nguyên nhân chính là chi phí vốn tăng cao. Lãi suất ưu đãi ban đầu tầm 8,5 – 10%. Sau đó nó vọt lên 11 – 15%. Ai vay từ 70 – 90% giá trị tài sản thì giờ ngồi trên đống lửa.

Hệ quả là vốn bị ứ đọng. Nợ xấu tăng. Nợ khó đòi cũng nhiều thêm. Bà con nào đang tính vay nặng để ôm đất thì suy nghĩ cho kỹ nghen.

Tư duy đầu tư bất động sản đang thay đổi thế nào?

Điều này Sáu Bình thấy tích cực lắm. Thị trường đang bước vào giai đoạn “trưởng thành”. Nói cho dễ hiểu, người ta chuyển từ đầu cơ lướt sóng sang đầu tư an toàn, dài hạn.

Bây giờ người mua ưu tiên dự án có pháp lý đầy đủ. Họ cần chất lượng sống tốt và dòng tiền ổn định. Đúng kiểu triết lý bỏ phố về quê mà mình hay nói. Đất phải dùng được, ở được, khai thác được. Chứ không phải để đó chờ tăng giá.

Chuyên gia cũng nhận định như vậy. Khi tỷ lệ đô thị hóa tiệm cận 45%, đất không còn tăng giá đồng loạt. Chỉ những khu có hạ tầng, việc làm và dịch vụ mới giữ được đà tăng. Mấy chủ đầu tư không có vốn thực sẽ bị đào thải khỏi cuộc chơi.

Thị trường vàng: Giằng co quanh mốc 4.000 USD

Chuyển qua chuyện vàng nghen bà con. Giá vàng dạo này giằng co dữ lắm. Nó cứ lởn vởn quanh ngưỡng tâm lý 4.000 USD/ounce.

Áp lực ngắn hạn ép giá vàng

Đồng USD đang mạnh, đạt đỉnh 13 tháng. Lợi suất trái phiếu Mỹ kỳ hạn 10 năm ở mức 4,4%. Bên cạnh đó, Fed có thể giữ nguyên hoặc tăng lãi suất thêm 3 lần trong năm. Bà con muốn theo dõi giá vàng thế giới thì xem tại Kitco.

Nhiều người lo sợ lịch sử năm 1980 lặp lại. Hồi đó lãi suất bị đẩy lên 18% để dập lạm phát. Vàng vì thế lao dốc suốt 20 năm. Tuy nhiên, phần lớn chuyên gia cho rằng bối cảnh nay đã khác xưa.

Nhưng vàng vẫn có bệ đỡ vững chắc

Dù bị ép ngắn hạn, vàng vẫn có động lực tăng trưởng mạnh. Bà con nên nhớ mấy điểm sau:

• Bất ổn địa chính trị: Căng thẳng Mỹ – Iran và tấn công ở Biển Đỏ làm nhu cầu trú ẩn tăng vọt.
• Xu hướng phi đô la hóa: Ngân hàng Trung ương các nước đang gom vàng để bớt phụ thuộc USD.
• Rủi ro lạm phát: Chính sách thuế và thương chiến có thể đẩy lạm phát lên, kéo giá vàng theo.

Vài mốc kỹ thuật cho bà con tham khảo

Theo chuyên gia Cary Garner, mốc 4.000 USD/ounce là ngưỡng hỗ trợ quan trọng. Nếu thủng mốc này, giá có thể lùi về vùng 3.700 – 3.600 USD. Còn vùng 4.350 – 4.400 USD là kháng cự. Ở đó dễ xuất hiện lực bán.

Trong lúc biến động mạnh, chiến lược quyền chọn được ưu tiên để quản trị rủi ro. Nhưng nói trước, đây là chuyện của dân chuyên. Bà con đầu tư nhỏ lẻ thì đừng ham hố quá nghen.

Chuyên gia nói gì về đầu tư bất động sản và vàng?

Sáu Bình tổng hợp lại vài ý kiến hay cho bà con dễ nắm:

• Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính: Tâm lý lướt sóng đang nhường chỗ cho đầu tư an toàn, pháp lý đầy đủ.
• Chuyên gia Nguyễn Minh Phong: Lãi suất cao làm giảm cả cung lẫn cầu. Thị trường sẽ thanh lọc người không có vốn thực.
• Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Thị trường đang trưởng thành. Giá trị tài sản do khả năng khai thác thực tế quyết định.
• Bà Cary Garner: Đồng USD mạnh là “kẻ thù” của hàng hóa và vàng. Dòng tiền có xu hướng quay về trái phiếu và USD.

Lời gan ruột của Sáu Bình

Tóm lại nghen bà con. Thị trường đang ở giai đoạn chuyển giao quan trọng. Với bất động sản, đây là lúc quay về giá trị cốt lõi. Đó là phục vụ nhu cầu ở thực và tạo dòng tiền. Còn với vàng, vai trò “hầm trú ẩn” của nó vẫn không đổi.

Lời khuyên chân thành của Sáu Bình về đầu tư bất động sản là đây. Bà con đừng phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay. Hãy điều chỉnh dòng tiền cho hợp lý. Hãy tập trung vào tài sản có tính thanh khoản cao. Đầu tư gì thì đầu tư, giữ cái đầu tỉnh táo mới là quan trọng nhất.

Bà con muốn tìm hiểu thêm về đất đai, nhà vườn và cuộc sống bỏ phố về quê thì ghé mấy bài viết khác của Sáu Bình nghen. Còn thắc mắc gì cứ để lại bình luận. Mình rảnh là trả lời liền!