Mấy hôm nay, tôi đi cà phê với bà con làm đất ở khu Đông. Câu chuyện quanh đi quẩn lại vẫn là sân bay Long Thành. Người thì hồ hởi. Người thì dè chừng.
Có một anh ngồi cùng bàn chia sẻ với tôi. Anh nói cứ mỗi lần báo đài nhắc tới Long Thành là điện thoại anh lại reo. Tôi ngồi nghe mà thấy nhiều điều đáng ngẫm. Nhất là chuyện đầu tư bất động sản quanh vùng dự án này.
Bài viết hôm nay tôi không dám nói mình biết hết. Tôi chỉ chia sẻ góc nhìn của một người làm nghề. Một người yêu đất, yêu vườn và hay quan sát thị trường. Còn quyết định thế nào, bà con nên tự tìm hiểu kỹ. Nhớ đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền.
Vì sao đầu tư bất động sản quanh Long Thành lại được chú ý?
Sân bay Long Thành nằm trên đất Đồng Nai. Đây là một trong những dự án hạ tầng lớn nhất cả nước. Giai đoạn 1 có quy mô khoảng 5.000 ha. Dự án có hai đường băng và một nhà ga hành khách. Công suất dự kiến 25 triệu lượt khách mỗi năm. Nghe con số thôi đã thấy tầm vóc của nó.
Cuối năm 2025, dự án đã đón chuyến bay kỹ thuật đầu tiên. Sau đó là những chuyến bay chở khách thử nghiệm. Theo thông tin công bố, giữa năm 2026 sân bay sẽ khai thác thương mại. Chính cái mốc “sắp vận hành” này khiến nhiều người sốt ruột. Và đó cũng là lúc tôi thấy bà con cần bình tĩnh nhất.
Qua quá trình quan sát thị trường, tôi nhận thấy một điều. Đất quanh các dự án hạ tầng lớn thường có hai mặt. Một là cơ hội thật. Hai là những đợt “sóng” do tâm lý đám đông. Ai từng theo dõi chuyện đầu tư bất động sản quanh sân bay Long Thành sẽ hiểu vì sao tôi hay dặn bà con đừng vội.
Chuyện hiệu quả đầu tư và câu hỏi về minh bạch
Điều làm tôi để tâm nhất gần đây không phải là giá đất. Mà là những định hướng ở tầm vĩ mô về hiệu quả đầu tư. Tại một hội nghị lớn, lãnh đạo cấp cao đã lấy sân bay Long Thành làm ví dụ. Đó là ví dụ cho yêu cầu chống lãng phí. Thông điệp là mọi quyết định đầu tư phải đi kèm con số kiểm chứng được.
Có mấy câu hỏi được đặt ra mà tôi thấy rất đáng suy nghĩ. Tổng mức đầu tư lớn liệu có mang lại sự vượt trội? Thời gian thu hồi vốn cho Nhà nước là bao lâu? Mỗi năm dự án đóng góp cụ thể bao nhiêu cho tăng trưởng? Tôi không phải chuyên gia tài chính để trả lời. Nhưng tinh thần “phải minh bạch, phải có con số thực chất” thì tôi thấy đúng. Đúng cho cả nhà đầu tư nhỏ như bà con mình.
Nói cách khác, khi mua một mảnh đất, bà con cũng nên tự hỏi. Mua để làm gì? Bao lâu thì hồi vốn? Giá trị thật nằm ở đâu? Tôi từng viết kỹ về điều này. Đó là bài câu hỏi quan trọng nhất trước khi xuống tiền, bà con nên tham khảo.
Thanh tra, biến động nhân sự và điều bà con cần lưu ý
Song song với việc chuẩn bị vận hành, dự án đang được rà soát chặt chẽ. Có hoạt động thanh tra đối với giai đoạn 1. Cũng có những thay đổi nhân sự cấp cao tại chủ đầu tư và nhà thầu. Đây là chuyện quản trị nội bộ. Người mua đất bên ngoài không can thiệp được.
Nhưng nó nhắc tôi một điều. Những dự án lớn luôn có nhịp riêng của nó. Đôi khi nhanh. Đôi khi chậm lại để rà soát. Bà con làm đầu tư bất động sản quanh vùng này nên chuẩn bị tâm lý. Chuẩn bị cho cả hai kịch bản. Đừng đặt hết kỳ vọng vào một cái mốc thời gian. Cũng đừng vay mượn quá sức.
Vài điều thực tế khi đi xem đất quanh Đồng Nai
Nhiều người khi đi xem đất quanh Long Thành, Nhơn Trạch thường chỉ nhìn vào lời hứa. Nào là “sát sân bay”. Nào là “sắp lên giá”. Họ quên kiểm tra những thứ căn bản. Từ kinh nghiệm quan sát, tôi hay dặn bà con mấy điểm sau:
- Nên kiểm tra quy hoạch và mục đích sử dụng đất thật kỹ. Một anh khách từng kể với tôi. Anh suýt mua nhầm đất nằm trong hành lang dự án. May mà kiểm tra kịp.
- Cần đối chiếu thông tin pháp lý với cơ quan có thẩm quyền. Đừng chỉ tin lời môi giới hay tờ rơi.
- Nên tham khảo nhiều nguồn giá. Tránh mua theo tâm lý sợ bỏ lỡ. Chuyện “đô thị ma” ở một số khu ven đô là bài học còn đó.
Về mặt cảnh giác, tôi cũng khuyên bà con đọc thêm một bài. Đó là bài 4 dấu hiệu nhận biết lừa đảo trong đầu tư bất động sản. Vùng nào đang “nóng” thì cũng dễ có người trục lợi.
Góc nhìn về quỹ đất sạch và hướng bền vững
Tôi trân trọng những người làm đất tử tế. Họ quan tâm tới quỹ đất sạch và pháp lý rõ ràng. Họ không chạy theo sóng. Đất sạch có thể chậm lời hơn một chút. Nhưng ngủ yên giấc hơn nhiều. Bà con muốn hiểu sâu hơn có thể xem bài quy hoạch sử dụng đất quanh sân bay Long Thành.
Bà con cũng có thể mở rộng góc nhìn sang vùng khác. Không chỉ Đồng Nai đâu. Hãy thử đọc bài đầu tư bất động sản Khánh Hòa nhìn từ quy hoạch. Để so sánh cách một địa phương khác phát triển.
Lời gửi gắm của người làm nghề
Sân bay Long Thành là niềm tự hào của Đồng Nai. Cũng là niềm tự hào của cả nước. Nhưng tự hào là một chuyện. Còn đầu tư bất động sản lại là câu chuyện khác. Đó là chuyện của từng đồng vốn, từng mảnh đất cụ thể. Tôi không hứa hẹn điều gì. Cũng không dám nói mua chỗ nào chắc chắn lời.
Tôi chỉ mong bà con giữ được sự tỉnh táo. Hãy tìm hiểu kỹ. Hãy kiểm tra pháp lý. Nên tham khảo nhiều nguồn. Và tùy từng trường hợp mà quyết. Đất đai gắn với mồ hôi cả đời người. Nên cẩn trọng bao nhiêu cũng không thừa.
Các địa danh đã dùng trong bài (thuộc tỉnh Đồng Nai)
- Long Thành
- Nhơn Trạch
- Sân bay quốc tế Long Thành