Bạn đang định đầu tư đất nông nghiệp nhưng lại giao phó hoàn toàn cho môi giới vì sợ mình không rành pháp lý? Hãy đọc ngay bài viết này của Sáu Bình. Đây là lời cảnh tỉnh về sai lầm “giao trứng cho ác” khiến nhiều người mua phải đất dính quy hoạch, giá ảo và mất trắng cơ hội thanh khoản. 
Sai lầm kinh điển của người mới: Giao trọn niềm tin và túi tiền cho người lạ
Trong chuỗi bài viết chia sẻ về kinh nghiệm xương máu khi đầu tư bất động sản, hôm nay Sáu muốn nói đến một vấn đề vô cùng nhạy cảm nhưng lại là nguyên nhân hàng đầu khiến nhiều anh em F0 ngậm trái đắng. Đó là sự tin tưởng thái quá vào môi giới, tin đến mức giao luôn quyền quyết định vận mệnh tài sản của mình cho người khác.
Sáu gặp rất nhiều bạn, đặc biệt là những người mới tích cóp được một khoản vốn kha khá, muốn tham gia vào thị trường đất nông nghiệp vùng ven để tìm kiếm cơ hội nhân tài sản. Nhưng ngặt nỗi, kiến thức thì chưa trang bị đủ, kinh nghiệm thực chiến thì bằng không. Thế là các bạn chọn một giải pháp mà các bạn cho là an toàn nhất: Tìm một người môi giới và nghe theo họ 100%.
Nhiều bạn tâm sự với Sáu rất hồn nhiên: Em không rành về đất đai, thôi để mấy bạn môi giới lo hết cho nhanh, họ có nghề mà. Người ta làm lâu năm, chắc chắn người ta biết miếng nào ngon, miếng nào dở. Em sợ tự mình đi làm giấy tờ sai sót, nên cứ nghe theo họ tư vấn cho an toàn.
Nghe thì có vẻ rất hợp lý. Chúng ta thuê chuyên gia để làm việc chuyên môn. Nhưng thực tế trong thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nông nghiệp vốn dĩ nhập nhèm về giá cả và pháp lý, tư duy này lại cực kỳ nguy hiểm. Nó giống như việc bạn đi ra chiến trường mà lại đưa súng của mình cho người khác cầm hộ vậy.
Mâu thuẫn lợi ích: Khi hoa hồng của môi giới đi ngược lại lợi nhuận của bạn
Sáu phải khẳng định trước, Sáu không hề có ý bài xích nghề môi giới. Môi giới chân chính là những người kết nối tuyệt vời, giúp thị trường lưu thông và giúp nhà đầu tư tìm được những thương vụ tốt. Bản thân Sáu cũng có rất nhiều người em, người bạn làm môi giới cực kỳ có tâm và có tầm.
Tuy nhiên, bạn phải tỉnh táo để nhận ra một sự thật trần trụi: Lợi ích của môi giới không phải lúc nào cũng trùng khớp với lợi ích của bạn.
Môi giới sống bằng hoa hồng phí môi giới. Mục tiêu tối thượng của đa số môi giới là chốt được giao dịch nhanh nhất có thể để nhận tiền. Trong khi đó, mục tiêu của bạn khi mua đất nông nghiệp là mua được tài sản an toàn, giá tốt và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Đôi khi, để đạt được mục tiêu doanh số, hoặc để đẩy một nguồn hàng đang bị ế, một số môi giới sẵn sàng tư vấn theo hướng có lợi cho họ chứ không phải cho bạn. Họ sẽ ưu tiên giới thiệu những miếng đất có mức hoa hồng cao (thường là đất khó bán, giá chủ nhà gửi cao nên cắt phế sâu), hoặc những miếng đất họ đang cần ra hàng gấp.
Khi bạn quá tin tưởng và lười kiểm chứng, người trả giá cho sự nhàn hạ của bạn chính là túi tiền của bạn. Và cái giá đó trong bất động sản thường được tính bằng hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng.
Những cái bẫy ngọt ngào trong thị trường đất nông nghiệp
Thị trường đất nông nghiệp là nơi mà thông tin thường không minh bạch như nhà phố hay căn hộ dự án. Giá cả thì mỗi nơi một kiểu, pháp lý thì muôn hình vạn trạng. Chính sự mù mờ này là mảnh đất màu mỡ cho những lời tư vấn thiếu trung thực lên ngôi.
Sáu từng chứng kiến trường hợp một anh bạn mua miếng đất sào ở vùng ven. Môi giới dẫn đi xem, chỉ trỏ vào bãi đất trống và nói: Anh mua đi, khu này sắp có đường lớn mở qua, giá đất nông nghiệp ở đây đang rẻ bèo so với tiềm năng, chỉ vài tháng nữa là x2 tài sản.
Tin lời môi giới, anh bạn xuống tiền mua cao hơn giá thị trường khu vực đó cả 300 triệu đồng. Mua xong đợi mãi không thấy đường đâu, hỏi ra mới biết quy hoạch làm đường chỉ là tin đồn thất thiệt, hoặc là quy hoạch treo từ chục năm trước chưa biết bao giờ mới làm. Lúc này muốn bán lại cũng không ai mua, vì giá nhập vào đã quá cao so với mặt bằng chung.
