Kiểm tra quy hoạch nghĩa trang là bước sàng lọc nên làm trước khi mua đất. Bạn quét bản đồ vệ tinh, tra quy hoạch sử dụng đất, rồi đi thực địa hết ranh đất. Lô đất sát nghĩa trang thường rất khó bán lại, dù giá có mềm đến đâu.
Nhiều người khi đi xem đất thường gặp một cảnh quen. Giá mềm. Sổ đẹp. Đường ô tô chạy tới tận nơi.
Người bán dẫn đi một vòng, chỉ tay về phía rặng cây xanh mướt. Vài tuần sau, người mua mới biết sau rặng cây ấy là một khu mộ.
Qua quá trình quan sát thị trường đất vườn ở Khánh Hòa, tôi thấy chuyện này không hiếm. Nghĩa trang giống một người hàng xóm im lặng. Nó không ồn ào, không tranh chấp ranh giới. Nhưng nó âm thầm quyết định lô đất của bạn có dễ bán lại hay không.
Trong bài này, Sáu chia sẻ 4 bước kiểm tra quy hoạch nghĩa trang bạn có thể tự làm. Đó là quét bản đồ vệ tinh, tra bản đồ quy hoạch, đi thực địa và soi dấu hiệu mộ bị che giấu.
Vì sao cần kiểm tra quy hoạch nghĩa trang trước khi mua đất?
Mua đất không chỉ là mua cho mình. Đó là mua một tài sản mà một ngày nào đó bạn có thể cần bán lại. Và người mua sau thường khắt khe hơn bạn nghĩ.
Theo quan niệm phong thủy dân gian, nghĩa trang là nơi tụ nhiều âm khí. Bạn có thể tin hoặc không. Nhưng tâm lý chung của nhiều gia đình Việt là ngại sống gần khu mộ táng. Tâm lý này tác động trực tiếp tới thanh khoản. Bạn có thể tham khảo thêm những thế đất rủi ro theo phong thủy nhà ở.
Những rủi ro thường gặp khi bỏ qua bước này:
- Khó chuyển nhượng: người mua để ở thường lắc đầu ngay khi thấy mộ.
- Vốn bị đọng: đất chậm bán thì tiền nằm im nhiều năm.
- Bị ép giá: người mua biết điểm yếu nên trả giá rất sâu.
- Áp lực tâm lý: phụ nữ và trẻ nhỏ thường ngại đi lại buổi tối.
- Vướng chuyện di dời nếu mộ nằm ngay trong thửa đất.
Trước đây, nhiều người nghĩ chỉ cần sổ đỏ là đủ an toàn. Sau này mới hiểu, pháp lý sạch chưa chắc đã dễ bán. Đây cũng là một trong những sai lầm đầu tư bất động sản nhìn từ đất Khánh Hòa.
Bước 1 và 2: Kiểm tra quy hoạch nghĩa trang online tại nhà
Trước khi mất cả ngày chạy xe đi xem đất, bạn nên dành 30 phút ngồi trước màn hình. Kiểm tra quy hoạch nghĩa trang online giúp loại sớm những lô đất có vấn đề rõ ràng.
Quét khu vực bằng bản đồ vệ tinh
Mở Google Maps, tìm đúng vị trí lô đất rồi chuyển sang chế độ vệ tinh. Gõ thêm các từ như “nghĩa trang”, “nghĩa địa” để dò khu vực đó. Hãy quan sát trong bán kính khoảng 1 km quanh lô đất.
Ảnh vệ tinh đôi khi cho thấy các ô nhỏ xếp hàng, sáng màu hơn nền cây. Đó có thể là khu mộ chưa được ghi tên trên bản đồ. Gặp dấu hiệu này, bạn nên đánh dấu lại để kiểm tra khi đi thực địa.
Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất quanh lô đất
Tiếp theo, bạn nên tra cứu bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương để kiểm tra quy hoạch nghĩa trang. Mục tiêu là xem khu vực xung quanh có được quy hoạch làm nghĩa trang hay không. Có nơi hôm nay chỉ là đồi trống. Nhưng trên giấy, đó đã là đất nghĩa trang tương lai.
Thông tin trên các ứng dụng tra cứu chỉ mang tính tham khảo. Để chắc chắn, bạn cần đối chiếu với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Nếu đang xem đất quanh Cam Lâm, bạn có thể đọc thêm góc nhìn về quy hoạch đất đai Cam Lâm.
Nếu thấy nghĩa trang nằm sát vách trên bản đồ, nhiều nhà đầu tư chọn dừng luôn. Đỡ tốn một chuyến đi.
Bước 3: Đi thực địa vào tận trong lô đất
Bản đồ không thay được đôi chân. Kiểm tra quy hoạch nghĩa trang trên máy mới là một nửa công việc. Đi thực địa là bước bắt buộc, không công cụ nào làm thay được.
Nhiều người đi xem đất chỉ đứng ở mép đường, nhìn vào rồi gật gù. Cách làm đó rất dễ bỏ sót. Bạn nên đi vào tận bên trong, dọc từng cạnh đất, từng góc ranh.
