Mấy hôm nay đi đâu tôi cũng nghe bà con bàn tán về chuyện điều chỉnh giá đất nông nghiệp. Người thì mừng. Người thì lo. Có anh nông dân ở quê gọi điện hỏi tôi: “Sáu Bình ơi, nghe nói giá đất nông nghiệp sắp lên bằng 65-70% giá đất ở, thiệt không?”. Tôi cười, nói thiệt tình là chuyện này còn nhiều điều phải bàn. Nhưng có một điều chắc chắn. Đây là bước ngoặt lớn. Bà con mình nên hiểu cho tường tận để khỏi bị cuốn theo tin đồn.
Bài viết này tôi xin chia sẻ một góc nhìn. Đó là góc nhìn của người vừa làm bất động sản, vừa yêu mảnh vườn thửa ruộng. Không hứa hẹn. Không khoa trương. Chỉ là những gì tôi quan sát được từ thị trường và nghe bà con kể lại.
1. Vì Sao Giá Đất Nông Nghiệp Được Đề Xuất Tăng Mạnh?
Trước giờ, giá đất nông nghiệp trong bảng giá nhà nước thường bị xem là “vùng trũng”. Có anh kể với tôi một chuyện. Hồi bị thu hồi ruộng, anh chỉ được đền bù năm bảy trăm ngàn một mét vuông. Vậy mà ngay sau đó, dự án bán ra mấy chục triệu. Anh buồn lắm. Mà cũng chẳng biết kêu ai.
Qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy vài nguyên nhân khiến giá đất bị neo thấp bấy lâu. Thứ nhất là chính sách muốn giảm chi phí giải phóng mặt bằng. Nhờ vậy, hạ tầng phát triển nhanh hơn. Thứ hai là quan niệm cho rằng đất sản xuất không sinh lời cao bằng đất ở. Hệ quả là nhiều bà con nhận đền bù thấp hơn giá trị thực. Từ đó sinh ra khiếu kiện kéo dài. Và bà con cũng mất luôn động lực đầu tư vào đồng ruộng.
Nay Luật Đất đai 2024 ra đời với tinh thần mới. Đó là đưa giá đất tiệm cận giá trị thị trường. Thực chất, đất nông nghiệp vùng ven đô thị đã thành “đất vàng” từ lâu. Dù trên giấy tờ, nó vẫn là đất trồng lúa, trồng cây. Việc điều chỉnh cũng nhằm bịt kẽ hở trục lợi từ chênh lệch giá. Bà con muốn hiểu sâu hơn có thể tham khảo bài chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo Luật Đất đai 2024 mà tôi từng chia sẻ.
2. Ai Là Người Được Hưởng Lợi Khi Giá Đất Nông Nghiệp Tăng?
Nói cho công bằng, việc tăng giá đất nông nghiệp mang lại lợi ích cho nhiều người. Đặc biệt là bà con đang trực tiếp cầm sổ đỏ trong tay.
Người được lợi rõ nhất chính là bà con sở hữu đất. Tài sản tự dưng tăng giá trị mà không phải bỏ thêm đồng vốn nào. Mức đền bù cũng cao hơn. Ví dụ từ vài trăm ngàn lên bốn năm triệu một mét vuông. Nhờ đó, bà con chủ động hơn khi cần vốn kinh doanh hay chuyển đổi nghề. Với những anh chị làm nông chuyên nghiệp, giá đất tăng còn giúp nâng hạn mức thế chấp vay ngân hàng. Ai cũng có thêm động lực giữ đất mà đầu tư, thay vì bỏ ruộng hoang.
Ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng được lợi. Tài sản thế chấp tăng giá giúp giảm rủi ro nợ xấu. Nhà đầu tư dài hạn thì mừng vì thị trường minh bạch hơn. Họ cũng dễ gọi vốn hợp tác khi giá trị tài sản được công nhận đúng mức. Đây cũng là điều tôi hay nhắc trong bài đầu tư đất vườn và kinh nghiệm chọn đất vàng. Về phía nhà nước, bớt khiếu kiện đất đai cũng là bớt đi một gánh nặng lớn.
