Chuyện cắt lỗ đất nông nghiệp đang được nhắc tới rất nhiều ở phía Nam. Đồng Nai cũng không nằm ngoài câu chuyện đó. Tôi làm bất động sản đã lâu. Tôi cũng là người yêu đất, yêu cây. Vậy nên tôi muốn ngồi lại, chia sẻ với bà con một góc nhìn thật nhẹ nhàng. Mình cùng nhìn cho rõ trước khi quyết định điều gì.
Vì sao lại có làn sóng cắt lỗ đất nông nghiệp?
Qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy nhiều lô đất nông nghiệp ven đô đang rao bán giảm sâu. Có người kẹt vốn. Có người sốt ruột vì đất để lâu không sinh lời. Cũng có người lo lắng trước thay đổi chính sách. Tâm lý đám đông một khi đã lan ra thì rất dễ kéo theo nhau.
Có một anh khách hàng kể với tôi chuyện của anh. Hồi trước anh mua mảnh vườn. Anh mong vài năm sau lên thổ cư rồi bán chênh. Nhưng chờ mãi mà quy hoạch chưa rõ. Chi phí thì cứ nhích lên từng năm. Cuối cùng anh đành rao bán bằng giá mua. Anh chỉ mong thu hồi vốn. Câu chuyện này không hề hiếm gặp lúc này.
Bảng giá đất mới tác động thế nào tới túi tiền bà con?
Điều khiến nhiều người đắn đo nhất là dự thảo bảng giá đất mới. Khi bảng giá đất tăng, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng tăng theo. Nói cho dễ hiểu là thế này. Tiền phải nộp để đưa đất nông nghiệp lên đất ở có thể cao hơn trước rất nhiều.
Tôi từng nghe một anh môi giới lâu năm chia sẻ. Có trường hợp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi còn cao hơn cả giá trị mảnh đất. Khi đó, bài toán “mua đất vườn giá rẻ chờ lên thổ cư” gần như không còn hấp dẫn nữa.
Ở đây tôi chỉ chia sẻ góc nhìn quan sát. Tôi không dám khẳng định con số cụ thể cho từng lô đất. Mỗi thửa mỗi khác. Bà con nên tự mình đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền. Tùy từng trường hợp mà tính toán cho phù hợp.
Luật Đất Đai 2024 và câu chuyện đất bỏ hoang
Bên cạnh chuyện chi phí, Luật Đất Đai 2024 cũng là điều bà con nên tìm hiểu kỹ. Theo tinh thần của các quy định mới, đất nông nghiệp để không, bỏ hoang lâu ngày có thể bị xử lý. Điều này khiến nhiều người ôm đất phải cân nhắc. Hoặc bỏ công canh tác. Hoặc tính chuyện sang nhượng.
Tôi hay nói với bà con rằng đất cũng như con người. Đất cần được chăm nom thì mới “sống” được. Một mảnh vườn có cây trái, có người lui tới thì tự nhiên cũng khác hẳn. Còn về mặt pháp lý cụ thể ra sao, mình nên tham khảo thêm người có chuyên môn cho chắc.
Đồng Nai – vùng đất đáng để nhìn kỹ hơn là vội vàng
Nói riêng về Đồng Nai, đây là vùng đất mà tôi rất quý. Nơi đây có những vườn sầu riêng ở Long Khánh, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc. Nơi đây cũng có mảng rừng và du lịch sinh thái quanh Tân Phú, Vĩnh Cửu. Rồi còn vùng ven sông Đồng Nai và hồ Trị An nữa. Mỗi nơi một vẻ, một tiềm năng riêng.
Nhiều người khi đi xem đất ở Đồng Nai thường bị cuốn theo lời giới thiệu. Nào là “sóng” sân bay, nào là “sóng” hạ tầng. Tôi không phủ nhận tiềm năng. Nhưng tôi cũng hay nhắc bà con một điều. Cơ hội thật thường đi kèm với việc mình chịu khó tìm hiểu. Ít khi nó tự nhiên rơi xuống đầu ai.
Bà con quan tâm tới quy hoạch có thể đọc thêm bài của tôi. Đó là bài quy hoạch treo nhìn từ khu đô thị bỏ hoang ở Long Hưng, Đồng Nai. Còn ai đang tìm hiểu về pháp lý thì nên xem bài cách kiểm tra pháp lý đất nền Đồng Nai để phòng tránh dự án ma.
Rủi ro nào bà con nên cân nhắc?
Qua quan sát, tôi thấy có mấy điều người mua đất nông nghiệp nên bình tĩnh nhìn lại. Trước hết là rủi ro quy hoạch. Giá trị mảnh đất phụ thuộc nhiều vào việc có được chuyển đổi mục đích hay không. Mà điều này thì mình không tự quyết được.
Kế đến là chuyện đòn bẩy tài chính. Có một khách hàng từng tâm sự với tôi. Anh vay ngân hàng để ôm đất, tưởng chắc ăn. Nhưng khi thị trường chậm lại thì áp lực lãi vay đè lên vai rất nặng. Đây là điều mỗi người nên tự lượng sức mình. Đừng nghe ai đó vẽ ra viễn cảnh màu hồng.
Ai muốn hiểu sâu hơn về đầu tư ở khu vực này có thể đọc thêm. Tôi có viết về đầu tư bất động sản Long Thành Đồng Nai nhìn từ sân bay và biến động thị trường. Tôi cũng chia sẻ góc nhìn về đất trồng cây lâu năm với chuyện cây sầu riêng ở Xuân Lập, Long Khánh. Mấy bài này có thể giúp bà con hình dung rõ hơn.
Vài lời gửi bà con
Làn sóng cắt lỗ đất nông nghiệp, theo tôi, không hẳn chỉ là chuyện buồn. Nó cũng là dịp để thị trường thanh lọc. Những ai làm thật, tìm hiểu kỹ sẽ có thêm cơ hội. Nhưng tôi xin nói rõ một điều. Tôi chỉ chia sẻ góc nhìn cá nhân và kinh nghiệm quan sát. Tôi không đưa ra lời khuyên đầu tư. Tôi cũng không hứa hẹn bất cứ khoản lợi nhuận nào.
Trước khi quyết định mua hay bán, bà con nên tìm hiểu kỹ pháp lý. Bà con cần kiểm tra quy hoạch. Bà con nên tham khảo ý kiến người có chuyên môn. Và luôn đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền. Đất đai là chuyện lâu dài. Mình cứ đi chậm mà chắc thì thường an tâm hơn.
Các địa danh đã sử dụng trong bài (đều thuộc tỉnh Đồng Nai)
Long Khánh, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Tân Phú, Vĩnh Cửu, Long Hưng, Long Thành, Xuân Lập, sông Đồng Nai, hồ Trị An.