Lại có trường hợp môi giới tư vấn: Đất lúa này bao lên thổ cư anh ơi, em lo hết. Nhưng khi mua xong, cầm hồ sơ đi xin chuyển đổi mục đích sử dụng thì mới tá hỏa là đất nằm trong vùng bảo vệ nghiêm ngặt, hoặc hết hạn mức chuyển đổi của địa phương trong năm đó. Lúc đó môi giới đã nhận xong hoa hồng và lặn mất tăm, hoặc chỉ buông một câu xanh rờn: Do chính sách thay đổi em cũng không biết.
Cuối cùng, bạn ôm một cục đất nông nghiệp không thể xây dựng, không thể chuyển đổi, bán không ai mua, tiền thì bị chôn chặt, còn tâm lý thì nặng nề, ức chế.
Sáu Bình khuyên bạn: Tiền của mình, mình phải giữ
Sai lầm lớn nhất không phải là việc bạn nghe theo môi giới, mà là bạn không có cơ chế tự thẩm định lại thông tin. Bạn lười đi thực tế, lười hỏi han, và lười so sánh.
Sáu chia sẻ thật lòng thế này: Môi giới giỏi là người cung cấp thông tin và hỗ trợ bạn ra quyết định tốt hơn, chứ không phải là người ra quyết định thay cho bạn. Tiền nằm trong túi bạn. Rủi ro pháp lý bạn là người đứng tên chịu trách nhiệm. Lợi nhuận hay thua lỗ sau này cũng là của bạn. Vậy tại sao lại giao phó sự an nguy đó cho một người lạ?
Trước khi xuống tiền cho bất kỳ mảnh đất nông nghiệp nào, hãy luôn khắc cốt ghi tâm những nguyên tắc thẩm định độc lập sau đây:
Nguyên tắc 1: Kiểm chứng chéo thông tin
Khi môi giới nói với bạn miếng đất này giá rẻ lắm, hãy tự đặt câu hỏi: Rẻ so với cái gì? Đừng chỉ nghe một chiều. Hãy đi hỏi thêm ít nhất 2 môi giới khác trong khu vực đó về giá đất xung quanh. Thậm chí, hãy lân la hỏi thăm người dân địa phương, những quán nước vỉa hè gần miếng đất.
Sáu thường hay làm cách này: Thấy môi giới chào bán miếng đất A giá 1 tỷ. Sáu sẽ đi tìm những miếng đất tương tự gần đó, gọi điện cho các số điện thoại treo biển bán đất để hỏi giá. Nếu xung quanh người ta chỉ bán 700-800 triệu, thì rõ ràng miếng đất kia đang bị kê giá hoặc môi giới đang nói quá lời.
Nguyên tắc 2: Tự tay kiểm tra quy hoạch
Đừng bao giờ tin hoàn toàn vào bản đồ quy hoạch mà môi giới gửi cho bạn qua Zalo, hay lời hứa bao quy hoạch. Trong công nghệ photoshop hiện nay, việc chỉnh sửa một tấm ảnh quy hoạch là quá dễ dàng.
Với đất nông nghiệp, quy hoạch là yếu tố sống còn. Bạn hãy chịu khó bỏ chút thời gian cầm photocopy sổ đỏ lên Phòng Tài nguyên Môi trường huyện, hoặc bộ phận một cửa để hỏi trực tiếp cán bộ chuyên môn. Hoặc sử dụng các ứng dụng tra cứu quy hoạch chính thống có trả phí để kiểm tra lại. Một động tác nhỏ này thôi có thể cứu bạn khỏi bàn thua trông thấy.
Nguyên tắc 3: Đặt câu hỏi ngược
Khi môi giới hối thúc bạn xuống tiền vì có người khác đang đặt cọc, hoặc đây là cơ hội cuối cùng, hãy bình tĩnh. Hãy hỏi ngược lại họ: Nếu anh không mua miếng này, em còn miếng nào khác tương tự không? Tại sao miếng này tốt thế mà chủ lại bán rẻ?
Nếu họ thực sự có tâm, họ sẽ phân tích cho bạn cả ưu điểm và nhược điểm của mảnh đất. Còn nếu họ chỉ chăm chăm nói tốt và giục bạn chuyển tiền, hãy coi chừng. Bất động sản không bao giờ là cơ hội cuối cùng. Mất miếng này còn miếng khác, nhưng mất tiền thì rất khó kiếm lại.
Kết luận: Hãy là nhà đầu tư có chính kiến
Đầu tư đất nông nghiệp là một cuộc chơi hấp dẫn nhưng đầy rẫy cạm bẫy. Sáu viết bài này không phải để bạn nghi ngờ tất cả mọi người, hay để bạn quay lưng lại với anh em môi giới. Sáu chỉ muốn bạn hiểu rằng: Trong cuộc chơi này, bạn phải là người làm chủ cuộc chơi.
Đừng đặt toàn bộ niềm tin và tài sản lớn của cả đời mình vào tay bất kỳ ai. Hãy dùng môi giới như một cánh tay nối dài để thu thập thông tin, nhưng hãy dùng cái đầu của mình để sàng lọc và ra quyết định.
Chỉ khi bạn mua đất bằng sự hiểu biết của chính mình, bằng sự kiểm chứng kỹ càng, thì lúc đó bạn mới có thể kê cao gối mà ngủ, và chờ đợi trái ngọt từ sự tăng trưởng của tài sản.
Sáu chúc bạn luôn tỉnh táo, sáng suốt và tìm được những người bạn đồng hành môi giới có tâm!