Chuyện tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở đang làm bà con mình đau đầu lắm. Nhiều người có miếng vườn, miếng ruộng của ông bà để lại. Giờ muốn lên thổ cư cất nhà cho con. Vậy mà nghe tới số tiền phải đóng là ai cũng giật mình. Bài này Sáu Bình nói cho bà con nghe thiệt rõ, dựa trên Luật Đất đai 2024 và những đề xuất mới nhất.
Vì sao tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất lại tăng cao?
Nói thiệt với bà con, cái khó bây giờ không nằm ở thủ tục. Cái khó nằm ở số tiền phải đóng. Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, mọi thứ thay đổi hết trơn.
Thứ nhất, bảng giá đất bây giờ sát giá thị trường. Các địa phương điều chỉnh bảng giá đất hằng năm. Thực tế có nơi giá đất tăng từ 7 tới 10 lần. Cá biệt có chỗ tăng tới hàng chục lần so với trước.
Thứ hai, Nhà nước bỏ quy định miễn, giảm. Trước đây bà con chỉ đóng một phần. Giờ phải đóng 100% tiền sử dụng đất. Nhiều người có cảm giác như đang phải mua lại chính miếng đất của mình. Ai muốn hiểu kỹ hơn về việc lên thổ cư thì nên đọc bài chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở 2026 để nắm rõ điều kiện và thủ tục trước.
Thứ ba, nhiều địa phương còn lúng túng khi định giá. Họ thiếu hướng dẫn cụ thể. Có nơi lấy giá của vài lô đất bán đẩy giá cao rồi áp cho cả khu. Vậy là ra cái giá ảo, dân gánh không nổi.
So sánh cách thu tiền sử dụng đất cũ và mới
Để bà con dễ hình dung, Sáu Bình làm cái bảng so sánh giữa Luật cũ năm 2013 và cách làm hiện nay theo Luật 2024.
| Tiêu chí | Luật Đất đai 2013 | Luật Đất đai 2024 (hiện nay) |
|---|---|---|
| Bảng giá đất | Dựa trên khung giá (khoảng 10% giá thị trường) | Sát giá thị trường (tăng 7 – 10 lần) |
| Mức thu chênh lệch | Nộp 40% tiền chênh lệch | Nộp 100% (bỏ quy định miễn, giảm) |
| Khả năng chi trả | Phù hợp với đa số người dân | Vượt quá khả năng của nhiều hộ |
Nhìn cái bảng này bà con thấy liền. Gánh nặng đổ dồn lên vai người dân. Nhất là những hộ có đất vườn, đất ao gắn với nhà ở từ đời cha ông.
Áp lực từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất qua con số 2025
Số liệu từ Cục Thống kê cho thấy nguồn thu từ đất tăng rất mạnh trong 10 tháng đầu năm 2025. Con số này phản ánh đúng áp lực tài chính đang đè lên dân và doanh nghiệp.
Tại Hà Nội, nguồn thu đạt 89.000 tỉ đồng, tăng 167% so với cùng kỳ năm trước. Còn tại TP.HCM, con số là 49.712 tỉ đồng, tăng tới 269%. Bà con thấy đó, tiền vô ngân sách tăng vọt, nghĩa là dân đang phải móc hầu bao nhiều hơn hẳn.
Các đề xuất hóa giải gánh nặng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
May là các chuyên gia và hiệp hội đã lên tiếng. Họ đưa ra nhiều giải pháp để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và bà con. Sáu Bình tóm lại mấy ý chính cho dễ nhớ.
Giảm tỉ lệ thu tiền chênh lệch
Nhiều chuyên gia đồng tình thu 30% tiền chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Mức này thấp hơn mức 40% trước đây. Riêng Chủ tịch HoREA còn đề xuất chỉ thu 20% với đất vườn, ao gắn liền nhà ở đã tồn tại lâu đời. Vì đó là đất cha ông để lại, đâu phải đất đầu cơ.
Thuế lũy tiến theo hạn mức đất ở
Cách này hay ở chỗ phân loại rõ ràng. Phần diện tích trong hạn mức thì thu ưu đãi 20% – 30%. Phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần thì thu cao hơn hoặc 30%. Còn phần vượt trên một lần hạn mức thì thu 100% để chặn đầu cơ. Ai đang tính chuyện đầu tư đất thì nên tham khảo thêm bài kinh nghiệm đầu tư bất động sản 2026 để tránh ôm đất mà đóng thuế nặng.
Cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất
Đây là điểm Sáu Bình tâm đắc nhất. Với hộ khó khăn, Nhà nước nên cho ghi nợ 100% tiền sử dụng đất trên sổ đỏ. Bà con vẫn được cất nhà, vẫn được để lại cho con cái. Chỉ khi nào bán đất mới phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nhưng nói tới sổ đỏ, bà con nhớ coi kỹ chữ “hộ” trên đó, Sáu Bình có phân tích trong bài cảnh báo pháp lý về chữ Hộ trên sổ đỏ.
Cách xây dựng bảng giá đất hợp lý
Muốn không gây sốc cho dân, bảng giá đất phải làm cho khoa học. Sáu Bình thấy có mấy nguyên tắc rất đáng lưu ý.
Một là lấy giá trung bình 5 năm. Đừng lấy giá của vài lô đất đơn lẻ rồi áp cho cả khu. Nên lấy giá bán trung bình các thửa cùng khu trong 5 năm gần nhất. Ví dụ giai đoạn 2021 – 2025 để tính cho bảng giá năm 2026.
Hai là phải phù hợp thu nhập. Địa phương cần tính sao cho đa số dân trong vùng đóng nổi. Ba là các bộ ngành phải ra văn bản hướng dẫn đồng bộ, để địa phương hết lúng túng. Bà con nào có đất nông nghiệp muốn tận dụng đa mục đích thì đọc thêm bài đất nông nghiệp đa mục đích theo Luật Đất đai 2024 nhé.
Quy định dự kiến trong nghị định mới
Dự thảo nghị định của Chính phủ đang hướng tới cụ thể hóa cách tính hạn mức. Có hai điểm bà con cần biết.
Trường hợp một người có nhiều thửa đất ở nhiều nơi, họ được chọn một thửa để tính tiền theo mức ưu đãi. Các thửa còn lại thu 100%. Còn nếu nhiều hộ chung một thửa và được tách thửa, thì diện tích trong hạn mức tính riêng cho từng thửa sau khi tách. Nguyên tắc là mỗi hộ chỉ được tính hạn mức ưu đãi một lần thôi.
Lời gan ruột của Sáu Bình
Nói cho cùng, chính sách đất đai phải hợp tình hợp lý. Phải thừa nhận nguồn gốc đất do dân tự tạo lập, thừa kế qua nhiều đời. Phải đảm bảo quyền có chỗ ở của dân theo Hiến pháp. Đồng thời phải kiểm soát chặt, đừng để đầu nậu núp bóng hộ gia đình trục lợi.
Sáu Bình tin rằng khi giá đất và chi phí đầu vào hợp lý, không chỉ dân được nhờ. Giá nhà cũng giảm theo, thị trường bất động sản mới phát triển bền vững được. Bà con mình cứ nắm rõ luật, tính toán kỹ trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là đỡ thiệt thòi. Có gì thắc mắc cứ hỏi Sáu Bình nghe!