Mấy tuần nay, bà con nhắc tới luật đất đai mới nhất liên tục. Chuyện này nóng nhất trong mấy nhóm mua bán đất vườn. Người thì lo, người thì mừng. Qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy nỗi lo đến từ thông tin bị cắt khúc. Mỗi nơi kể một kiểu.
Bài này tôi ghi lại những định hướng chính của luật đất đai mới nhất. Tôi viết dưới góc nhìn một người làm đất và mê vườn tược ở Đồng Nai. Tôi không bàn chuyện đúng sai, cũng không tư vấn pháp lý. Tôi chỉ chia sẻ cách mình đọc thông tin. Mọi con số cụ thể, bà con nên đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền.
Luật đất đai mới nhất đang hướng tới điều gì?
Nền của những thay đổi lần này là Nghị quyết 21-NQ/TW. Nghị quyết nêu quan điểm và định hướng sửa đổi Luật Đất đai. Bà con có thể đọc toàn văn nghị quyết trên Cổng Xây dựng chính sách để nắm bản gốc. Đọc bản gốc vẫn hơn nghe kể lại.
Tinh thần chung của luật đất đai mới nhất xoay quanh bốn chuyện. Đó là lập lại mặt bằng giá đất, chặn đầu cơ, chống lãng phí và giữ công bằng. Nghe thì lớn lao, nhưng đụng tới túi tiền của từng nhà.
Nhà nước quyết định giá đất thay vì chạy theo “giá thị trường”
Điểm khiến tôi chú ý nhất là cách tiếp cận về giá. Trước đây ta hay nói “giá thị trường”. Nhưng giá thị trường có lúc bị đẩy lên rất xa giá trị thật. Ai theo dõi mấy phiên đấu giá gây xôn xao vài năm trước đều thấy rõ.
Định hướng mới nghiêng về “giá do Nhà nước quyết định”. Cách định giá dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai và minh bạch. Mục tiêu là tránh thao túng và tránh hình thành giá ảo. Việc định giá còn phải tính tới chi phí đầu vào cho sản xuất kinh doanh. Không thể đẩy giá lên mãi rồi bắt doanh nghiệp gánh.
Một bảng giá đất dùng chung cho cả nghĩa vụ tài chính và bồi thường
Đây là chỗ tôi nghĩ bà con nên để tâm khi đọc về luật đất đai mới nhất. Theo định hướng, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ được dùng thống nhất cho hai việc. Một là tính nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục. Hai là tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Nếu điều đó đi vào thực tế, người dân có thể tự nhẩm ra mức bồi thường. Không cần chờ ai giải thích. Doanh nghiệp cũng dự toán được chi phí đầu vào ngay từ lúc lập dự án. Sự rõ ràng đó, theo tôi, quý hơn nhiều so với việc tranh cãi từng đồng.
Về phân cấp, phần khung nguyên tắc, tiêu chí, phương pháp và giám sát thuộc về Trung ương. Còn địa phương quyết định giá đất cụ thể. Nơi đó cũng ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Muốn biết đất nhà mình được tính ra sao, bà con nên hỏi thẳng UBND cấp tỉnh.
Ai cân nhắc bán ra lúc này có thể xem bài cắt lỗ đất nông nghiệp Đồng Nai. Bài đó nhìn từ bảng giá đất mới.
Điều tiết phần giá trị tăng thêm không do người dân tạo ra
Có một chuyện ai làm đất lâu năm cũng thấy. Mảnh vườn nằm im nhiều năm, chủ không đụng tới, bỗng một hôm có con đường đi ngang. Giá nhảy gấp mấy lần chỉ sau một mùa.
Phần tăng thêm ấy không phải do công sức người chủ đất. Luật đất đai mới nhất đặt vấn đề với đúng phần này. Nó đến từ quy hoạch và hạ tầng giao thông. Nó cũng đến từ việc mở rộng đô thị hoặc chuyển mục đích sử dụng. Định hướng mới đặt vấn đề điều tiết hợp lý phần giá trị đó. Công cụ là chính sách thuế hoặc khoản chênh lệch địa tô.
Mục tiêu là dẹp bớt kiểu “đón đầu quy hoạch” và lợi dụng thông tin nội bộ để trục lợi. Với người mua để ở, để làm vườn, tôi nghĩ đây là tin không xấu. Nhưng với người quen ôm đất chờ hạ tầng, cách tính bài toán chắc chắn phải đổi.
Vì sao đất bỏ hoang ở Đồng Nai nằm trong tầm ngắm?
Chạy dọc đường ở Cẩm Mỹ hay Xuân Lộc, không khó gặp lô đất cỏ mọc quá đầu người. Đất trồng cây lâu năm mà mấy mùa liền không có bóng cây nào. Đất ở mà chỉ có cọc ranh và một tấm bảng số điện thoại đã phai màu.
Định hướng của luật đất đai mới nhất nhắm thẳng vào tình trạng đó. Cách làm là dùng công cụ tài chính. Mức thuế, phí và tiền sử dụng đất sẽ cao hơn với đất bỏ hoang. Đất chậm đưa vào sử dụng cũng vậy. Nói nôm na, giữ đất mà không dùng thì sẽ tốn kém hơn trước.
