Mấy năm nay, tôi hay nghe nhắc tới chuyện “bỏ phố về quê”. Người thì mơ một mảnh vườn. Người thì tính làm homestay, farmstay. Ai cũng muốn vừa sống giữa thiên nhiên, vừa có đồng ra đồng vào. Giấc mơ đó đẹp thật. Nhưng qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy nhiều người vấp phải một chuyện tưởng nhỏ mà hóa lớn. Đó là xây công trình lưu trú ngay trên đất nông nghiệp khi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Bài này tôi xin chia sẻ vài góc nhìn. Đây là những điều tôi nghe kể và quan sát được ngoài thị trường. Mong bà con nào đang ấp ủ mô hình homestay farmstay trên đất nông nghiệp có thêm dữ liệu mà cân nhắc. Tôi không phải luật sư. Vì vậy, những gì liên quan tới pháp lý, bà con nên tham khảo và đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền cho chắc.
Giấc mơ xanh và những cú phanh gấp ngoài đời thực
Có một anh khách hàng kể với tôi câu chuyện của anh. Anh dành dụm cả chục năm mới mua được mảnh đất trồng cây lâu năm ở vùng ven. Cảnh đẹp, suối chảy róc rách. Anh mừng lắm. Anh thuê thợ dựng mấy căn bungalow. Anh tính làm chỗ cho khách thành phố cuối tuần về nghỉ. Đang hăng say thì đoàn kiểm tra tới. Họ yêu cầu dừng thi công vì đất chưa được chuyển sang mục đích phù hợp. Bao nhiêu vốn liếng đổ vào mấy công trình dang dở. Tiền lãi ngân hàng vẫn chạy đều mỗi tháng.
Tôi nghe mà thấy tiếc. Anh không hề có ý xấu. Anh chỉ chủ quan thôi. Nhiều người khi đi xem đất thường nghĩ đơn giản. Đất của mình thì mình dựng nhà tạm, nhà tiền chế, có sao đâu. Nhưng thực tế lại khác. Bà con có thể gặp những tình huống sau:
- Đoàn kiểm tra có thể yêu cầu dừng thi công bất cứ lúc nào.
- Vốn đầu tư, có khi lên tới hàng tỷ đồng, bị chôn trong công trình chưa xong.
- Gánh nặng lãi vay, chi phí nhân công và vật liệu cứ đè lên.
- Tâm lý hoang mang, loay hoay tìm cách hợp thức hóa mà không phải lúc nào cũng được.
Chuyện xây cất trên đất nông nghiệp có nhiều điểm bà con dễ hiểu nhầm. Tôi từng viết riêng một bài về chủ đề này. Bà con nào quan tâm có thể đọc thêm: Xây dựng trên đất nông nghiệp 2026: quy định mới theo Luật Đất đai 2024.
Hiểu cho đúng về mục đích sử dụng đất
Điều đầu tiên tôi hay nhắc bà con là chuyện mục đích sử dụng đất. Theo quy định, đất nông nghiệp chỉ dùng cho sản xuất nông nghiệp. Muốn dựng công trình để lưu trú hay làm dịch vụ du lịch thì phải tìm hiểu kỹ. Đây là việc nên tham khảo cơ quan chức năng, chứ không nên nghe truyền miệng.
Nói nôm na cho dễ hiểu. Để làm homestay hay farmstay một cách yên tâm, phần đất cần được xem xét chuyển đổi. Tức là chuyển từ đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp phù hợp. Ví dụ như đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở nông thôn. Thẩm quyền cho phép việc này thường thuộc UBND cấp huyện. Bà con nên kiểm tra trực tiếp với địa phương. Vì mỗi nơi, mỗi trường hợp một khác.
Chuyện chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư cũng có nhiều điều đáng lưu tâm về chi phí. Tôi có chia sẻ trong bài: Đất nông nghiệp lên thổ cư 2026: hướng dẫn giảm tiền sử dụng đất.
Quy hoạch mới là cửa quyết định
Có một điều tôi mong bà con nhớ kỹ. Được phép chuyển đổi hay không phần lớn phụ thuộc vào quy hoạch. Muốn là được đâu. Một anh làm nghề lâu năm từng chia sẻ với tôi điều này. Thửa đất phải nằm trong khu vực được quy hoạch cho phép. Tức là cho phép phát triển du lịch, dịch vụ hoặc dân cư. Có vậy mới có cơ hội.