3. Những Ai Cần Thận Trọng Trước Rủi Ro?
Có được ắt có mất. Những ai lâu nay dựa vào lợi thế đất giá rẻ sẽ gặp khó khăn.
Doanh nghiệp bất động sản là nhóm chịu ảnh hưởng nặng nhất. Chi phí giải phóng mặt bằng tăng mạnh. Điều này có thể phá vỡ kế hoạch tài chính và thu hẹp lợi nhuận. Nhiều dự án thậm chí không còn khả thi. Chính quyền các tỉnh miền núi, vùng sâu vùng xa cũng khó khăn. Họ thu hồi đất làm trường học, bệnh viện mà chi phí đền bù đội lên nhiều lần. Trong khi đó, ngân sách lại không tăng theo.
Nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn cũng khó tạo sóng ảo như trước. Người thuê đất sản xuất thì lo chi phí thuê tăng theo giá thị trường. Có một khách hàng kể với tôi chuyện của anh. Anh đang thuê mấy héc-ta trồng cây. Giờ nghe giá đất lên, anh vừa mừng cho chủ đất vừa lo cho mình. Tôi nghĩ đây là lúc mọi người nên bình tĩnh nhìn nhận. Tinh thần đó tôi từng viết trong bài kinh nghiệm đầu tư bất động sản an toàn cho người mới.
4. Lộ Trình Thực Thi Nên Đi Như Thế Nào?
Điều tôi tâm đắc nhất là chuyện này không nên làm theo kiểu tăng sốc một lần. Qua quan sát, tôi thấy một lộ trình từ 3 đến 5 năm sẽ hợp lý hơn. Nên chia theo từng giai đoạn. Như vậy, các bên có thời gian điều chỉnh chiến lược tài chính.
Việc phân vùng cũng rất quan trọng. Vùng ven đô thị có quy hoạch rõ ràng thì tăng mạnh cho tiệm cận đất ở. Còn vùng chuyên canh nông nghiệp hay vùng xa thì nên giữ mức tăng vừa phải. Kèm theo đó là chính sách ưu đãi để bà con yên tâm sản xuất. Bên cạnh đó, cần công khai minh bạch bảng giá và quy hoạch. Có vậy, “cò đất” mới bớt đường thao túng tin tức. Chuyện này tôi cũng nhắc trong bài cách tính hạn mức đất thổ cư khi chuyển mục đích để bà con tham khảo.
Và điều tôi nghĩ là quan trọng nhất nằm ở sinh kế. Giá đất cao chỉ có ý nghĩa khi đi kèm chính sách tái định cư tử tế. Cần thêm đào tạo nghề, hỗ trợ vay vốn và tạo việc làm thay thế. Mất ruộng mà không có sinh kế mới thì tiền đền bù cũng nhanh hết.
5. Lời Nhắn Gửi Bà Con
Đưa giá đất nông nghiệp về đúng giá trị thực là xu hướng tất yếu. Tôi tin đây là chuyện tốt cho công bằng xã hội. Nhưng nó là bài toán nhiều chiều. Nó cần sự tỉnh táo từ tất cả các bên.
Với bà con mình, tôi chỉ xin nhắn vài điều. Đừng vội vàng bán tháo tài sản khi chưa hiểu rõ giá trị và quy hoạch. Nên chủ động tìm hiểu thông tin pháp luật. Nên kiểm tra kỹ quy hoạch. Và luôn đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền trước khi quyết định. Tùy từng trường hợp mà cách xử lý sẽ khác nhau. Không có công thức chung cho tất cả. Nếu bà con đang cân nhắc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, có thể xem thêm bài tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích và cách hóa giải gánh nặng.
Đất là mồ hôi. Đất là gốc rễ của bao thế hệ. Mong sao chính sách mới giúp bà con làm giàu từ chính mảnh đất của mình. Và mong thị trường vẫn phát triển lành mạnh, bền vững. Đó mới là điều đáng quý.