Với đất vườn rộng ở vùng đồi như Khánh Vĩnh hay khu vực Cam Lâm, việc này càng quan trọng. Một thửa rộng vài héc-ta có thể có những góc khuất. Đứng ngoài đường, bạn gần như không thể thấy.
Vài gợi ý khi đi thực địa:
- Nên đến vào ban ngày, trời khô ráo, mặc đồ dài và mang giày.
- Đi hết chu vi thửa đất, sau đó cắt ngang qua giữa.
- Dạo thêm một vòng quanh khu lân cận, bán kính vài trăm mét.
- Hỏi chuyện người dân sống gần đó về lịch sử khu đất.
Người dân địa phương thường là nguồn thông tin gần thực tế nhất. Họ biết mảnh đất ấy xưa kia dùng làm gì. Họ cũng biết có ai từng chôn cất ở đó hay không.
Đất cách nghĩa trang bao xa thì yên tâm?
Kiểm tra quy hoạch nghĩa trang xong, câu hỏi tiếp theo thường là khoảng cách. Không có con số nào đúng cho tất cả mọi người. Qua quan sát thị trường, nhiều người mua để ở thường cân nhắc theo các mức sau:
| Khoảng cách | Cảm nhận của nhiều người mua | Ghi chú |
|---|---|---|
| Trên 1 km | Tương đối yên tâm | Dễ chịu hơn nếu có đường lớn hoặc sông ngăn cách |
| Dưới 1 km | Khá gần, dễ bị cân nhắc | Tùy địa hình, hướng nhìn và tuyến đường đi lại |
| Sát bên cạnh | Phần lớn né tránh | Ảnh hưởng mạnh tới tâm lý và khả năng bán lại |
Bảng trên là khẩu vị thị trường, không phải quy định pháp luật. Một dòng sông như sông Cái chảy qua vùng Diên Khánh là kiểu vật ngăn cách tự nhiên mà nhiều người thấy dễ chịu hơn.
Về quy chuẩn, QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng có đặt khoảng cách an toàn môi trường từ nghĩa trang đến khu dân cư. Theo tổng hợp của Thư Viện Pháp Luật, khu chôn cất một lần cần cách khu dân cư tối thiểu 500 m. Khu cát táng tối thiểu 100 m.
Mỗi hình thức táng có mức khác nhau. Bạn nên đối chiếu văn bản QCVN 01:2021/BXD hoặc hỏi cơ quan chuyên môn. Thực tế, nhiều khu mộ gia đình ở nông thôn đã có từ rất lâu. Vì vậy, đừng mặc định quanh lô đất sẽ không có mộ.
Con đường về nhà có đi ngang nghĩa trang không?
Đây là chi tiết nhiều người bỏ qua. Lô đất có thể cách nghĩa trang hơn 1 km. Nhưng nếu con đường duy nhất về nhà chạy ngang khu mộ, cảm giác sẽ khác hẳn.
Thử hình dung một tối mưa. Người nhà bạn chạy xe đón con về. Đèn đường thưa, bên tay phải là dãy mộ. Chuyện ấy lặp lại mỗi ngày.
Khi đi xem đất, bạn nên chạy thử tất cả các tuyến đường vào lô đất. Chạy cả ban ngày lẫn lúc chạng vạng nếu có thể.
Bước 4: Soi 4 dấu hiệu mộ phần bị che giấu
Trên thực tế, có trường hợp người bán hoặc người sở hữu trước tìm cách làm mờ sự hiện diện của mộ. Mục đích là để dễ bán hơn. Không phải ai cũng vậy. Nhưng biết trước vẫn hơn.
- Mặt đất mới san lấp bất thường. Một khoảng đất phẳng lì, màu đất còn mới, trong khi xung quanh cỏ mọc lâu năm. Bạn nên hỏi rõ vì sao chỗ đó vừa được san.
- Bụi cây mọc lạc chỗ. Một bụi tre hay khóm cây rậm mọc giữa khoảng trống, không theo hàng lối vườn. Hãy xem kỹ phía dưới có gì.
- Gò đất thấp, đá xếp hoặc bia mòn chữ. Mộ cổ lâu đời thường khó nhận ra. Có khi chỉ còn một gò đất nhỏ và vài viên đá.
- Người bán ngại dẫn đi hết ranh đất. Diện tích càng lớn, rủi ro có mộ ẩn bên trong càng cao. Nếu chỉ được xem một góc đẹp, bạn nên xin đi hết ranh.
Bạn không cần nghi ngờ tất cả mọi người. Bạn chỉ cần nhìn kỹ hơn một chút.
Rủi ro khi bỏ qua bước kiểm tra quy hoạch nghĩa trang
Giả sử bạn bỏ qua bước kiểm tra quy hoạch nghĩa trang và lỡ mua phải lô đất sát khu mộ. Chuyện gì thường xảy ra?
Thứ nhất là thanh khoản. Kể cả khi bạn không ngại yếu tố tâm linh, người mua cuối để ở vẫn rất khắt khe. Lô đất rao lâu không ai hỏi, dòng vốn đứng yên.
