Bồi thường đất nông nghiệp là khoản Nhà nước chi trả cho người có đất bị thu hồi, gồm tiền đất trong hạn mức, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ. Theo Luật Đất đai 2024, số tiền phụ thuộc vào giá đất cụ thể. Giá đó do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi.
Có một anh làm vườn ở vùng Cẩm Mỹ kể với tôi câu này. Nghe xong tôi nhớ mãi. “Sáu ơi, hai miếng đất sát nhau, cùng đường, cùng loại đất. Mà nhà tôi nhận ít hơn nhà kế bên gần một nửa.”
Anh không hiểu vì sao. Và anh nghĩ mình bị thiệt.
Qua quá trình quan sát thị trường đất vườn quanh Long Khánh, Xuân Lộc, Cẩm Mỹ, tôi thấy một điểm chung. Đa số bà con khi nghe tới bồi thường đất nông nghiệp chỉ hỏi một câu. Đó là: “Một mét vuông được bao nhiêu tiền?” Trong khi thứ quyết định con số cuối cùng lại nằm ở chỗ khác. Nó nằm ở hạn mức. Nằm ở giấy tờ. Nằm ở cây trên đất và ở các khoản hỗ trợ đi kèm.
Bài này Sáu viết lại theo cách dễ hiểu nhất, để bạn có cái khung mà đối chiếu. Không phải để thay lời cơ quan có thẩm quyền.
Bồi thường đất nông nghiệp gồm những khoản nào?
Tiền bồi thường đất nông nghiệp không phải một cục duy nhất. Nó là tổng của nhiều khoản khác nhau. Mỗi khoản có căn cứ riêng trong Luật Đất đai 2024. Hiểu đúng bốn nhóm dưới đây, bạn sẽ đọc phương án bồi thường nhẹ nhàng hơn.
- Bồi thường về đất: tính trên phần diện tích đủ điều kiện, theo giá đất cụ thể.
- Bồi thường tài sản gắn liền với đất: nhà, kho, chuồng trại, giếng, hệ thống tưới.
- Bồi thường cây trồng, vật nuôi: vườn sầu riêng, điều, cao su, ao cá, đàn heo.
- Các khoản hỗ trợ: ổn định đời sống, đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm. Có nơi còn thưởng bàn giao mặt bằng sớm.
Nhiều người đi xem đất chỉ nghe hàng xóm truyền tai con số tổng. Rồi lấy đó làm chuẩn. Hai hộ khác nhau về giấy tờ, hạn mức và cây trên đất. Con số tổng lệch nhau là chuyện bình thường. Trước khi so bì, hãy xem đất của mình có nằm trong vùng quy hoạch thu hồi ở Đồng Nai hay không đã.
Ai đủ điều kiện được bồi thường về đất?
Điều kiện được bồi thường đất nông nghiệp nằm ở Điều 95 Luật Đất đai 2024. Nguyên tắc chung khá rõ. Người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được xem xét bồi thường. Người đủ điều kiện được cấp giấy mà chưa được cấp cũng vậy.
Có mấy điểm bà con hay vướng, bạn nên lưu ý:
- Đất thuê trả tiền hằng năm: dù có giấy tờ, phần đất thường không được bồi thường. Bù lại, chi phí đầu tư còn lại được xem xét.
- Đất mua giấy tay, chưa tách thửa, còn đứng tên người khác thì hồ sơ phức tạp. Nên nhờ cán bộ địa chính xã kiểm tra sớm.
- Đất đang tranh chấp hoặc thế chấp: nên xử lý dứt điểm sớm.
Có một khách kể với tôi rằng anh mua ba sào đất rẫy bằng giấy viết tay từ năm 2011. Anh canh tác liên tục, không tranh chấp với ai. Khi có thông báo thu hồi, việc đầu tiên anh làm là lên xã. Anh xin trích lục và xác nhận quá trình sử dụng. Tôi nghĩ đó là bước đi hợp lý. Giấy tờ càng rõ, câu chuyện càng nhẹ. Bạn chưa từng tra cứu hồ sơ thửa đất? Hãy xem qua 5 bước kiểm tra quy hoạch đất Đồng Nai.
Hạn mức bao nhiêu héc-ta thì được bồi thường đất nông nghiệp?
Đây là chỗ tạo ra khoảng chênh mà anh bạn ở Cẩm Mỹ thắc mắc. Phần diện tích trong hạn mức giao đất được bồi thường về đất. Phần vượt hạn mức thường không được bồi thường về đất. Thay vào đó là chi phí đầu tư vào đất còn lại. Hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024.
| Loại đất | Khu vực | Hạn mức giao đất |
|---|---|---|
| Cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối | Đông Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long | Không quá 3 ha mỗi loại |
| Cây hằng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối | Các tỉnh, thành còn lại | Không quá 2 ha mỗi loại |
| Cây lâu năm | Xã, phường vùng đồng bằng | Không quá 10 ha |
| Cây lâu năm | Xã, phường trung du, miền núi | Không quá 30 ha |
| Rừng sản xuất, rừng phòng hộ | Cả nước | Không quá 30 ha mỗi loại |
Đồng Nai thuộc Đông Nam Bộ. Đất cây hằng năm và đất nuôi trồng thủy sản áp mức 3 ha. Chi tiết bạn nên đối chiếu tại bản tin của Cổng Xây dựng chính sách.