Đất bỏ hoang ở đây được hiểu là đất không dùng đúng mục đích đã ghi. Đất trồng cây mà không trồng trọt. Đất xây dựng mà để cỏ mọc năm này qua năm khác. Cách hiểu cụ thể sẽ do văn bản hướng dẫn quy định. Bà con cần kiểm tra kỹ hồ sơ thửa đất của mình.
Kỳ vọng đặt ra là giá đất dần về sát nhu cầu thực. Người muốn ở thật, làm vườn thật sẽ dễ tiếp cận hơn. Còn kết quả tới đâu thì phải chờ thực tế trả lời.
Một câu chuyện tôi được nghe kể ở Long Khánh
Có một anh khách kể với tôi rằng năm 2019 anh mua hai lô ở vùng Long Khánh. Một lô anh trồng sầu riêng, thuê người chăm, mỗi tháng ghé một lần. Lô còn lại anh để trống, tính bụng vài năm nữa có đường thì bán.
Sáu năm sau, lô trồng cây đã cho thu bói và anh có đồng ra đồng vào. Lô để trống thì cỏ tranh phủ kín, mỗi lần dọn tốn thêm một khoản. Anh nói vui rằng lô đất ấy “nuôi cỏ giùm hàng xóm”. Giờ nghe chuyện đánh thuế đất bỏ hoang trong luật đất đai mới nhất, anh bảo tính lại từ đầu.
Tôi kể lại chuyện này không để khuyên ai mua hay bán. Đây chỉ là minh hoạ cho điều nhiều người đi xem đất thường bỏ qua. Mảnh đất có sinh ra thứ gì hay không mới là câu hỏi bền nhất. Bà con đang nghĩ tới hướng làm vườn có thu thì xem bài đất nông nghiệp Xuân Lộc. Trong đó có vài ý đáng tham khảo.
Người mua đất Đồng Nai nên chuẩn bị gì trước luật đất đai mới nhất?
Tôi không đưa ra lời khuyên đầu tư. Dưới đây là mấy việc tôi thấy nhiều người làm trước khi xuống tiền. Bà con xem như gợi ý để tự kiểm tra.
- Xem kỹ mục đích sử dụng ghi trên sổ. Đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản hay đất ở đều có nghĩa vụ khác nhau.
- Hỏi quy hoạch tại xã, phường nơi có đất. Thông tin truyền miệng ngoài quán cà phê không thay được văn bản.
- Tính trước phương án sử dụng. Trồng gì, nuôi gì, ai chăm, chi phí mỗi năm bao nhiêu.
- Chuẩn bị tâm thế dài hơi. Chính sách còn đang trong quá trình hoàn thiện, mọi con số đều có thể thay đổi.
- Hỏi ý kiến người có chuyên môn. Với hồ sơ phức tạp, nên tham khảo luật sư hoặc công chứng viên tại địa phương.
Riêng nhóm rủi ro pháp lý, tôi ghi lại chi tiết trong bài 9 nguyên tắc phòng ngừa rủi ro. Ai định dựng chòi trên đất vườn thì nên đọc quy định mới về xây dựng trên đất nông nghiệp.
Lộ trình dự kiến và cách tôi theo dõi thông tin
Theo tiến độ hiện nay, luật đất đai mới nhất dự kiến được thông qua trong năm 2026. Các chính sách về giá đất và thuế nhiều khả năng đi vào đời sống từ năm 2027. Đây là dự kiến, không phải cam kết. Bà con đừng vội dựng kế hoạch mười năm trên một mốc thời gian.
Cách tôi làm rất đơn giản. Tin gì nghe được, tôi tìm văn bản gốc trên cổng thông tin của Chính phủ hoặc trang của tỉnh. Chuyện gì liên quan tới thửa đất cụ thể, tôi ra thẳng bộ phận một cửa hỏi. Mất thời gian hơn, nhưng ngủ ngon hơn.
Vài dòng cuối
Với tôi, tinh thần đáng nhớ nhất của luật đất đai mới nhất nằm ở một ý. Đất phải được dùng, chứ không phải để nằm chờ. Vùng Đồng Nai có đất đỏ bazan, có nước từ sông Đồng Nai và hồ Trị An. Rừng thì có ở Vĩnh Cửu và Tân Phú. Bỏ hoang thì phí, mà đất phí thì lòng người cũng chẳng vui.
Dù luật đất đai mới nhất đi tới đâu, đất có người chăm vẫn là đất sống. Muốn khai thác đất vườn mà không cần chờ tăng giá, bà con xem bài du lịch xanh ở Long Khánh. Đó là một ví dụ. Ai chuẩn bị sang tên đất cho con cháu thì nên xem những thay đổi về quyền thừa kế.
Bài viết chia sẻ góc nhìn cá nhân và kinh nghiệm quan sát. Đây không phải tư vấn pháp lý hay tư vấn đầu tư. Trước mọi quyết định về đất đai, bà con hãy đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền và người có chuyên môn.
Các địa danh đã nhắc trong bài
- Long Khánh (Đồng Nai)
- Cẩm Mỹ (Đồng Nai)
- Xuân Lộc (Đồng Nai)
- Vĩnh Cửu (Đồng Nai)
- Tân Phú (Đồng Nai)
- Hồ Trị An (Đồng Nai)
- Sông Đồng Nai