Riêng ở các vùng ven đô Hà Nội thì càng phải cẩn thận. Ví dụ như Sóc Sơn, Ba Vì, Sơn Tây, Hòa Lạc. Dự án còn phải phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Rồi cả những khu vực vành đai xanh, khu bảo tồn. Nếu đất rơi vào vùng hạn chế phát triển thì khả năng chuyển đổi gần như không có. Vậy nên trước khi xuống tiền, bà con nên đi kiểm tra quy hoạch thật kỹ. Nhớ đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền cho chắc.
Nói tới quy hoạch, tôi lại nhớ chuyện những mảnh đất không rõ ràng pháp lý. Bà con có thể tham khảo thêm: Đất xen kẹt không sổ đỏ: 5 rủi ro và cách kiểm tra trước khi mua.
Luật Đất đai 2024 và tinh thần chung
Theo tôi tìm hiểu, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Luật tiếp tục siết chặt việc quản lý đất đai. Tinh thần chung mà tôi ghi nhận được khá rõ ràng. Muốn chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp thì cần được phép. Cụ thể là sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Và quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là điều kiện quan trọng để xem xét.
Một số nơi có thể có cơ chế riêng. Ví dụ cho phép làm công trình phụ trợ phục vụ nông nghiệp kết hợp du lịch. Nhưng với những công trình quy mô lớn để lưu trú thì khác. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn là điều bà con cần tính tới. Luật hay thay đổi và mỗi trường hợp một khác. Vì vậy tôi nghĩ bà con nên tham khảo trực tiếp cơ quan chức năng hoặc người có chuyên môn pháp lý.
Vài điều tôi hay nhắc bà con trước khi bắt tay
Từ những gì quan sát và nghe kể, tôi xin gom lại vài điều. Bà con xem như góc nhìn cá nhân để cân nhắc, chứ không phải lời khuyên chắc nịch:
- Kiểm tra quy hoạch trước tiên. Trước khi mua hay xuống vốn, nên tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch. Chỉ nên tính chuyện đầu tư khi thửa đất được phép chuyển đổi.
- Làm thủ tục chuyển đổi sớm. Đây là quá trình khá phức tạp và tốn thời gian. Nó cũng phát sinh chi phí. Bà con nên chuẩn bị tâm lý và hồ sơ từ đầu.
- Tuân thủ trật tự xây dựng. Nên khởi công khi đã có đầy đủ giấy phép xây dựng cho từng hạng mục.
- Đừng quên các điều kiện kinh doanh khác. Ví dụ đăng ký kinh doanh, nghĩa vụ thuế, xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy, an toàn cho du khách.
- Pháp lý nên đi trước. Nhiều anh em hay nói vui rằng “làm rồi tính sau”. Nhưng thực tế cho thấy cách đó rất rủi ro. Nó dễ dẫn tới phải khắc phục hậu quả trước khi làm được thủ tục tiếp theo.
Với những ai đang ấp ủ chuyện rời phố, tôi luôn thấy đó là một lựa chọn đáng trân trọng. Nếu bà con muốn nghe thêm một câu chuyện khởi nghiệp từ đất, có thể đọc: Bỏ phố về quê 2026: khởi nghiệp cây nhàu trên đất phèn U Minh Hạ.
Lời cuối
Làm homestay, farmstay là hướng đi giàu tiềm năng. Nó cũng rất hợp với những người yêu thiên nhiên như tôi. Nhưng qua những gì quan sát được, tôi tin vào một điều. Phần nền móng vững nhất không nằm ở căn bungalow đẹp. Nó cũng không nằm ở góc check-in “sống ảo”. Nó nằm ở việc mình hiểu đúng quy hoạch. Và ở sự kiên nhẫn làm đầy đủ thủ tục pháp lý ngay từ đầu. Đất đai là chuyện lâu dài. Mình đi chậm mà chắc còn hơn đi nhanh rồi phải quay lại từ đầu.
Đây chỉ là góc nhìn chia sẻ của một người làm nghề. Bà con nhớ đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền. Và tùy từng trường hợp cụ thể mà quyết định cho phù hợp nhé.