Đất nhận chuyển nhượng, thừa kế có bị tính vào hạn mức không?
Diện tích do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hay thuê lại thì khác. Phần đó không tính vào hạn mức giao đất nêu trên. Điều 177 Luật Đất đai 2024 còn mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền. Cá nhân được nhận không quá 15 lần hạn mức giao đất. Luật cũ chỉ cho 10 lần. Đây là điểm nhiều nhà vườn ở Xuân Lộc gom đất trồng sầu riêng rất quan tâm.
Vì sao tiền bồi thường không tính theo bảng giá đất?
Rất nhiều người nhầm chỗ này. Bảng giá đất ở Điều 159 và giá đất cụ thể ở Điều 160 là hai thứ khác nhau. Phương án bồi thường đất nông nghiệp được xây dựng trên giá đất cụ thể. Giá này do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án.
| Tiêu chí | Bảng giá đất | Giá đất cụ thể |
|---|---|---|
| Ai ban hành | UBND cấp tỉnh, công bố theo chu kỳ | UBND cấp tỉnh, quyết định theo từng trường hợp |
| Dùng để làm gì | Tính thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất một số trường hợp | Tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất |
| Cách xác định | Áp theo vị trí, khu vực | Thu thập thông tin thị trường, qua hội đồng thẩm định giá đất |
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, theo Báo Nhân Dân. Việc định giá phải bám sát giá phổ biến trên thị trường. Trên thực tế, dữ liệu thị trường vẫn chưa thật minh bạch. Lý do là tình trạng khai hai giá khi sang tên. Đó là lý do nên giữ lại hợp đồng, biên nhận, hình ảnh vườn cây làm cơ sở đối chiếu.
Đất nông nghiệp có được bồi thường theo giá đất ở không?
Không. Nguyên tắc định giá là theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm thu hồi. Đất nông nghiệp bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Dự án sau này có phân lô bán nền giá cao hơn cũng vậy. Đây cũng là nguồn cơn của phần lớn khiếu nại mà tôi nghe được ở các buổi họp dân.
Cây sầu riêng, ao cá và nhà kho được tính ra sao?
Phần này quyết định phân nửa số tiền bồi thường đất nông nghiệp của nhiều hộ làm vườn. Nhà và công trình được bồi thường theo giá trị xây mới. Tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, không trừ khấu hao. Cây trồng và vật nuôi áp dụng Điều 103 Luật Đất đai 2024.
- Cây hằng năm: tính theo giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Căn cứ là năng suất vụ cao nhất trong ba năm liền kề.
- Cây lâu năm: tính theo giá trị hiện có của vườn cây, không tính giá trị đất. Vườn sầu riêng đang cho trái và vườn mới trồng hai năm là hai con số rất khác nhau.
- Vật nuôi thủy sản: chưa tới kỳ thu hoạch thì bồi thường thiệt hại thực tế. Đã tới kỳ thu hoạch thì hộ dân tự thu, thường không bồi thường.
- Chi phí di chuyển: máy móc, vật tư, vật nuôi có thể di dời. Khoản tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt lại sẽ được xem xét.
Ngoài ra còn nhóm hỗ trợ tại Điều 108. Đó là hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo nghề và tìm việc làm. Nhiều địa phương có thêm khoản thưởng bàn giao mặt bằng đúng hạn. Mức cụ thể do từng tỉnh quy định. Bạn nên hỏi thẳng ban bồi thường của dự án. Chi tiết hơn, Sáu có phân tích trong bài giá đền bù đất nông nghiệp ở Đồng Nai.
Ba câu chuyện nghe được từ vùng Cẩm Mỹ và Xuân Lộc
Sáu chưa từng đứng tên trong một hồ sơ thu hồi nào, nên không dám kể như người trong cuộc. Ba câu chuyện bồi thường đất nông nghiệp dưới đây là điều tôi nghe từ bà con.
Chuyện thứ nhất. Một anh trồng điều gần Xuân Lộc kể, nhà anh có 4 ha đất trồng cây lâu năm. Phần lớn là đất nhận chuyển nhượng từ ba hộ khác. Ban đầu anh lo phần vượt hạn mức. Cán bộ giải thích phần nhận chuyển nhượng không tính vào hạn mức. Anh mới thở phào.
Chuyện thứ hai. Một chị nuôi cá gần hồ Trị An chia sẻ chuyện của mình. Ao vừa thả giống hơn một tháng thì có quyết định thu hồi. Chị được hướng dẫn kê khai thiệt hại thực tế của lứa cá chưa tới kỳ thu hoạch. Việc kê khai có biên bản, có xác nhận, không phải tự áng chừng.