Thứ hai là chuyện di dời mộ. Việc này không đơn giản. Thường cần sự đồng ý của gia đình có mộ và thủ tục với chính quyền địa phương. Có trường hợp không tìm được thân nhân, hoặc gia đình không đồng ý.
Thứ ba là cảm giác của người ở. Một nơi mình không thấy bình yên thì khó gọi là nhà.
Mỗi trường hợp di dời mộ mỗi khác. Bạn nên tham khảo chính quyền địa phương hoặc luật sư trước khi đặt cọc. Nếu đã lỡ cầm một lô khó bán, bạn có thể tham khảo 12 cách gỡ cho đất bán mãi không được.
Đất gần nghĩa trang có phải lúc nào cũng nên bỏ?
Không hẳn. Mỗi người mua đất với một mục đích khác nhau.
Có người mua đất để trồng cây lâu năm, làm trang trại, không định ở lâu dài. Với họ, khoảng cách tới nghĩa trang có thể không phải yếu tố quyết định. Giá thấp hơn đôi khi là điều họ chấp nhận đánh đổi.
Tuy vậy, bạn vẫn nên tự hỏi một câu. Nếu mười năm nữa cần bán, ai sẽ là người mua? Nếu người mua ấy là một gia đình muốn về quê an cư, lô đất có còn hấp dẫn không?
Trả lời thật lòng câu hỏi đó, bạn sẽ biết nên đi tiếp hay dừng lại.
Tóm tắt 4 bước kiểm tra quy hoạch nghĩa trang
- Quét bản đồ vệ tinh, tìm “nghĩa trang”, “nghĩa địa” trong bán kính khoảng 1 km.
- Tra bản đồ quy hoạch sử dụng đất và đối chiếu với cơ quan quản lý địa phương.
- Đi thực địa hết ranh đất, đi thêm khu lân cận và chạy thử các tuyến đường vào.
- Soi dấu hiệu san lấp mới, bụi cây lạc chỗ, gò đất lạ và hỏi thêm người dân.
Câu hỏi thường gặp khi kiểm tra quy hoạch nghĩa trang
Đất gần nghĩa trang có được xây nhà không?
Việc xây nhà trên đất gần nghĩa trang tùy vào loại đất, quy hoạch và quy định xây dựng tại địa phương. Quy chuẩn quy hoạch xây dựng có đặt khoảng cách an toàn môi trường giữa nghĩa trang và khu dân cư. Bạn nên hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước khi mua.
Kiểm tra quy hoạch nghĩa trang online bằng cách nào?
Để kiểm tra quy hoạch nghĩa trang online, bạn có thể dùng Google Maps chế độ vệ tinh để dò khu mộ quanh lô đất. Sau đó, tra bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Kết quả online chỉ để sàng lọc. Bạn vẫn cần đi thực địa và đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền.
Mua đất cách nghĩa trang bao nhiêu mét thì ổn?
Khoảng cách phù hợp khi mua đất gần nghĩa trang tùy vào nhu cầu và quan niệm của mỗi người. Nhiều người mua để ở thấy yên tâm hơn khi cách trên 1 km, nhất là khi có đường lớn hay sông ngăn cách. Khi kiểm tra quy hoạch nghĩa trang, bạn nên đối chiếu thêm QCVN 01:2021/BXD.
Trong thửa đất có mộ thì xử lý thế nào?
Khi thửa đất có mộ, việc di dời thường cần sự đồng ý của gia đình có mộ và thủ tục tại chính quyền địa phương. Mỗi trường hợp mỗi khác. Bạn nên làm rõ chuyện này bằng văn bản với người bán và tham khảo luật sư trước khi đặt cọc.
Mua đất là mua cả sự bình yên
Giá rẻ là thứ dễ thấy nhất khi đi xem đất. Người hàng xóm im lặng sau rặng cây thì khó thấy hơn nhiều.
Bạn không cần sợ. Bạn chỉ cần kiểm tra quy hoạch nghĩa trang kỹ và đi chậm lại một chút. Quét bản đồ. Tra quy hoạch. Đi hết ranh đất. Hỏi người dân.
Rồi một sáng nào đó, ngồi uống ly cà phê giữa mảnh vườn của mình, bạn sẽ thấy bốn bước nhỏ ấy thật đáng.
Nếu đang cân nhắc một lô đất vườn, bạn có thể đọc thêm bài có nên tất tay vào 1 lô đất ở Khánh Hòa. Còn lô đất bạn đang xem, đã đi hết ranh chưa?
— Sáu Bình
Lưu ý: Bài viết mang tính chia sẻ kiến thức và góc nhìn cá nhân, không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay đầu tư. Quy định có thể thay đổi và tùy từng trường hợp cụ thể. Bạn nên kiểm tra thông tin và đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền trước khi quyết định.
Nguồn tham khảo:
- Thư Viện Pháp Luật: Yêu cầu về nghĩa trang, cơ sở hỏa táng trong quy hoạch xây dựng
- LuatVietnam: QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng
Địa danh dùng trong bài (tỉnh Khánh Hòa): Khánh Hòa, khu vực Cam Lâm, Khánh Vĩnh, Diên Khánh, sông Cái.