Chuyện thứ ba. Một chú ở gần sông Đồng Nai, đoạn qua Vĩnh Cửu, tiếc mãi vì cái nhà kho. Kho làm không phép, dựng sau khi có thông báo thu hồi. Phần công trình đó không được tính. Bài học chú rút ra rất gọn. Có thông báo thu hồi rồi thì đừng đầu tư thêm lên đất.
Ba câu chuyện, ba tình huống. Điểm chung là ai chuẩn bị giấy tờ sớm thì đỡ mệt hơn.
Câu hỏi thường gặp về bồi thường đất nông nghiệp
Bồi thường đất nông nghiệp được trả bằng đất hay bằng tiền?
Luật Đất đai 2024 ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng. Nếu địa phương hết quỹ đất phù hợp thì bồi thường bằng tiền, theo giá đất cụ thể. Một số trường hợp được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở.
Đất không có sổ đỏ có được bồi thường không?
Đất chưa có giấy chứng nhận vẫn có thể được xem xét bồi thường. Điều kiện là thửa đất đủ tiêu chuẩn được cấp giấy chứng nhận. Hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, dùng đất ổn định, không tranh chấp thường thuộc nhóm này. Hồ sơ chứng minh quá trình sử dụng đất là yếu tố quyết định. Bạn nên xin xác nhận tại UBND cấp xã.
Phần đất vượt hạn mức có được nhận đồng nào không?
Phần vượt hạn mức giao đất thường không được bồi thường về đất. Nhưng chi phí đầu tư vào đất còn lại vẫn được xem xét. Đó là chi phí san lấp, cải tạo đất, hệ thống tưới tiêu. Cây trồng và tài sản trên phần đó cũng được xem xét.
Không đồng ý với phương án bồi thường thì làm gì?
Người có đất bị thu hồi có quyền kiến nghị, khiếu nại theo trình tự pháp luật quy định. Trước khi khiếu nại, bạn nên xin bản phương án bồi thường đất nông nghiệp. Hãy đối chiếu từng khoản với biên bản kiểm đếm. Chỗ nào chưa khớp thì ghi rõ ra. Trường hợp phức tạp, nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc trợ giúp pháp lý.
Nên chuẩn bị giấy tờ gì trước khi kiểm đếm?
Bộ hồ sơ nên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ chứng minh nguồn gốc. Thêm hợp đồng chuyển nhượng và biên lai thuế. Nên có sơ đồ vườn cây kèm ảnh chụp có ngày tháng. Cuối cùng là hóa đơn vật tư và chi phí cải tạo đất. Hồ sơ càng đầy đủ, khâu kiểm đếm mức bồi thường đất nông nghiệp càng ít tranh cãi.
Bồi thường đất nông nghiệp ở Đồng Nai có khác các tỉnh khác không?
Quy định về bồi thường đất nông nghiệp áp dụng chung cả nước theo Luật Đất đai 2024. Điểm khác nằm ở giá đất cụ thể của từng dự án. Đơn giá cây trồng và mức hỗ trợ do tỉnh ban hành. Vì vậy hai dự án ở Nhơn Trạch và Tân Phú có thể ra hai con số khác nhau.
Chốt lại: hiểu trước, hỏi sau, đừng so bì vội
Nếu rút gọn cả bài này thành một câu, Sáu sẽ nói thế này. Tiền bồi thường đất nông nghiệp là kết quả của giấy tờ, hạn mức và tài sản trên đất. Không phải kết quả của việc ai nói to hơn ở buổi họp dân.
Bạn đang giữ một miếng vườn ở Đồng Nai? Hôm nay bỏ ra một buổi, lôi hết giấy tờ ra kiểm tra. Chụp lại vườn cây. Hỏi cán bộ địa chính xã về hiện trạng quy hoạch. Việc đó không tốn tiền. Muốn hiểu sâu phần luật, bạn đọc thêm 8 điểm mới về bồi thường khi thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024.
Đất thì nằm yên một chỗ. Người chuẩn bị sớm mới là người đỡ hụt hẫng.
— Sáu Bình
Lưu ý: Nội dung trên là góc nhìn chia sẻ, không phải tư vấn pháp lý hay đầu tư. Quy định và đơn giá có thể thay đổi theo từng thời điểm và từng địa phương. Bạn nên đối chiếu thông tin với văn bản gốc và cơ quan có thẩm quyền trước khi quyết định.
Nguồn tham khảo:
1. Luật Đất đai 2024 – Điều 95, 96, 102, 103, 107, 108, 159, 160, 176, 177.
2. Cổng Xây dựng chính sách, Chính phủ – Quy định hạn mức giao đất nông nghiệp.
3. Báo Nhân Dân – Bỏ khung giá đất và thay đổi quy định về bảng giá đất.
Địa danh đã dùng trong bài, đều thuộc Đồng Nai: Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Long Khánh, Vĩnh Cửu. Thêm Tân Phú, Nhơn Trạch, hồ Trị An và sông Đồng Nai.